Sita Jaminan Mengamputasi Hak Tanggungan, Overlaping yang Tidak Taat Asas Hukum Pertanahan

LEGAL OPINION
Question: Apa yang dapat dilakukan kreditor pemegang Hak Tanggungan bila seandainya agunan jaminan pelunasan kredit diletakkan sita jaminan oleh pengadilan berdasarkan gugatan pihak ketiga?
Brief Answer: Ajukan gugat-perlawanan (derden verzet), dimana bila Kantor Pertanahan taat asas, terhadap objek hak atas tanah yang telah dibebani jaminan kebendaan seperti Hak Tanggungan, tak dapatlah ditumpang-tindihkan secara overlaping dengan sita jaminan (conservatoir beslag).
Seyogianya Kantor Pertanahan / BPN hanya dapat menafsirkan dan mengartikan hak atas tanah yang telah dibebani Hak Tanggungan, terhadap berita acara sita jaminan pengadilan hanya dapat dicatat dalam buku tanah sebagai “sita persamaan” belaka, sehingga kedudukan kreditor pemegang jaminan kebendaan tetaplah preferen pertama yang didahulukan hak pelunasannya tanpa dapat diamputasi oleh keberadaan sita persamaan.
Bisa jadi pemohon sita jaminan dilandasi itikad buruk, bisa juga itikad baik. Jika pemohon sita jaminan dilandasi itikad baik, tentunya jugalah pemohon tersebut yang akan merugi ketika sita jaminan digugurkan oleh perlawanan kreditor pemegang Hak Tanggungan.
Sebagai win-win solution, tidaklah salah bila Kantor Pertanahan menafsirkan berita acara sita jaminan dari pengadilan atas objek hak atas tanah yang telah tercatat adanya beban Hak Tanggungan sebagai sita persamaan.
Badan Pertanahan Nasional maupun jajaran Kantor Pertanahan yang ada dibawah pengawasannya, tak boleh mengingkari Sertifikat Hak Tanggungan yang telah diterbitkannya sendiri.
PEMBAHASAN:
Kasus demikian kerap terjadi dan dihadapi oleh berbagai lembaga keuangan. Sebagai ilustrasi, tepat kiranya merujuk pada putusan Pengadilan NegerI Jakarta Timur perkara perlawanan register Nomor 211/Pdt.G/2014/PN.Jkt.Tim. tanggal 16 Februari 2015, antara:
- PT. BANK MEGA, Tbk., sebagai Pelawan; melawan
1. WILSON SURUNGAN LUMBAN TOBING, sebagai Terlawan I;
2. ARIF BUDIMAN SUKMAWIRA, sebagai Terlawan II;
3. VERA MELIANA SIBARANI, sebagai Terlawan III
Duduk perkara, Terlawan II merupakan debitor penerima fasilitas kredit dari Pelawan, sebesar USD 350.000. Dalam pengajuan kredit kepada Pelawan, Terlawan II telah memperoleh persetujuan dari Komisaris perseroan yang berwenang.
Sebagai jaminan pelunasan kredit yang telah diterima Terlawan II dari Pelawan, Terlawan II menyerahkan jaminan kepada Pelawan, berupa sebidang tanah dan bangunan berdasarkan yaitu Sertipikat Hak Milik (SHM) seluas 350 m² tercatat atas nama Terlawan III.
Agunan berupa SHM tersebut kemudian dibebani dengan Hak Tanggungan berdasarkan atas Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat Pertama tanggal 22 Januari 2013. Permasalahan timbul, ketika terhadap obyek agunan kemudian ditumpang-tindih dengan Sita Jaminan (conservatoir beslag) yang diletakkan oleh Pengadilan Negeri Jakarta Timur sesuai Berita Acara Sita Jaminan tanggal 03 April 2013 berdasarkan permohonan yang diajukan oleh Terlawan I dalam Perkara gugatan Perdata Nomor 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim.
Perhatikan, berdasarkan asas publisitas Hak Tanggungan, terbitnya Hak Tanggungan lebih dahulu ketimbang tanggal berita acara sita jaminan, sehingga tetaplah kreditor pemegang Hak Tanggungan tampil sebagai kreditor preferen pertama terhadap kreditor lainnya.
Pelawan tentunya berkeberatan adanya Sita Jaminan atas obyek agunan, sehinggga mengamputasi hak Pemohon untuk melakukan parate eksekusi disamping terancam kehilangan jaminan pelunasan piutang jika debitor wanprestasi.
Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Bandung mempunyai nilai eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap, sebagaimana diatur dalam pasal 14 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah dan Segala Sesuatu yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT), yang mengatur bahwa irah-irah yang melekat pada Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap.
Hak Tanggungan juga memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya (asas droit de preference) dari pada kreditur lainnya dalam hal debitur cidera janji.
Dengan dibubuhkannya catatan Sita Jaminan secara overlaping pada buku tanah atas objek agunan yang telah dibebani dengan Hak Tanggungan, mengakibatkan jaminan pembayaran/pelunasan kewajiban Terlawan II kepada Pelawan menjadi tidak ada sama sekali.
Gugat-perlawanan pihak ketiga (derden verzet) merupakan upaya hukum guna mempertahankan hak serta kepentingan pihak ketiga yang terancam / telah dilanggar oleh suatu putusan pengadilan yang keliru mengimplementasi norma hukum, dimana pihak ketiga yang beritikad baik wajib dilindungi oleh hukum.
Bila yurisprudensi Mahkamah Agung No. 3089 K/Pdt/1991 yang menyebutkan: “Suatu sita jaminan (Conservatoir Beslag) yang diletakkan di atas milik pihak ketiga memberi hak kepada pemiliknya untuk mengajukan derden verzet.”—maka sekalipun objek bukan milik kreditor, dalam konsepsi hukum jaminan kebendaan, kepentingan kreditor pemegang Hak Tanggungan itu sendiri merupakan dasar perlawanan guna mempertahankan kepentingan, kepentingan atas jaminan pelunasan piutang.
Pelawan mengutip kaidah dalam yurisprudensi Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 394K/Pdt/1984 tanggal 05 Juli 1985:
“Terhadap tanah yang telah dijaminkan (diagunkan) kepada Bank dan dibebani dengan Hak Tanggungan (dahulu Hypotik) tidak dapat diletakan sita jaminan (CB), akibat juridisnya Mahkamah Agung memerintahkan Pengadilan Negeri untuk mengangkat CB atas tanah yang telah dijaminkan pada Bank.”
Atas gugatan tersebut, Majelis Hakim membuat pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa sebagaimana disebutkan di atas gugatan Pelawan bermaksud untuk melakukan perlawanan atas adanya sita jaminan yang telah diletakkan terhadap barang objek sengketa, yang atas objek sengketa tersebut Pelawan mempunyai hak tanggungan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P1 s/d P8 diketahui bahwa objek sengketa oleh Terlawan II dijadikan jaminan kredit pada Pelawan pada tanggal 2 Juli 2012 dan dibebani hak tanggungan peringkat I dengan Akte Pemberian Hak Tanggungan pada tanggal 1 Agustus 2012 dan oleh Badan Pertanahan dibuatkan Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I No. 226/2013 tanggal 22 Januari 2013;
“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti TLW I-3a – TLW I-3b diketahui bahwa atas permohonan Terlawan I, pada tanggal 3 April 2013 telah diletakkan Sita Jaminan pada objek sengketa;
“Menimbang, bahwa berdasarkan fakta tersebut di atas, jelas diketahui bahwa pada waktu sita jaminan diletakkan, Terlawan I sebagai pemohon sita jaminan sudah mengetahui akan adanya hak tanggungan yang melekat pada objek sengketa, hal ini juga dengan jelas dibenarkan Terlawan I dalam jawabannya maka seharusnya Terlawan I tidak lagi mengajukan sita jaminan terhadap objek sengketa melainkan sita persamaan sebagaimana jawaban Terlawan I yang kami kutip dari halaman 4 sebagai berikut :
“Bahwa dalam pasal 463 RV (Reglement Op de Burgerlijk Rechtsbordering) menjelaskan bahwa terhadap suatu objek yang telah sah diikat oleh suatu hak jaminan kebendaan (salah satunya Hak Tanggungan) dapat diletakkan Sita Persamaan, jika dilakukan eksekusi penjualan atau eksekusi lelang atas harta kekayaan tersebut, maka kreditor Preferenlah yang berhak untuk pertama kali mengambil uang hasil eksekusinya hingga terlunasinya tagihan piutangnya dan jika masih terdapat sisanya, maka barulah itu menjadi bagiannya pihak (pihak pihak) yang berhak berdasarkan Sita Persamaan yang dalam pelaksanaan eksekusi menjadi berstatus Sita Eksekusi (Executoriaal Beslag);”
“Menimbang, bahwa berdasarkan bukti P9 s/d P20 diketahui bahwa terhadap objek Negara, isinya menyatakan Terlawan I keberatan terhadap rencana lelang dengan alasan bahwa terhadap objek sengketa terdapat sita jaminan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pasal 6 UU Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut : “Apabila Debitor cidera janji, Pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut”.
“Maka dengan adanya hak tanggungan akan memberi hak kepada pemilik hak tersebut untuk memperoleh pembayaran didahulukan (kreditur preferent) dan berhak untuk melakukan penjualan melalui pelelangan umum, akan tetapi jika pada objek hak tanggungan tersebut terdapat lagi sita jaminan tentulah sita jaminan tersebut akan menjadi penghalang bagi pemegang hak tanggungan untuk melakukan penjualan atas objek hak tanggungan tersebut. Hal ini telah dialami oleh Pelawan sebagai pemegang hak tanggungan dimana lelang tidak dapat dilaksanakan meskipun pengumuman lelang dan tanggal pelaksanaan lelang sudah ditetapkan, akhirnya gagal karena adanya sita jaminan yang diajukan oleh Terlawan I akibatnya jelas Pelawan telah dirugikan, karena itu Pelawan sebagai pemegang hak tanggungan berwenang untuk mengajukan gugatan perlawanan aquo;
“Menimbang, bahwa dengan diletakkannya sita jaminan pada objek yang telah menjadi objek hak tanggungan pastilah akan menghambat pemilik hak tanggungan untuk dapat melaksanakan haknya untuk memenuhi pembayaran atas piutangnya sebagai kreditur preferent karena pemilik hak tanggungan tidak dapat menggunakan haknya yaitu melakukan penjualan / lelang atas barang jaminan atau yang ditanggungkan karena apabila dilakukan akan terancam dengan pidana sebagaimana yang diatur dalam Pasal 231 KUHP, akibatnya pasti akan merugikan pemilik hak tanggungan. Dengan demikian maka terhadap objek hak tanggungan tidak dibenarkan untuk diletakkan lagi sita jaminan, dan apabila masih diletakkan maka jelas sita jaminan tersebut sudah bertentangan dengan peraturan / hukum yang berlaku karena itu harus dinyatakan tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum atau non eksekutable;
“Menimbang, bahwa sesuai dengan Jurisprudensi Mahkamah Agung RI No. 394K/Pdt/1984 tanggal 5 Juli 1985 yang intinya menyatakan terhadap tanah yang telah dijaminkan (diagunkan) kepada Bank dan dibebani hak tanggungan tidak dapat diletakkan sita jaminan, sebagaimana yang dikutip oleh Pelawan, Majelis Hakim sependapat dan tidak meragukan hal tersebut, karena itu maka sita jaminan yang telah diletakkan sesuai dengan Berita Acara Sita Jaminan No. 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim Jo. No. 02/CB/2013 tanggal 3 April 2013 Jo. Penetapan Sita Jaminan No. 321/Pdt.G/2012/PN.Jkt.Tim Jo. No. 02/CB/2013 tanggal 27 Februari 2013 tersebut harus dinyatakan tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum karena bertentangan dengan peraturan/hukum yang berlaku;
“Menimbang, bahwa terhadap sita jaminan yang telah dinyatakan tidak mempunyai kekuatan hukum karena bertentangan dengan peraturan/hukum yang berlaku, maka sebaiknya harus diangkat;
“Menimbang, bahwa terhadap petitum No. 10 yang menyatakan agar proses eksekusi lelang terhadap SHM No.02442/Jati berdasarkan Penetapan Lelang No. 28/2013 Eks/PN.Jkt. Tim Jo. APHT. I No. 73/2012 tanggal 23 Desember 2013 dapat dilanjutkan kembali, dalam hal ini Majelis memperhatikan, jawaban Terlawan I yang menyatakan keberatan lelang dilakukan disebabkan harga jual limit dasar objek lelang terlalu rendah yaitu sebesar Rp. 2,1 m sedangkan Pelawan telah memberikan pinjaman kredit kepada Terlawan II sebanyak $ 3500, berarti harga barang jaminan tentulah lebih dari jumlah pinjaman tersebut, sebagaimana kebiasaan dalam praktek perbankan, karena itu terhadap keberatan ini Majelis dapat menerima alasan Terlawan I, karena itu apabila lelang akan dilaksanakan maka sebaiknya harga jual limit dasar objek lelang ditinjau kembali dan perlu lebih dahulu dimusyawarahkan dengan pemilik barang agar dapat menyesuaikan dengan harga NJOP dan harga pasar;
“Menimbang, bahwa Pelawan mendasarkan gugatannya pada bukti-bukti surat otentik yaitu adanya surat perjanjian kredit berupa Akte Notaris No. 02 tanggal 2 Juli 2012 (P4), Sertifikat Hak Milik No. 02442 (P6), Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (P7), Sertifikat Hak Tanggungan (P8) yang kesemuanya sudah dipertimbangkan di atas dan diakui kebenarannya oleh Terlawan I maupun Terlawan II dan III karena itu tuntutan agar putusan dapat dijalankan lebih dahulu meskipun ada banding atau kasasi sebagaimana petitum No. 9 dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut di atas, jelas bahwa sebagian besar tuntutan Pelawan dikabulkan dan sebagian ditolak karena itu terhadap perlawanan Pelawan harus dinyatakan dikabulkan sebagian dan menolak selebihnya dan Pelawan harus dinyatakan Pelawan yang baik dan benar;
“Menimbang, bahwa Terlawan I ternyata mengajukan sita jaminan meskipun telah mengetahui adanya hak tanggungan yang sudah melekat pada objek sengketa, maka perbuatan Terlawan I tersebut jelas menunjukkan bahwa Terlawan I beriktikad tidak baik, sedangkan Terlawan II dan III tidak ada peran dalam peletakan sita jaminan tersebut dan membenarkan gugatan aquo karena itu tidak ada alasan untuk menyatakan Terlawan II dan III beritikad tidak baik, karena itu petitum No. 3 hanya berlaku untuk Terlawan I dan tidak berlaku bagi Terlawan II dan III;
“Menimbang, bahwa meskipun Terlawan I mengajukan bukti-bukti, namun bukti bukti tersebut tidak dapat melumpuhkan kekuatan bukti-bukti yang diajukan Pelawan, malah sebaliknya semakin menguatkan dalil perlawanan Pelawan karena itu maka perlawanan Pelawanan harus dinyatakan beralasan dan dapat dikabulkan;
“Menimbang, bahwa perlawanan Pelawan dikabulkan sebagian dan Terlawan I dinyatakan Terlawan yang beritikad tidak baik maka biaya perkara dibebankan kepada Terlawan I dan terhadap Terlawan II dan III karena terkait dengan perkara ini harus dihukum untuk taat dan tunduk pada putusan ini;
“Menimbang, bahwa Terlawan I dalam perkara aquo diwakili oleh Kuasa Hukum, dalam jawaban, duplik dan kesimpulan menyatakan agar sita jaminan yang telah diletakkan dalam perkara No.321/Pdt.G/2012, ditetapkan sebagai sita persamaan, sedangkan Terlawan I tidak pernah mengajukan Rekonpensi, karena itu maka tuntutan tersebut tidak dapat dipertimbangkan dan harus diabaikan;
M E N G A D I L I :
DALAM POKOK PERKARA:
1. Mengabulkan perlawanan Pelawan untuk sebagian;
2. Menyatakan Pelawan adalah Pelawan yang baik dan benar;
3. Menyatakan Terlawan I adalah Terlawan yang beritikad tidak baik;
4. Menyatakan sah dan berharga Akte Perjanjian Kredit Nomor 02 tertanggal 02 Juli 2012 yang dibuat oleh dan dihadapkan Notaris / PPAT Dharma Akhyuzi,SH;
5. Menyatakan sah dan berharga Sertifikat Hak Tanggungan Peringkat I (Pertama) Nomor 226/2013 tanggal 22 januari 2013, yang diterbitkan Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Timur Jo. Akta Pemberian Hak Tanggungan Nomor 73/2012 tanggal 01 Agustus 2012 dibuat dihadapkan Muhammad Nahi Mungkar,SH., selaku PPAT Kota Administrasi Jakarta Timur;
6. Menyatakan Pelawan adalah Pemegang Hak Tanggungan yang sah atas jaminan milik Terlawan II terhadap sebidang tanah dan bangunan berdasar atas Sertifikat Hak Milik (SHM) Nomor 02442/Jati tertanggal 03 Nopember 2004 Kecamatan Pulo Gadung Kotamadya Jakarta Timur, sebagaimana diuraikan lebih lanjut dalam Surat Ukur tertanggal 19 Oktober 2004 Nomor 00082/2004 dengan seluas 350 m2 tercatat atas nama Vera Meliana Sibarani (Incassu Terlawan III/ Penjamin);
7. Menyatakan atas Berita Acara Sita Jaminan Nomor : 321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 03 April 2013 Jo. Penetapan Sita Jaminan Nomor 321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 27 Februari, tidak sah, tidak mempunyai kekuatan hukum dan non eksekutable;
8. Memerintahkan Pengadilan Negeri Jakarta Timur untuk mengangkat Sita Jaminan atas Obyek Sita Jaminan berdasarkan Berita Acara Sita Jaminan Nomor : 321/Pdt.G/2012/ PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 03 April 2013 Jo. Penetapan Sita Jaminan Nomor 321/Pdt.G/2012/PN.JKT.TIM Jo. Nomor 02/CB/2013 tanggal 27 Februari;
9. Menyatakan Putusan dapat dijalankan terlebih dahulu kendati ada banding,Verzet dan Kasasi (Uit Voorbaar Bij Vooraad);
10. Menghukum Terlawan II dan Terlawan III untuk tunduk dan Patuh terhadap isi Putusan dalam perkara ini;
11. Membebankan biaya perkara kepada Terlawan I sebanyak Rp. 922.000,- (sembilan ratus dua puluh dua ribu rupiah);
12. Menolak Perlawanan selain dan selebihnya.”
Bila saja BPN/Kantor Pertanahan taat asas untuk tidak overlaping “catatan” dalam buku tanah, maka tiada perlu penghamburan tenaga dan waktu guna mengajukan gugat-perlawanan. Penggugat yang memohon sita jaminan pun setidaknya masih memiliki sita perlawanan, bukan mendapati kenyataan sita jaminan digugurkan oleh putusan perlawanan.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta