LEGAL OPINION
Question: Apakah menurut SHIETRA & PARTNERS sebaiknya kami yang saat ini sedang bersengketa dengan pihak lain yang mengaku sebagai pemilik bidang tanah yang tumpang-tindih dengan tanah kami, mengikuti proses mediasi yang diadakan oleh BPN, atau kami langsung saja melayangkan gugatan ke PTUN? Adakah ruginya bagi kami untuk mengikuti atau tidak mengikuti mediasi oleh BPN?
Brief Answer: Mediasi oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) terkait sengketa hak atas tanah bersifat opsional, sehingga dapat dilakoni juga dapat tidak memilih mengikuti mediasi oleh Kantor Pertanahan setempat, sehingga pihak-pihak yang merasa berkepentingan dapat seketika itu juga mengajukan gugatan ke hadapan Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN).
Namun yang perlu diperhatikan, waktu yang dihabiskan/dialokasikan untuk proses mediasi oleh Kantor Pertanahan, dihitung sebagai jangka waktu yurisdiksi/kompetensi absolut dari PTUN selama 90 (sembilan puluh) hari.
Sehingga rekomendasi SHIETRA & PARTNERS ialah, mediasi dapat ditempuh, namun ketika diprediksi tidak akan mencapai titik temu (dead lock) oleh sebab tiadanya itikad baik dari pihak seberang, maka sebelum tempo 90 hari terlampaui, segera ajukan gugatan ke hadapan PTUN agar hak mengajukan gugatan tidak dinyatakan kadaluarsa oleh PTUN.
Jika Anda tidak mengetahui nomor dan jenis sertifikat hak atas tanah yang dimiliki pihak lain yang tumpang-tindih dengan tanah Anda, cukup jadikan Surat Keputusan penolakan permohonan hak atas tanah yang Anda ajukan sebagai objek Keputusan Tata Usaha Negara yang dapat diperiksa dan diputus oleh PTUN. Yang terpenting ialah tidak melampaui batas waktu 90 hari sejak terbitnya surat penolakan terhadap permohonan sertifikasi tanah Anda tersebut.
Sehingga disini terdapat dua jenis kriteria objek Keputusan TUN yang dapat diajukan sebagai objek gugatan di PTUN, baik secara alternatif maupun kumulatif, yakni: sertifikat hak atas tanah milik pihak lawan, ataukah surat penolakan dari BPN itu sendiri.
PEMBAHASAN:
Sebagai ilustrasi kasus yang pernah terjadi akibat tidak mengindahkan waktu yang telah dihabiskan guna menempuh mediasi, dapat merujuk pada putusan Mahkamah Agung tingkat kasasi sengketa tata usaha negara register perkara Nomor 320 K/TUN/2015 tanggal 13 Agustus 2015, antara:
- TITEUS TUSTIADJAT, sebagai Pemohon Kasasi, semula Terbanding, dahulu Penggugat; melawan
I. KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA DEPOK, sebagai Termohon Kasasi I, dahulu Pembanding, semula Tergugat; dan
II. PT. GUNUNG SUBUR SENTOSA, sebagai Termohon Kasasi II, semula Pembanding, dahulu Tergugat II Intervensi.
Yang menjadi Objek Sengketa ialah Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB) Nomor 697/Harjamukti, tanggal 29 November 1993, seluas 37.059 m2 dan SHGB Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997 seluas 18.147 m2 yang keduanya tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa.
Adapun mengenai jangka waktu yurisdiksi PTUN, diatur dalam Pasal 55 UU PTUN yang mengatur secara limitatif:
“Gugatan dapat diajukan hanya dalam tenggang waktu sembilan puluh hari terhitung sejak saat diterimanya atau diumumkannya Keputusan Badan atau Pejabat Tata Usaha Negara.”
Penggugat mengklaim tidak mengetahui kapan SHGB No.697 dan SHGB No.1252 diterbitkankan oleh Tergugat, namun gugatan baru diajukan oleh Penggugat pada tanggal 24 April 2014 oleh sebab menurut best practice yang berlaku di PTUN, gugatan masih dapat diajukan dalam batas waktu yang ditentukan menurut hukum yakni bagi mereka yang tidak dituju oleh suatu Keputusan Tata Usaha Negara tetapi merasa kepentingannya dirugikan maka tenggang waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 55 dihitung sejak ia mengetahui adanya keputusan tersebut.
Penggugat mengklaim memiliki sebidang tanah hak milik adat seluas 1105 m2 yang ternyata tumpang-tindih dengan SHGB milik Tergugat II Intervensi. Kejadian bermula saat Penggugat mengajukan permohonan penerbitan sertipikat atas tanah kepada Tergugat pada tanggal 04 April 2013. Atas permohonan tersebut, Tergugat menindaklanjuti dengan membentuk “Panitia A” selaku panitia juru ukur dan penelaahan bidang tanah.
Hasil penilaian atas fakta dan data yang dikumpulkan oleh “Panitia A” disimpulkan bahwa: tanah dimiliki/dikuasai oleh Penggugat, dan Penggugat dapat diusulkan untuk diberikan status hak atas tanah berupa Hak Milik. selanjutnya Tergugat mengumumkan data fisik dan data yuridis atas permohonan hak atas tanah yang dimohonkan Penggugat.
Namun atas pengumuman data fisik dan data yuridis yang dilakukan oleh Tergugat, kemudian terdapat sanggahan/keberatan dari PT. Gunung Subur Sentosa yang juga mengklaim bahwa diatas tanah terdapat tanah milik PT. Gunung Subur Sentosa.
Atas sanggahan tersebut, Tergugat melalui suratnya tanggal 19 Februari 2014 menyatakan pada Penggugat bahwa permohonan penerbitan sertipikat atas nama Penggugat tidak dapat diproses lebih lanjut dengan dalih/alasan bidang tanah yang dimohonkan oleh Penggugat tumpang-tindih dengan kedua SHGB yang dimiliki Tergugat II Intervensi.
Terhadap gugatan tersebut, Pengadilan Tata Usaha Negara Bandung kemudian menjatuhkan putusan, yaitu Putusan Nomor 38/G/2014/PTUN.BDG., Tanggal 02 September 2014, dengan pertimbangan hukum serta amar sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa oleh karena Tergugat dan Tergugat II Intervensi tidak mengajukan Warkah karena pada Sertifikat Hak Guna Bangunan belum diberikan Nomor Daftar Isian 208 oleh karenanya warkah penerbitan sertifikat tersebut belum ditemukan sehingga Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis daftar isian tentang data fisik dan data yuridis peta bidang tanah, serta Surat Ukur, maka terhadap pengajuan sertifikat terhadap tanah aquo tidak terlihat apakah telah terpenuhi penyajian data Fisik dan Data Yuridisnya yang seharusnya dilakukan oleh Panitia A yang tertuang dalam Risalah pemeriksaan tanah;
“Menimbang, bahwa dari uraian pertimbangan hukum yaitu berdasarkan fakta-fakta bukti (T-2) beserta lampirannya, maka diperoleh fakta hukum bahwa sebelum diterbitkannya sertifikat terhadap tanah yang dimohonkan hak tersebut apakah Tergugat telah mencermati semua data yang telah dilakukan penelitian data yuridis oleh Panitia A berupa pengukuran bidang tanah, riwayat tanah dan pengumuman di kantor Desa atau tidak;
“Menimbang, bahwa dalam kesimpulannya, Majelis Hakim berpendapat bahwa telah terjadi kesalahan penelitian data-data fisik maupun yuridis yang disebabkan karena Tergugat tidak bisa membuktikkan apakah Panitia A telah melakukan pengumpulan dan pengolahan data fisik, yang kemudian menyebabkan terjadinya overlapping (tumpang-tindih) pada areal objek sengketa a quo dengan Letter C 3090 Persil 22 a Blok C atas nama Titeus Tustiadjat semula berasal dari Letter C 771/1681 Persil 22 a atas nama Mada bin Maan, sehingga menimbulkan akibat hukum bagi Penggugat selaku pemilik Letter C 3090 Persil 22 a Blok C;
“Menimbang, bahwa terhadap Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997 seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa (vide bukti T-1, T.ll.lnt-1) karena Sertifikat tersebut diterbitkan tanggal 23 Januari 1997, maka sekalipun dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 pengukuran dan pemetaan dari suatu desa secara lengkap belum pernah ada, akan tetapi telah diuraikan dalam Pasal 3 ayat 1 PP No. 10 Tahun 1961 yang menyatakan: (1) Dalam daerah yang ditunjuk menurut Pasal 2 ayat (2) semua bidang tanah diukur desa demi desa; Sehingga Sertifikat tersebut disebut sertifikat sementara karena belum diukur desa demi desa, dan berdasarkan Pasal 17 PP Nomor 10 Tahun 1961, dengan demikian, menurut Pendapat majelis Hakim dengan adanya Buku Tanah Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997 seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa (vide bukti T-1, T.ll.lnt-1) terletak di Desa Harjamukti, adalah merupakan bidang tanah yang sudah terdaftar;
“Menimbang, bahwa berkaitan tidak dapat terlihat data fisik vide bukti T-2 lampiran yang menyatakan bahwa Warkah sertifikat Hak Guna Bangunan objek sengketa tidak ditemukan sehingga oleh karenanya mengenai data fisik pengukuran dan pemetaan tersebut secara yuridis adalah cacat hukum administratif karena bertentangan dengan Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria Bagian II Pasal 19 ayat (1) dan (2) tentang Pendaftaran Tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Pasal 18 ayat (1), Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 1992 tentang Tugas Panitia Pemeriksaan Tanah;
“Menimbang, bahwa selanjutnya Majelis Hakim mencermati pula bukti P-10 -T.ll.lnt-8, T.ll.lnt-11, dapat dibaca secara jelas adanya tumpang-tindih/overlapping sebagian antara Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 697/Harjamukti, ... dan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti tanggal 23 Januari 1997 ... tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa (Tergugat II Intervensi) yang merupakan objek sengketa dengan Letter C Nomor 3090 Persil 22 a Blok C atas nama Titeus Tustiadjat (Penggugat) sebagaimana termuat dalam surat jawaban Tergugat tertanggal 19 Februari 2014;
“Menimbang, bahwa Tergugat dalam menerbitkan objek sengketa tidak mempertimbangkan keberadaan tanah Penggugat yang telah terdaftar/tercatat di Desa di dalam Letter C 3090 Persil No. 22a Blok C tertanggal 18 Juli 1985 yang semula berasal dari Letter C 771/1681 Persil 22 a terdaftar/tercatat atas nama Mada bin Maan tertanggal 24 September 1960 yang terdaftar di Desa lebih dahulu diatas tanah tersebut, sedangkan Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997, seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa (Tergugat II Intervensi) terbit pada tanggal 23-01-1997, sehingga telah terjadi cacat hukum administrasi yaitu tumpang-tindih hak atas tanah;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan hukum diatas, Majelis Hakim berkesimpulan menurut hukumnya tindakan Tergugat dalam menerbitkan objek sengketa telah terbukti cacat yuridis karena dalam hal adanya tumpang-tindih sebagian antara objek sengketa dengan Letter C No.3090 Persil 22 a Blok C atas nama Titeus Tustiadjat/Penggugat, sehingga tindakan Tergugat tersebut bertentangan dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Pokok Agraria juncto Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 jo. tentang Pendaftaran Tanah juncto Keputusan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 1992 tentang Tugas Panitia Pemeriksaan Tanah, sebagaimana diatur pula dalam ketentuan Pasal 53 ayat 2 huruf (a) Undang-Undang Nomor 9 Tahun 2004 tentang Peradilan Tata Usaha Negara oleh karenanya Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997, seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa, merujuk pada bukti dan fakta hukum yang diakui adanya tumpang-tindih;
“Menimbang, bahwa berdasarkan rangkaian pertimbangan hukum sebagaimana telah dipertimbangkan diatas, pada akhirnya Majelis Hakim berkesimpulan menurut hukumnya sekalipun Tergugat mempunyai kewenangan untuk menerbitkan sertifikat namun secara procedural maupun formal terbukti Tergugat tidak meneliti dan menilai kebenaran data fisik dan data yuridis tidaklah didasarkan pada fakta dan data yuridis yang sebenarnya atau cacat yuridis secara substansi dan karenanya terhadap objek sengketa tersebut haruslah dibatalkan;
“Menimbang, bahwa sesuai dengan ketentuan system pendaftaran tanah yang negative (stelsel negative) bahwa 'orang yang namanya terdaftar dalam sertifikat hak atas tanah / Buku Tanah, belum dijamin sebagai pemilik tanah yang sesungguhnya';
“MENGADILI :
I. DALAM EKSEPSI
- Menolak Eksepsi Tergugat dan Tergugat II Intervensi untuk seluruhnya;
II. DALAM POKOK PERKARA
1. Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian;
2. Menyatakan batal keputusan Tergugat berupa Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997, seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT Gunung Subur Sentosa;
3. Mewajibkan Tergugat untuk mencabut Sertipikat Hak Guna Bangunan Nomor 1252/Harjamukti, tanggal 23 Januari 1997, Surat Ukur Nomor 497/1997 tanggal 13 Januari 1997, seluas 18.147 m2 tercatat atas nama PT. Gunung Subur Sentosa;
4. Mewajibkan Tergugat untuk memproses permohonan sertipikat atas nama Penggugat yang terdaftar dengan nomor berkas 7239/2013 tanggal 04 April 2013;
5. Mewajibkan kepada Tergugat untuk memproses penerbitan sertipikat pengganti atas nama PT. Gunung Subur Sentosa setelah dikurangi dengan luas tanah yang tumpang-tindih dengan milik Penggugat;
6. Menolak gugatan Penggugat selebihnya.”
Dalam tingkat banding atas permohonan Tergugat dan Tergugat II Intervensi ,putusan Pengadilan Tata Usaha Negara tersebut kemudian dibatalkan oleh Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta dengan Putusan Nomor 320/B/2014/PT.TUN.JKT., Tanggal 06 Januari 2015, dengan pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa selain hal-hal tersebut, berdasarkan keterangan saksi dari Penggugat/Terbanding sendiri yang bernama H. Sukatma Suhandi sebagai penggarap tanah ... telah menerangkan bahwa tanah yang diakui sebagai milik Penggugat/Terbanding tersebut berada di dalam pagar milik Tergugat II Intervensi/Pembanding, dan dihubungkan dengan keterangan saksi Tergugat II Intervensi/Pembanding yaitu Safuan Abdul Halim dan Ir. Rahmat Manangkari yang menerangkan bahwa pembangunan pagar oleh Tergugat II Intervensi/Pembanding sudah dimulai sejak tahun 2000 sampai dengan tahun 2001, dengan demikian dalil Penggugat/Terbanding yang menyatakan sejak dibeli sampai dengan sekarang mengusai tanah tersebut adalah tidak terbukti karena jika benar demikian maka seharusnya Penggugat/Terbanding mengetahui adanya pembangunan pagar tersebut dan dengan demikian Penggugat/ Terbanding seharusnya merasa dirugikan oleh pembangunan pagar tersebut;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan tersebut, Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta berpendapat dalil Penggugat/Terbanding yang baru mengetahui objek sengketa SHGB Nomor 697 dan SHGB Nomor 1252 setelah menerima Surat Nomor 217 adalah tidak terbukti, karena dengan adanya mediasi tanggal 7 November 2013 Penggugat/Terbanding sudah mengetahui bahwa diatas tanah yang diakui miliknya tersebut telah terbit Sertifikat Hak Guna Bangunan milik Tergugat II Intervensi/Pembanding. Dengan demikian Penggugat/Pembanding yang baru mendaftarkan gugatannya di Kepaniteraan Pengadilan Tata Usaha Negara Bandung pada tanggal 24 April adalah melampaui tenggang waktu Sembilan puluh hari dalam mengajukan gugatan baik ditinjau dari Pasal 55 Undang-Undang Nomor 51 Tahun 2009. Oleh karena itu maka eksepsi Tergugat/Pembanding dan Tergugat II Intervensi/ Pembanding tentang gugatan Penggugat/Terbanding telah lewat waktu/ kadaluwarsa terbukti dan dengan demikian eksepsi tersebut harus dinyatakan diterima."
“MENGADILI :
1. Menerima permohonan banding dari Tergugat / Pembanding dan Tergugat II Intervensi / Pembanding;
2. Membatalkan Putusan Pengadilan Tata Usaha Negara Bandung Nomor 38/G/2014/PTUN.BDG tanggal 2 September 2014 yang dimohonkan banding;
“MENGADILI SENDIRI
I. Dalam Eksepsi:
- Menerima eksepsi Tergugat/Pembanding dan Tergugat II Intervensi/Pembanding tentang gugatan telah lewat waktu/kadaluwarsa;
II. Dalam Pokok Perkara:
“Menyatakan gugatan Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima;”
Penggugat mengajukan upaya hukum kasasi, dimana terhadap permohonan tersebut Mahkamah Agung membuat pertimbangan hukum serta amar putusan sebagai berikut:
“Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung berpendapat:
“Bahwa alasan-alasan tersebut tidak dapat dibenarkan, oleh karena putusan Judex Facti sudah benar dan tidak terdapat kesalahan dalam penerapan hukum dengan pertimbangan sebagai berikut:
“Bahwa Penggugat sudah mengetahui objek sengketa sejak tanggal 07 November 2013 pada saat dilakukan mediasi, gugatan diajukan ke Pengadilan Tata Usaha Negara Bandung tanggal 24 April 2014 dengan demikian gugatan diajukan telah lewat waktu yang ditentukan peraturan perundang-undangan;
“Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, ternyata putusan Judex Facti Pengadilan Tinggi Tata Usaha Negara Jakarta dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan Pemohon Kasasi: TITEUS TUSTIADJAT tersebut harus ditolak;
“MENGADILI :
“Menolak permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi: TITEUS TUSTIADJAT, tersebut.”
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.