LEGAL OPINION
Question: Dahulu keluarga kami pernah memberi sewa tempat tinggal pada sebuah penyewa, namun tidak ada hitam diatas putih. Masa sewa ini sudah berjalan sekitar sepuluh tahun, yang mana kini keluarga kami hendak menempati kembali kediaman tersebut, namun pihak penyewa keberatan untuk meninggalkan objek sewa, dengan alasan mereka boleh menyewa sepanjang mereka mau. Apa artinya seumur hidup mereka akan menahan properti kami? Bahkan kami dilarang untuk menjual rumah kami sendiri itu.
Brief Answer: Pada dasarnya sewa-menyewa wajib dalam bentuk perjanjian tertulis. Lalai memenuhi kaidah norma imperatif ini, mengakibatkan masa sewa diartikan hanya berlaku maksimum 3 (tiga) tahun sejak masa sewa efektif berlangsung. Adanya hubungan hukum sewa-menyewa tidak menghalangi hak prerogatif pemilik sah atas tanah/rumah untuk mengalihkan kepemilikan tanah/rumah kepada pihak ketiga.
PEMBAHASAN:
Dalam putusan Mahkamah Agung RI sengketa perdata sewa-menyewa register Nomor 1823 K/PDT/2004 tanggal 28 Juli 2005, perkara antara:
- MEGAWATI, sebagai Pemohon Kasasi, dahulu Tergugat II / Terbanding II; melawan
- SINTAWATI, selaku Termohon Kasasi, dahulu Penggugat / Pembanding; dan
1. P.T. KERTA NIAGA, dalam Likuidasi; 2. BADAN PERTANAHAN NASIONAL KABUPATEN BANGKA; selaku para Turut Termohon Kasasi, dahulu Tergugat I dan III / Terbanding I dan III.
Orang tua Penggugat (alm. Ku Khim Tjhan) yang kemudian dilanjutkan oleh Penggugat telah menempati sebuah rumah (obyek sengketa) sejak tahun 1946 sampai tahun 2003 yang merupakan asset milik Tergugat I.
Untuk menempati/mendiami rumah tersebut, antara orang tua Penggugat dengan Tergugat I mengikat diri dalam perjanjian sewa-menyewa berdasarkan hukum tidak tertulis oleh kedua belah pihak antara yang menyewakan (Tergugat) dengan Penyewa (orang tua Penggugat).
Orang tua Penggugat sampai dengan meninggal dunia pada tahun 1983 yang selanjutnya diteruskan oleh Penggugat sampai dengan tahun 2003 sejak menempati rumah tersebut telah membayar uang sewa sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak. Sejak tahun 1993-1999, Penggugat yang membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) rumah tersebut.
Penggugat telah merenovasi rumah tersebut pada tahun 1992 atas seizin Tergugat I dengan biaya Penggugat sendiri. Beberapa tahun kemudian, Tergugat I telah menjual rumahnya yang ditempati oleh Penggugat kepada Tergugat II, dimana Penggugat tidak pernah diberitahu/ditawarkan untuk membeli rumah tersebut. Penggugat baru diberitahu oleh Tergugat I setelah transaksi jual-beli dengan Tergugat II dilakukan, yaitu pada tahun 2000.
Kemudian tanah dan bangunan rumah diterbitkan sertifikat hak milik (SHM) atas nama Tergugat II dengan asal hak diperoleh dari peralihan hak karena proses jual-beli. Atas permintaan Tergugat II, Tergugat III telah menerbitkan SHM No. 1879 atas nama Tergugat II.
Sebagaimana diduga, Penggugat mengklaim berhak mendiami/menempati objek rumah tanpa batasan waktu sehingga Tergugat I tidak dapat menghentikan sewa-menyewa secara sepihak dengan cara mengusir Penggugat untuk mengosongkan rumah tanpa beban dan ganti kerugian apapun sedangkan waktu sewanya tidak ada batas waktu.
Atas gugatan Penggugat, Tergugat mengajukan gugatan balik (rekonvensi), yang selanjutnya terhadap gugatan tersebut, Pengadilan Negeri Sungailiat telah mengambil putusan yaitu putusannya tanggal 4 Juli 2003 Nomor 05/Pdt.G/2003/PN.SGT., yang amarnya berbunyi sebagai berikut :
Dalam Pokok Perkara :
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya ;
- Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara sebesar Rp. 1.289.000,-;
Dalam Rekonvensi :
- Mengabulkan gugatan Penggugat rekonvensi untuk sebagian ;
- Menyatakan bahwa akta pengoperan dan penyerahan hak No. 19 serta bangunan yang berada diatasnya adalah sah menurut hukum;
- Menyatakan Tergugat rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan bahwa hubungan sewa menyewa tersebut telah putus dan berakhir demi hukum;
- Menyatakan jual beli tanah dan bangunan terperkara antara Penggugat rekonpensi dengan Tergugat I adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum;
- Menyatakan bahwa Penggugat rekonpensi adalah pemilik sah terhadap obyek perkara;
- Menyatakan sertifikat hak milik Nomor : 1878 atas nama Penggugat rekonpensi adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum;
- Menghukum Tergugat rekonpensi untuk menyerahkan dan mengosongkan tanah dan bangunan yang menjadi obyek perkara kepada Penggugat rekonpensi tanpa beban;
- Menghukum Tergugat rekonpensi untuk membayar biaya perkara sebesar nihil;
- Menolak gugatan selebihnya.”
Putusan mana dalam tingkat banding atas permohonan Penggugat telah dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Palembang tanggal 20 Januari 2004 Nomor 124/Pdt/2003/PT.PLG., yang amarnya berbunyi sebagai berikut :
- Menerima permohonan banding dari Penggugat/Pembanding;
- Membatalkan putusan Pengadilan Negeri Sungailiat Nomor : 05/Pdt.G/2003/PN.SGT., tanggal 4 Juli 2003 yang dimohonkan banding;
“MENGADILI SENDIRI :
Dalam Konpensi :
Dalam Pokok Perkara :
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;
- Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi;
- Menyatakan jual beli tanah dan bangunan rumah objek sengketa adalah cacat hukum oleh karena itu tidak berkekuatan hukum;
- Menyatakan Tergugat II dan Tergugat III telah melakukan perbuatan melawan hukum;
- Menyatakan hak sewa atas tanah dan bangunan objek sengketa tetap ada pada Penggugat;
- Menyatakan Sertifikat Hak Milik objek sengketa atas nama Tergugat II cacat hukum oleh karena itu tidak berkekuatan hukum;
- Menyatakan tanah dan bangunan rumah objek sengketa dalam keadaan status quo;
- Menghukum Tergugat I, II dan III secara tanggung renteng untuk membayar biaya perkara ini dalam kedua tingkat peradilan yang pada tingkat banding sebesar Rp. 150.000,-;
- Menolak gugatan Penggugat yang selebihnya;
Dalam Rekonpensi :
- Menolak gugatan rekonpensi dari Penggugat dalam rekonpensi untuk seluruhnya.”
Tergugat II mengajukan upaya hukum kasasi, dengan dalil, bukanlah hubungan sewa-menyewa bila merasa berhak mendiami rumah tanpa batasan waktu. Oleh karenanya Penggugat untuk dapat tinggal di rumah sengketa seharusnya mengadakan perjanjian baru dengan Tergugat I setelah meninggalnya orang tua Penggugat, sehingga oleh karenanya Penggugat haruslah tahu diri.
Tanpa ada perjanjian sah, maka penghunian tidak dilindungi hukum atau dengan kata lain Penggugat menghuni objek sengketa hanya didasari belas kasihan saja, oleh karenanya wajar apabila Penggugat harus pindah dari objek sengketa dan sebagai rasa kemanusiaan Tergugat II bersedia memberikan ganti rugi yang wajar, sehingga dasar-dasar inilah terlihat bahwa putusan Pengadilan Tinggi memihak secara tidak wajar, karena perjanjian sewa tidak ada, bukti pembayaran sewa juga tidak ada. Tidak terdapat bukti itikad baik dari pihak penyewa.
Penjualan objek sengketa kepada Tergugat II ialah melalui penjualan dengan cara lelang karena Tergugat I dilikuidasi, sehingga jual-beli adalah sah. Oleh karenanya Penggugat tidak berhak menghalangi penjualan objek sengketa, apalagi penjualan dengan jalan lelang yang mana tentunya Penggugat dapat turut mengikuti lelang jika memang serius.
Tidak ada ketentuan yang dapat melarang penjualan objek sewa, hanya ditentukan “bahwa jual beli objek sewa tidak menghapuskan perjanjian sewa menyewa terdahulu”. Namun, Penggugat tidak dapat membuktikan adanya hubungan sewa menyewanya.
Terhadap keberatan pihak Tergugat, Mahkamah Agung selanjutnya membuat pertimbangan hukum sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa atas keberatan-keberatan kasasi tersebut, Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa keberatan-keberatan tersebut dapat dibenarkan, karena Judex factie Pengadilan Tinggi telah salah menerapkan hukum, sebab berdasarkan Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman, Pasal 12 ayat (3) jo. (6), sewa menyewa penghunian rumah secara lisan, demi hukum berakhir setelah tiga tahun berlakunya undang-undang ini;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan diatas, putusan Pengadilan Tinggi Palembang tanggal 20 Januari 2004 Nomor 124/Pdt/2003/PT.PLG., tidak dapat dipertahankan lagi dan harus dibatalkan serta Mahkamah Agung dengan mengambil alih pertimbangan hukum Pengadilan Negeri yang telah tepat dan benar dan menjadikan sebagai pertimbangan sendiri akan mengadili perkara ini dengan amar seperti tersebut dibawah ini;
“MENGADILI SENDIRI :
Dalam Pokok Perkara:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
Dalam Rekonvensi:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat rekonvensi untuk sebagian;
2. Menyatakan bahwa akta pengoperan dan penyerahan hak No. 19 serta bangunan yang berada diatasnya adalah sah menurut hukum;
3. Menyatakan Tergugat rekonvensi telah melakukan perbuatan melawan hukum;
4. Menyatakan bahwa hubungan sewa menyewa tersebut telah putus dan berakhir demi hukum;
5. Menyatakan jual beli tanah dan bangunan terperkara antara Penggugat rekonpensi dengan Tergugat I adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum;
6. Menyatakan bahwa Penggugat rekonpensi adalah pemilik sah terhadap obyek perkara;
7. Menyatakan sertifikat hak milik Nomor : 1878 atas nama Penggugat rekonpensi adalah sah dan mempunyai kekuatan hukum;
8. Menghukum Tergugat rekonpensi untuk menyerahkan dan mengosongkan tanah dan bangunan yang menjadi obyek perkara kepada Penggugat rekonpensi tanpa beban;
9. Menolak gugatan selebihnya.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.