28 Desember, 2016

HAK KREDITOR ATAS OBJEK AGUNAN KETIKA HAK TANAH DICABUT KARENA TERLANTAR

LEGAL OPINION 
Question: Selaku kreditor, kami sangat cemas sekali bila agunan sertifikat yang diberikan debitor sampai hapus hak atas tanahnya. Apakah mungkin, bila sertifikat tanah debitor yang menjadi agunan di tangan kami, lantas tanpa sepengetahuan kami kemudian dicabut oleh pemerintah dengan alasan ditelantarkan oleh pemegang hak?
Brief Answer: Khusus untuk hak atas tanah jenis Hak Guna Usaha (HGU), perlu dipastikan bahwa salah satu kriteria wanprestasi / ingkar janji dalam akta kredit ialah bila pemberi agunan menelantarkan objek agunan. Untuk itu perlu secara berkala pihak kreditor mengawasi kondisi objek agunan. Bila sekiranya terlantar, maka perlu untuk segera dilelang eksekusi, sebelum terancam dicabut hak atas tanahnya.
Negara Indonesia bukanlah negara partikelir, sehingga otoritas pertanahan nasional berwenang untuk mencabut hak atas tanah yang terbukti telah ditelantarkan. Namun, terdapat kewajiban bagi pihak otoritas untuk memperhatikan pula kepentingan pihak pemegang hak tanggungan atas objek tanah.
PEMBAHASAN:
Hal tersebut pernah terjadi dalam putusan Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta sengketa tata usaha negara register Nomor 71/G/2013/PTUN-JKT tanggal 22 Oktober 2013, perkara antara:
- PT. SWARNA NUSA SENTOSA, sebagai Penggugat; melawan
- KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA, selaku Tergugat.
Objek Sengketa dalam perkara ini adalah Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Tentang Penetapan Tanah Terlantar Yang Berasal Dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka Atas Nama PT. Swarna Nusa Sentosa. Pihak kreditor pemegang hak tanggungan dimungkinkan hukum acara PTUN untuk mengajukan diri sebagai Penggugat Intervensi, meski dalam perkara ini pihak kreditor cenderung pasif.
Terhadap gugatan Penggugat, Majelis Hakim PTUN membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa Surat Keputusan yang dimohonkan batal atau tidak sah oleh Penggugat serta mewajibkan Tergugat untuk untuk mencabutnya adalah Keputusan Kepala BPN RI.Nomor : 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari HGU Nomor : 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa;
“Menimbang, bahwa sesuai ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 jo. Pasal 19 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 dinyatakan bahwa Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia menetapkan Keputusan Penetapan Tanah Terlantar atas usulan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional setempat;
“Menimbang, bahwa apabila dicermati Surat Keputusan Obyek Sengketa yaitu Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor : 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor : 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, terletak di ... , maka sudah sangat jelas bahwa Obyek Sengketa diterbitkan Kepala Badan Pertanahan Nasional sesuai Ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 jo. Pasal 19 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2010;
“Menimbang, bahwa setelah mencermati Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar dari Pasal 4 sampai dengan Pasal 8, juncto Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar dari Pasal 4 sampai dengan Pasal 18 diatur tentang proses dan tata cara penertiban Tanah Terlantar dengan prosedur sebagai berikut:
- Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menyiapkan data tanah yang terindikasi terlantar dengan melakukan identifikasi dan penelitian kelapangan yang dilakukan oleh Panitia C yang dibentuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dengan Obyek berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;
- Identifikasi dan Penelitian Tanah Terlantar meliputi nama dan alamat pemegang Hak, letak, luas status hak atau dasar penguasaan atas tanah dan keadaan fisik tanah yang dikuasai oleh pemegang hak, serta keadaan yang mengakibatkan tanah terlantar;
- Kegiatan identifikasi dan penelitian meliputi : melakukan verifikasi data fisik dan data yuridis, mengecek buku tanah/warkah dan dokumen lainnya, meminta keterangan dari Pemegang Hak dan Pihak Lain yang terkait, dan pemegang hak dan pihak lain yang terkait tersebut harus memberi keterangan atau menyampaikan data yang diperlukan, melaksanakan pemeriksaan fisik, melaksanakan ploting letak penggunaan dan pemanfaatan tanah pada peta pertanahan, membuat analisis penyebab terjadinya tanah terlantar, menyusun laporan hasil identifikasi dan penelitian, melaksanakan sidang Panitia dan membuat Berita Acara;
- Panitia menyampaikan laporan hasil identifikasi, penelitian kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, dan apabila dari hasil penelitian tersebut disimpulkan terdapat tanah terlantar, maka Kepala kantor Wilayah Badan Pertanahan mengeluarkan Peringatan I sampai dengan Peringatan III, dan selanjutnya diterbitkan surat Keputusan tentang Penetapan Tanah Terlantar;
“Menimbang, bahwa terhadap tanah yang diterbitkan Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05, tanggal 20 Juli 2001, luas 8.119,25 Ha, atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, Surat Ukur Nomor : 02/Bangka/2001, tanggal 17 Mei 2001 tersebut, oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Bangka Belitung telah dilakukan penelitian dan identifikasi bersamaan dengan Panitia C yang dibentuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia karena tanah tersebut diindikasikan diterlantarkan, dan dari penelitian dan penyelidikan tersebut disimpulkan hanya seluas 3.170,13 Ha telah diterlantarkan oleh Penggugat (bukti T-2 beserta lampirannya);
“Menimbang, bahwa pada saat Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung mengindikasikan bahwa tanah yang diberikan kepada Penggugat dengan Hak Guna Bangunan tersebut telah diterlantarkan, maka Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi Bangka Belitung telah memberitahukan Pihak Penggugat sesuai suratnya tertanggal 20 April 2011, Nomor : 94/19.03/IV/2011, tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (bukti T-3), namun hal tersebut telah dibantah oleh Penggugat, dan Penggugat menyatakan dengan tegas bahwa ia tidak pernah menerima surat Pemberitahuan tersebut dan juga Tergugat tidak bisa membuktikan dengan cara apa dan bagaimana surat tersebut dikirim kepada Penggugat, serta juga tidak ada tanda terima dari surat tersebut;
“Menimbang, bahwa ternyata pula Pihak PT. Bank Niaga Tbk. sebagai pemegang Hak Tanggungan terhadap tanah Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001, Surat Ukur tanggal 17 Mei 2001, Nomor : 02/Bangka/2001, luas 8.119,25 ha atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, tidak pernah diberitahu melalui surat oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung untuk dimintai keterangan bahwa tanah tersebut terindikasi terlantar, karena Pihak PT. Bank Niaga Tbk. sangatlah terkait dan juga tidak menggunakan cara lain untuk memberitahukan kepada Penggugat atau kepada PT. Bank Niaga Tbk;
“Menimbang, bahwa apabila dihubungkan antara ketentuan Pasal 7 ayat (1) huruf (c) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar juncto Pasal 8 ayat (2) huruf (c) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar dengan bukti P-1 berupa Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001 atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, diperoleh fakta hukum, bahwa sebelum melakukan identifikasi serta penyelidikan terhadap tanah Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001, yang diindikasikan terlantar, seharusnya Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung memberitahukan PT. Swarna Nusa Sentosa sebagai pemegang Hak serta PT. Bank Niaga Tbk sebagai pemegang Hak Tanggungan, namun hal tersebut menurut Tergugat hanya diberitahukan kepada PT. Swarna Nusa Sentosa dan itupun dibantah dan tidak pernah mengakui menerima pemberitahuan tersebut, sehingga tidak terbukti pula telah memberitahukan kepada Penggugat, dan tidak pernah pula memberitahukan kepada PT. Bank Niaga Tbk sebagai pemegang Hak Tanggungan (pihak terkait), sehingga proses penerbitan Obyek Sengketa menjadi cacat prosedural;
“Menimbang, bahwa oleh karena penerbitan Obyek sengketa telah cacat prosedual, maka Obyek Sengketa harus dinyatakan batal serta mewajibkan tergugat untuk mencabutnya, sehingga sudah selayaknya Gugatan Penggugat dikabulkan untuk seluruhnya;
M E N G A D I L I
“DALAM POKOK PERKARA :
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan batal Surat Keputusan Tergugat Nomor 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa;
3. Mewajibkan Tergugat untuk mencabut Surat Keputusan Nomor 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH daripada sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH daripada sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

About Author & Founder hukum-hukum.com

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Hukum Pertanahan, Ketenagakerjaan, Lembaga Keuangan, Kepailitan, Perseroan & Korporasi, serta Perikatan Perdata, disamping Pidana. 

Penyedia layanan jasa konsultasi hukum berbayar bagi klien dari Sabang hingga Merauke, perorangan maupun korporasi. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

SHIETRA & PARTNERS beralamat di : Jln. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, Mall Epicentrum Walk, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan 12940, Indonesia. Reservasi :
  1. Telepon: (+62-21) 568 2703.
  2. Fax: (+62-21) 560 2810.
  3. Whatsapp: 08888-9195-18. (bila Anda mengetahui nomor kontak kami, berarti Anda telah membaca dan menyetujui TARIF KONSULTASI yang berlaku.)

HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Tarif, Syarat & Ketentuan Layanan lihat pada: http://www.hukum-hukum.com/p/1.html

Aturan Utama: Pahami etika komunikasi seperti perkenalkan dahulu diri Anda, serta sadari akan profesi penulis yang mencari nafkah sebagai Konsultan Hukum.

Bagi klien yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan pula jasa layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan Ghost Writer, penulis juga menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum, kami menyediakan PELATIHAN.