LEGAL
OPINION
Question: Apa yang dapat dilakukan kreditor pemegang Hak
Tanggungan bila seandainya agunan jaminan pelunasan kredit diletakkan sita
jaminan oleh pengadilan berdasarkan gugatan pihak ketiga?
Brief Answer: Ajukan gugat-perlawanan (derden verzet), dimana bila Kantor Pertanahan taat asas, terhadap
objek hak atas tanah yang telah dibebani jaminan kebendaan seperti Hak
Tanggungan, tak dapatlah ditumpang-tindihkan secara overlaping dengan sita jaminan (conservatoir
beslag).
Seyogianya Kantor Pertanahan / BPN hanya dapat
menafsirkan dan mengartikan hak atas tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan,
terhadap berita acara sita jaminan pengadilan hanya dapat dicatat dalam buku
tanah sebagai “sita persamaan” belaka, sehingga kedudukan kreditor pemegang
jaminan kebendaan tetaplah preferen pertama yang didahulukan hak pelunasannya
tanpa dapat diamputasi oleh keberadaan sita persamaan.
Bisa jadi pemohon sita jaminan dilandasi itikad
buruk, bisa juga itikad baik. Jika pemohon sita jaminan dilandasi itikad baik,
tentunya jugalah pemohon tersebut yang akan merugi ketika sita jaminan
digugurkan oleh perlawanan kreditor pemegang Hak Tanggungan.
Sebagai win-win
solution, tidaklah salah bila Kantor Pertanahan menafsirkan berita acara
sita jaminan dari pengadilan atas objek hak atas tanah yang telah tercatat
adanya beban Hak Tanggungan sebagai sita persamaan.
Badan Pertanahan Nasional maupun jajaran Kantor Pertanahan
yang ada dibawah pengawasannya, tak boleh mengingkari Sertifikat Hak Tanggungan
yang telah diterbitkannya sendiri.
PEMBAHASAN:
Kasus demikian kerap terjadi dan dihadapi oleh berbagai lembaga keuangan.
Sebagai ilustrasi, tepat kiranya merujuk pada putusan Pengadilan NegerI Jakarta
Timur perkara perlawanan register Nomor 211/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Tim. tanggal 16 Februari
2015, antara:
- PT. BANK MEGA, Tbk., sebagai Pelawan;
melawan
1. WILSON SURUNGAN LUMBAN
TOBING, sebagai Terlawan I;
2. ARIF BUDIMAN SUKMAWIRA,
sebagai Terlawan II;
3. VERA MELIANA SIBARANI,
sebagai Terlawan III
Duduk perkara, Terlawan II merupakan debitor penerima fasilitas kredit
dari Pelawan, sebesar USD 350.000. Dalam pengajuan kredit kepada Pelawan,
Terlawan II telah memperoleh persetujuan dari Komisaris perseroan yang
berwenang.
Sebagai jaminan pelunasan kredit yang telah diterima Terlawan II dari
Pelawan, Terlawan II menyerahkan jaminan kepada Pelawan, berupa sebidang tanah
dan bangunan berdasarkan yaitu Sertipikat Hak Milik (SHM) seluas 350 m²
tercatat atas nama Terlawan III.
Agunan berupa SHM tersebut kemudian dibebani dengan Hak Tanggungan
berdasarkan atas Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama tanggal 22 Januari
2013. Permasalahan timbul, ketika terhadap obyek agunan kemudian ditumpang-tindih
dengan Sita Jaminan (conservatoir beslag)
yang diletakkan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Timur sesuai Berita Acara Sita Jaminan
tanggal 03 April 2013 berdasarkan permohonan yang diajukan oleh Terlawan I
dalam Perkara gugatan Perdata Nomor 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim.
Perhatikan, berdasarkan asas publisitas Hak Tanggungan, terbitnya Hak
Tanggungan lebih dahulu ketimbang tanggal berita acara sita jaminan,
sehingga tetaplah kreditor pemegang Hak Tanggungan tampil sebagai kreditor
preferen pertama terhadap kreditor lainnya.
Pelawan tentunya berkeberatan adanya Sita Jaminan atas obyek agunan, sehinggga
mengamputasi hak Pemohon untuk melakukan parate
eksekusi disamping terancam kehilangan jaminan pelunasan piutang jika
debitor wanprestasi.
Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang dikeluarkan
oleh Kantor Pertanahan Bandung mempunyai nilai eksekutorial yang sama dengan
putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap, sebagaimana diatur
dalam pasal 14 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
dan Segala Sesuatu yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT), yang mengatur bahwa irah-irah yang melekat pada Sertifikat Hak
Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan
yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Hak Tanggungan juga memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
pemegangnya (asas droit de preference)
dari pada kreditur lainnya dalam hal debitur cidera janji.
Dengan dibubuhkannya catatan Sita Jaminan secara overlaping pada buku tanah atas objek agunan yang telah dibebani
dengan Hak Tanggungan, mengakibatkan jaminan pembayaran/pelunasan kewajiban
Terlawan II kepada Pelawan menjadi tidak ada sama sekali.
Gugat-perlawanan pihak ketiga (derden
verzet) merupakan upaya hukum guna mempertahankan hak serta kepentingan pihak
ketiga yang terancam / telah dilanggar oleh suatu putusan pengadilan yang keliru
mengimplementasi norma hukum, dimana pihak ketiga yang beritikad baik wajib
dilindungi oleh hukum.
Bila yurisprudensi Mahkamah Agung No. 3089 K/Pdt/1991 yang menyebutkan: “Suatu sita jaminan (Conservatoir Beslag)
yang diletakkan di atas milik pihak ketiga memberi hak kepada pemiliknya untuk
mengajukan derden verzet.”—maka sekalipun objek bukan milik kreditor, dalam
konsepsi hukum jaminan kebendaan, kepentingan kreditor pemegang Hak Tanggungan itu
sendiri merupakan dasar perlawanan guna mempertahankan kepentingan, kepentingan
atas jaminan pelunasan piutang.
Pelawan mengutip kaidah dalam yurisprudensi Mahkamah Agung Republik
Indonesia No. 394K/Pdt/1984 tanggal 05 Juli 1985:
“Terhadap tanah yang telah
dijaminkan (diagunkan) kepada Bank dan dibebani dengan Hak Tanggungan (dahulu
Hypotik) tidak dapat diletakan sita jaminan (CB), akibat juridisnya Mahkamah
Agung memerintahkan Pengadilan Negeri untuk mengangkat CB atas tanah yang telah
dijaminkan pada Bank.”
Atas gugatan tersebut, Majelis Hakim membuat
pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa sebagaimana
disebutkan di atas gugatan Pelawan bermaksud untuk melakukan perlawanan atas adanya
sita jaminan yang telah diletakkan terhadap barang objek sengketa, yang atas
objek sengketa tersebut Pelawan mempunyai hak tanggungan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
bukti P1 s/d P8 diketahui bahwa objek sengketa oleh Terlawan II dijadikan
jaminan kredit pada Pelawan pada tanggal 2 Juli 2012 dan dibebani hak
tanggungan peringkat I dengan Akte Pemberian Hak Tanggungan pada tanggal 1 Agustus
2012 dan oleh Badan Pertanahan dibuatkan Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I
No. 226/2013 tanggal 22 Januari 2013;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
bukti TLW I-3a – TLW I-3b diketahui bahwa atas permohonan Terlawan I, pada
tanggal 3 April 2013 telah diletakkan Sita Jaminan pada objek sengketa;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
fakta tersebut di atas, jelas diketahui bahwa pada waktu sita jaminan
diletakkan, Terlawan I sebagai pemohon sita jaminan sudah mengetahui akan adanya
hak tanggungan yang melekat pada objek sengketa, hal ini juga dengan jelas
dibenarkan Terlawan I dalam jawabannya maka seharusnya Terlawan I tidak lagi
mengajukan sita jaminan terhadap objek sengketa melainkan sita persamaan
sebagaimana jawaban Terlawan I yang kami kutip dari halaman 4 sebagai berikut :
“Bahwa dalam pasal 463 RV
(Reglement Op de Burgerlijk Rechtsbordering) menjelaskan bahwa terhadap suatu
objek yang telah sah diikat oleh suatu hak jaminan kebendaan (salah satunya Hak
Tanggungan) dapat diletakkan Sita Persamaan, jika dilakukan eksekusi penjualan
atau eksekusi lelang atas harta kekayaan tersebut, maka kreditor Preferenlah
yang berhak untuk pertama kali mengambil uang hasil eksekusinya hingga
terlunasinya tagihan piutangnya dan jika masih terdapat sisanya, maka barulah
itu menjadi bagiannya pihak (pihak pihak) yang berhak berdasarkan Sita
Persamaan yang dalam pelaksanaan eksekusi menjadi berstatus Sita Eksekusi
(Executoriaal Beslag);”
“Menimbang, bahwa berdasarkan
bukti P9 s/d P20 diketahui bahwa terhadap objek Negara, isinya menyatakan
Terlawan I keberatan terhadap rencana lelang dengan alasan bahwa terhadap objek
sengketa terdapat sita jaminan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pasal 6 UU Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut : “Apabila Debitor
cidera janji, Pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual objek
Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
“Maka dengan adanya hak
tanggungan akan memberi hak kepada pemilik hak tersebut untuk memperoleh
pembayaran didahulukan (kreditur preferent) dan berhak untuk melakukan penjualan
melalui pelelangan umum, akan tetapi jika pada objek hak tanggungan tersebut terdapat
lagi sita jaminan tentulah sita jaminan tersebut akan menjadi penghalang bagi
pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan atas objek hak tanggungan
tersebut. Hal ini telah dialami oleh Pelawan sebagai pemegang hak tanggungan
dimana lelang tidak dapat dilaksanakan meskipun pengumuman lelang dan tanggal
pelaksanaan lelang sudah ditetapkan, akhirnya gagal karena adanya sita jaminan
yang diajukan oleh Terlawan I akibatnya jelas Pelawan telah dirugikan, karena
itu Pelawan sebagai pemegang hak tanggungan berwenang untuk mengajukan gugatan
perlawanan aquo;
“Menimbang, bahwa dengan
diletakkannya sita jaminan pada objek yang telah menjadi objek hak tanggungan
pastilah akan menghambat pemilik hak tanggungan untuk dapat melaksanakan haknya
untuk memenuhi pembayaran atas piutangnya sebagai kreditur preferent karena
pemilik hak tanggungan tidak dapat menggunakan haknya yaitu melakukan
penjualan / lelang atas barang jaminan atau yang ditanggungkan karena apabila
dilakukan akan terancam dengan pidana sebagaimana yang diatur dalam Pasal 231
KUHP, akibatnya pasti akan merugikan pemilik hak tanggungan. Dengan demikian
maka terhadap objek hak tanggungan tidak dibenarkan untuk diletakkan lagi sita
jaminan, dan apabila masih diletakkan maka jelas sita jaminan tersebut sudah
bertentangan dengan peraturan / hukum yang berlaku karena itu harus dinyatakan
tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum atau non eksekutable;
“Menimbang, bahwa sesuai dengan
Jurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 394K/Pdt/1984 tanggal 5 Juli 1985 yang
intinya menyatakan terhadap tanah yang telah dijaminkan (diagunkan) kepada Bank
dan dibebani hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita jaminan, sebagaimana
yang dikutip oleh Pelawan, Majelis Hakim sependapat dan tidak meragukan hal tersebut,
karena itu maka sita jaminan yang telah diletakkan sesuai dengan Berita Acara
Sita Jaminan No. 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim Jo. No. 02/CB/2013 tanggal 3 April
2013 Jo. Penetapan Sita Jaminan No. 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim Jo. No. 02/CB/2013
tanggal 27 Februari 2013 tersebut harus dinyatakan tidak sah dan tidak
mempunyai kekuatan hukum karena bertentangan dengan peraturan/hukum yang
berlaku;
“Menimbang, bahwa terhadap sita
jaminan yang telah dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum karena
bertentangan dengan peraturan/hukum yang berlaku, maka sebaiknya harus diangkat;
“Menimbang, bahwa terhadap
petitum No. 10 yang menyatakan agar proses eksekusi lelang terhadap SHM
No.02442/Jati berdasarkan Penetapan Lelang No. 28/2013 Eks/PN.Jkt. Tim Jo.
APHT. I No. 73/2012 tanggal 23 Desember 2013 dapat dilanjutkan kembali, dalam
hal ini Majelis memperhatikan, jawaban Terlawan I yang menyatakan keberatan
lelang dilakukan disebabkan harga jual limit dasar objek lelang terlalu rendah
yaitu sebesar Rp. 2,1 m sedangkan Pelawan telah memberikan pinjaman kredit
kepada Terlawan II sebanyak $ 3500, berarti harga barang jaminan tentulah lebih
dari jumlah pinjaman tersebut, sebagaimana kebiasaan dalam praktek perbankan,
karena itu terhadap keberatan ini Majelis dapat menerima alasan Terlawan I,
karena itu apabila lelang akan dilaksanakan maka sebaiknya harga jual limit dasar
objek lelang ditinjau kembali dan perlu lebih dahulu dimusyawarahkan dengan
pemilik barang agar dapat menyesuaikan dengan harga NJOP dan harga pasar;
“Menimbang, bahwa Pelawan
mendasarkan gugatannya pada bukti-bukti surat otentik yaitu adanya surat
perjanjian kredit berupa Akte Notaris No. 02 tanggal 2 Juli 2012 (P4), Sertifikat
Hak Milik No. 02442 (P6), Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (P7), Sertifikat
Hak Tanggungan (P8) yang kesemuanya sudah dipertimbangkan di atas dan diakui kebenarannya
oleh Terlawan I maupun Terlawan II dan III karena itu tuntutan agar putusan dapat
dijalankan lebih dahulu meskipun ada banding atau kasasi sebagaimana petitum
No. 9 dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan
pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, jelas bahwa sebagian besar tuntutan
Pelawan dikabulkan dan sebagian ditolak karena itu terhadap perlawanan Pelawan
harus dinyatakan dikabulkan sebagian dan menolak selebihnya dan Pelawan harus
dinyatakan Pelawan yang baik dan benar;
“Menimbang, bahwa Terlawan I
ternyata mengajukan sita jaminan meskipun telah mengetahui adanya hak
tanggungan yang sudah melekat pada objek sengketa, maka perbuatan Terlawan I
tersebut jelas menunjukkan bahwa Terlawan I beriktikad tidak baik, sedangkan Terlawan
II dan III tidak ada peran dalam peletakan sita jaminan tersebut dan
membenarkan gugatan aquo karena itu tidak ada alasan untuk menyatakan Terlawan
II dan III beritikad tidak baik, karena itu petitum No. 3 hanya berlaku untuk
Terlawan I dan tidak berlaku bagi Terlawan II dan III;
“Menimbang, bahwa meskipun
Terlawan I mengajukan bukti-bukti, namun bukti bukti tersebut tidak dapat
melumpuhkan kekuatan bukti-bukti yang diajukan Pelawan, malah sebaliknya
semakin menguatkan dalil perlawanan Pelawan karena itu maka perlawanan Pelawanan
harus dinyatakan beralasan dan dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa perlawanan
Pelawan dikabulkan sebagian dan Terlawan I dinyatakan Terlawan yang beritikad
tidak baik maka biaya perkara dibebankan kepada Terlawan I dan terhadap
Terlawan II dan III karena terkait dengan perkara ini harus dihukum untuk taat dan
tunduk pada putusan ini;
“Menimbang, bahwa Terlawan I
dalam perkara aquo diwakili oleh Kuasa Hukum, dalam jawaban, duplik dan
kesimpulan menyatakan agar sita jaminan yang telah diletakkan dalam perkara
No.321/Pdt.G/2012, ditetapkan sebagai sita persamaan, sedangkan Terlawan I tidak
pernah mengajukan Rekonpensi, karena itu maka tuntutan tersebut tidak dapat dipertimbangkan
dan harus diabaikan;
“M E N G A D I L I :
DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan perlawanan Pelawan untuk sebagian;
2. Menyatakan Pelawan adalah Pelawan yang baik dan benar;
3. Menyatakan Terlawan I adalah Terlawan yang beritikad tidak baik;
4. Menyatakan sah dan berharga Akte Perjanjian Kredit Nomor 02 tertanggal
02 Juli 2012 yang dibuat oleh dan dihadapkan Notaris / PPAT Dharma Akhyuzi,SH;
5. Menyatakan sah dan berharga Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I
(Pertama) Nomor 226/2013 tanggal 22 januari 2013, yang diterbitkan Kantor
Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Timur Jo. Akta Pemberian Hak Tanggungan
Nomor 73/2012 tanggal 01 Agustus 2012 dibuat dihadapkan Muhammad Nahi
Mungkar,SH., selaku PPAT Kota Administrasi Jakarta Timur;
6. Menyatakan Pelawan adalah Pemegang Hak Tanggungan yang sah atas
jaminan milik Terlawan II terhadap sebidang tanah dan bangunan berdasar atas
Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 02442/Jati tertanggal 03 Nopember 2004
Kecamatan Pulo Gadung Kotamadya Jakarta Timur, sebagaimana diuraikan lebih
lanjut dalam Surat Ukur tertanggal 19 Oktober 2004 Nomor 00082/2004 dengan
seluas 350 m2 tercatat atas nama Vera Meliana Sibarani (Incassu Terlawan III/ Penjamin);
7. Menyatakan atas Berita Acara Sita Jaminan Nomor : 321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM
Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 03 April 2013 Jo. Penetapan Sita Jaminan Nomor
321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 27 Februari, tidak sah, tidak
mempunyai kekuatan hukum dan non eksekutable;
8. Memerintahkan Pengadilan Negeri Jakarta Timur untuk mengangkat Sita
Jaminan atas Obyek Sita Jaminan berdasarkan Berita Acara Sita Jaminan Nomor
: 321/Pdt.G/2012/ PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 03 April 2013 Jo.
Penetapan Sita Jaminan Nomor 321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013
tanggal 27 Februari;
9. Menyatakan Putusan dapat dijalankan terlebih dahulu kendati ada
banding,Verzet dan Kasasi (Uit Voorbaar Bij Vooraad);
10. Menghukum Terlawan II dan Terlawan III untuk tunduk dan Patuh
terhadap isi Putusan dalam perkara ini;
11. Membebankan biaya perkara kepada Terlawan I sebanyak Rp. 922.000,-
(sembilan ratus dua puluh dua ribu rupiah);
12. Menolak Perlawanan selain dan selebihnya.”
Bila saja BPN/Kantor Pertanahan taat asas untuk
tidak overlaping “catatan” dalam buku
tanah, maka tiada perlu penghamburan tenaga dan waktu guna mengajukan
gugat-perlawanan. Penggugat yang memohon sita jaminan pun setidaknya masih
memiliki sita perlawanan, bukan mendapati kenyataan sita jaminan digugurkan
oleh putusan perlawanan.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.