28 Desember, 2016

HAK KREDITOR ATAS OBJEK AGUNAN KETIKA HAK TANAH DICABUT KARENA TERLANTAR

LEGAL OPINION 
Question: Selaku kreditor, kami sangat cemas sekali bila agunan sertifikat yang diberikan debitor sampai hapus hak atas tanahnya. Apakah mungkin, bila sertifikat tanah debitor yang menjadi agunan di tangan kami, lantas tanpa sepengetahuan kami kemudian dicabut oleh pemerintah dengan alasan ditelantarkan oleh pemegang hak?
Brief Answer: Khusus untuk hak atas tanah jenis Hak Guna Usaha (HGU), perlu dipastikan bahwa salah satu kriteria wanprestasi / ingkar janji dalam akta kredit ialah bila pemberi agunan menelantarkan objek agunan. Untuk itu perlu secara berkala pihak kreditor mengawasi kondisi objek agunan. Bila sekiranya terlantar, maka perlu untuk segera dilelang eksekusi, sebelum terancam dicabut hak atas tanahnya.
Negara Indonesia bukanlah negara partikelir, sehingga otoritas pertanahan nasional berwenang untuk mencabut hak atas tanah yang terbukti telah ditelantarkan. Namun, terdapat kewajiban bagi pihak otoritas untuk memperhatikan pula kepentingan pihak pemegang hak tanggungan atas objek tanah.
PEMBAHASAN:
Hal tersebut pernah terjadi dalam putusan Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN) Jakarta sengketa tata usaha negara register Nomor 71/G/2013/PTUN-JKT tanggal 22 Oktober 2013, perkara antara:
- PT. SWARNA NUSA SENTOSA, sebagai Penggugat; melawan
- KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA, selaku Tergugat.
Objek Sengketa dalam perkara ini adalah Surat Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Tentang Penetapan Tanah Terlantar Yang Berasal Dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka Atas Nama PT. Swarna Nusa Sentosa. Pihak kreditor pemegang hak tanggungan dimungkinkan hukum acara PTUN untuk mengajukan diri sebagai Penggugat Intervensi, meski dalam perkara ini pihak kreditor cenderung pasif.
Terhadap gugatan Penggugat, Majelis Hakim PTUN membuat pertimbangan serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa Surat Keputusan yang dimohonkan batal atau tidak sah oleh Penggugat serta mewajibkan Tergugat untuk untuk mencabutnya adalah Keputusan Kepala BPN RI.Nomor : 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari HGU Nomor : 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa;
“Menimbang, bahwa sesuai ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 jo. Pasal 19 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 dinyatakan bahwa Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia menetapkan Keputusan Penetapan Tanah Terlantar atas usulan Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional setempat;
“Menimbang, bahwa apabila dicermati Surat Keputusan Obyek Sengketa yaitu Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor : 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor : 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, terletak di ... , maka sudah sangat jelas bahwa Obyek Sengketa diterbitkan Kepala Badan Pertanahan Nasional sesuai Ketentuan Pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 jo. Pasal 19 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2010;
“Menimbang, bahwa setelah mencermati Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar dari Pasal 4 sampai dengan Pasal 8, juncto Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar dari Pasal 4 sampai dengan Pasal 18 diatur tentang proses dan tata cara penertiban Tanah Terlantar dengan prosedur sebagai berikut:
- Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menyiapkan data tanah yang terindikasi terlantar dengan melakukan identifikasi dan penelitian kelapangan yang dilakukan oleh Panitia C yang dibentuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dengan Obyek berupa Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan;
- Identifikasi dan Penelitian Tanah Terlantar meliputi nama dan alamat pemegang Hak, letak, luas status hak atau dasar penguasaan atas tanah dan keadaan fisik tanah yang dikuasai oleh pemegang hak, serta keadaan yang mengakibatkan tanah terlantar;
- Kegiatan identifikasi dan penelitian meliputi : melakukan verifikasi data fisik dan data yuridis, mengecek buku tanah/warkah dan dokumen lainnya, meminta keterangan dari Pemegang Hak dan Pihak Lain yang terkait, dan pemegang hak dan pihak lain yang terkait tersebut harus memberi keterangan atau menyampaikan data yang diperlukan, melaksanakan pemeriksaan fisik, melaksanakan ploting letak penggunaan dan pemanfaatan tanah pada peta pertanahan, membuat analisis penyebab terjadinya tanah terlantar, menyusun laporan hasil identifikasi dan penelitian, melaksanakan sidang Panitia dan membuat Berita Acara;
- Panitia menyampaikan laporan hasil identifikasi, penelitian kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, dan apabila dari hasil penelitian tersebut disimpulkan terdapat tanah terlantar, maka Kepala kantor Wilayah Badan Pertanahan mengeluarkan Peringatan I sampai dengan Peringatan III, dan selanjutnya diterbitkan surat Keputusan tentang Penetapan Tanah Terlantar;
“Menimbang, bahwa terhadap tanah yang diterbitkan Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05, tanggal 20 Juli 2001, luas 8.119,25 Ha, atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, Surat Ukur Nomor : 02/Bangka/2001, tanggal 17 Mei 2001 tersebut, oleh Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi Bangka Belitung telah dilakukan penelitian dan identifikasi bersamaan dengan Panitia C yang dibentuk oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia karena tanah tersebut diindikasikan diterlantarkan, dan dari penelitian dan penyelidikan tersebut disimpulkan hanya seluas 3.170,13 Ha telah diterlantarkan oleh Penggugat (bukti T-2 beserta lampirannya);
“Menimbang, bahwa pada saat Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung mengindikasikan bahwa tanah yang diberikan kepada Penggugat dengan Hak Guna Bangunan tersebut telah diterlantarkan, maka Kantor Wilayah Badan Pertanahan Propinsi Bangka Belitung telah memberitahukan Pihak Penggugat sesuai suratnya tertanggal 20 April 2011, Nomor : 94/19.03/IV/2011, tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar (bukti T-3), namun hal tersebut telah dibantah oleh Penggugat, dan Penggugat menyatakan dengan tegas bahwa ia tidak pernah menerima surat Pemberitahuan tersebut dan juga Tergugat tidak bisa membuktikan dengan cara apa dan bagaimana surat tersebut dikirim kepada Penggugat, serta juga tidak ada tanda terima dari surat tersebut;
“Menimbang, bahwa ternyata pula Pihak PT. Bank Niaga Tbk. sebagai pemegang Hak Tanggungan terhadap tanah Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001, Surat Ukur tanggal 17 Mei 2001, Nomor : 02/Bangka/2001, luas 8.119,25 ha atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, tidak pernah diberitahu melalui surat oleh Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung untuk dimintai keterangan bahwa tanah tersebut terindikasi terlantar, karena Pihak PT. Bank Niaga Tbk. sangatlah terkait dan juga tidak menggunakan cara lain untuk memberitahukan kepada Penggugat atau kepada PT. Bank Niaga Tbk;
“Menimbang, bahwa apabila dihubungkan antara ketentuan Pasal 7 ayat (1) huruf (c) Peraturan Pemerintah Nomor 11 Tahun 2010 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar juncto Pasal 8 ayat (2) huruf (c) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Tata Cara Penertiban Tanah Terlantar dengan bukti P-1 berupa Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001 atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa, diperoleh fakta hukum, bahwa sebelum melakukan identifikasi serta penyelidikan terhadap tanah Sertipikat Hak Guna Usaha Nomor : 05 tanggal 20 Juli 2001, yang diindikasikan terlantar, seharusnya Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Propinsi Bangka Belitung memberitahukan PT. Swarna Nusa Sentosa sebagai pemegang Hak serta PT. Bank Niaga Tbk sebagai pemegang Hak Tanggungan, namun hal tersebut menurut Tergugat hanya diberitahukan kepada PT. Swarna Nusa Sentosa dan itupun dibantah dan tidak pernah mengakui menerima pemberitahuan tersebut, sehingga tidak terbukti pula telah memberitahukan kepada Penggugat, dan tidak pernah pula memberitahukan kepada PT. Bank Niaga Tbk sebagai pemegang Hak Tanggungan (pihak terkait), sehingga proses penerbitan Obyek Sengketa menjadi cacat prosedural;
“Menimbang, bahwa oleh karena penerbitan Obyek sengketa telah cacat prosedual, maka Obyek Sengketa harus dinyatakan batal serta mewajibkan tergugat untuk mencabutnya, sehingga sudah selayaknya Gugatan Penggugat dikabulkan untuk seluruhnya;
M E N G A D I L I
“DALAM POKOK PERKARA :
1. Mengabulkan Gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
2. Menyatakan batal Surat Keputusan Tergugat Nomor 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa;
3. Mewajibkan Tergugat untuk mencabut Surat Keputusan Nomor 60/PTT-HGU/BPN RI/2013, tentang Penetapan Tanah Terlantar yang berasal dari Hak Guna Usaha Nomor 05/Bangka atas nama PT. Swarna Nusa Sentosa.”
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM