LEGAL OPINION
Question: Kantor Pertanahan menolak perpanjangan sertifikat tanah yang kami, pihak kreditor pemegang hak tanggungan secara mandiri ataupun bersama debitor, telah ajukan permohonan perpanjangan agar hak tanggungan tidak gugur berhubung tak lama lagi masa berlaku sertifikat tanah akan kadaluarsa. Apa yang kini bisa kami lakukan, BPN bersikukuh menolak permohonan kami?
Brief Answer: Seyogianya dalam akad kredit disepakati, bila hak atas tanah yang menjadi agunan / jaminan pelunasan piutang musnah / hapus, yang salah satunya ialah karena kadaluarsa / dicabut / ditolak permohonan perpanjangan, maka hak-hak keperdataan debitor untuk mengajukan gugatan ke muka persidangan terkait eks-HGB atau eks-HGU digantikan oleh kreditor—mengingat agunan berupa benda tak bergerak terkait erat dengan kepentingan pelunasan piutang kreditor.
Berangkat dari klausul demikian, kreditor dapat mengajukan gugatan ganti-rugi kepada pihak otoritas dibidang pertanahan dan/atau pihak terkait lainnya seperti penerima baru hak atas tanah, yang menolak permohonan perpanjangan hak atas tanah.
Atau, sebagai pilihan alternatif bila Kantor Pertanahan tidak memberikan hak atas tanah eks-HGB / HGU tersebut kepada pihak lainnya, ialah menggugat debitor / pemberi jaminan dengan menyita-jaminan serta melakukan sita eksekusi terhadap hak atas tanah eks-HGB ataupun eks-HGU milik debitor.
Hanya saja yang perlu dipahami oleh kreditor, penolakan permohonan perpanjangan hak atas tanah wajib berbentuk surat keputusan tertulis dari kepala Kantor Pertanahan. Pernyataan lisan tanpa surat tertulis, diartikan sebagai dikabulkannya permohonan sebagai jenis keputusan tata usaha negara (KTUN fiktif-positif). Namun konstruksi hukum ini mungkin tidak berlaku dalam konteks permohonan pembaharuan hak atas tanah yang ditolak BPN.
PEMBAHASAN:
PERATURAN MENTERI NEGARA AGRARIA /
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
NOMOR 9 TAHUN 1999
TENTANG
TATA CARA PEMBERIAN DAN PEMBATALAN HAK ATAS
TANAH NEGARA DAN HAK PENGELOLAAN
Pasal 29
(1) Keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27, memuat penetapan mengenai penguasaan tanah yang bersangkutan dan tanaman, bangunan serta benda lain yang ada diatas tanah tersebut.
(2) Kecuali apabila ditentukan lain didalam keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha, bekas pemegang hak wajib tetap menjaga tanah yang bersangkutan sebelum ditetapkan penerima atau pengguna tanah berikutnya dan kepadanya diperintahkan untuk menyerahkan tanah tersebut kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
(3) Dalam hal penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 tidak berdasarkan alasan diterlantarkannya tanah yang bersangkutan, kepada bekas pemegang hak atas tanah diberikan penggantian berupa uang untuk penyerahan tanah yang bersangkutan dan tanaman yang diatasnya.
(4) Apabila bangunan dan benda-benda lain yang ada diatas tanah tersebut menurut keputusan penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dibongkar, kepada bekas pemegang hak diberikan ganti rugi berupa uang untuk bangunan atau benda tersebut.
(5) Penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) dibebankan kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya, atau dalam hal tanah bekas Hak Guna Usaha tersebut diperuntukan bagi kepentingan umum penggantian atau ganti rugi dimaksud dibebankan kepada instansi Pemerintah atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
(6) Jumlah penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (5) ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bekas pemegang hak dengan penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
(7) Dalam hal kesepakatan sebagaimana dimaksud pada ayat (6) tidak tercapai jumlah penggantian dan ganti rugi tersebut ditetapkan oleh menteri dengan mempertimbangkan hasil penaksiran yang dilakukan oleh panitia penaksir yang dibentuk olehnya.
Pasal 46
(1) Keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43, memuat penetapan mengenai penguasaan tanah yang bersangkutan dan bangunan serta benda lain yang ada diatas tanah tersebut.
(2) Kecuali apabila ditentukan lain di dalam keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan, bekas pemegang hak wajib tetap menjaga tanah yang bersangkutan sebelum ditetapkan penerima hak atau pengguna tanah berikutnya dan kepadanya diperintahkan untuk menyerahkan tanah tersebut kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
(3) Dalam hal penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 43 tidak berdasarkan alasan diterlantarkannya tanah yang bersangkutan, kepada bekas pemegang hak atas tanah diberikan penggantian berupa uang untuk penyerahan tanah yang bersangkutan dan bangunan diatasnya.
(4) Apabila bangunan dan benda-benda lain yang ada diatas tanah tersebut menurut keputusan penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dibongkar, kepada bekas pemegang hak diberikan ganti rugi berupa uang untuk bangunan atau benda tersebut.
(5) Penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) dibebankan kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya, atau dalam hal tanah bekas Hak Guna Bangunan tersebut diperuntukan bagi kepentingan umum penggantian atau ganti rugi termaksud dibebankan kepada instansi Pemerintah atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
(6) Jumlah penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (5) ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bekas pemegang hak dengan penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
Pasal 63
(1) Keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60, memuat penetapan mengenai penguasaan tanah yang bersangkutan dan bangunan serta benda lain yang ada diatas tanah tersebut.
(2) Kecuali apabila ditentukan lain di dalam keputusan mengenai penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai, bekas pemegang hak wajib tetap menjaga tanah yang bersangkutan sebelum ditetapkan penerima hak atau pengguna tanah berikutnya dan kepadanya diperintahkan untuk menyerahkan tanah tersebut kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
(3) Dalam hal penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 60 tidak berdasarkan alasan diterlantarkannya tanah yang bersangkutan, kepada bekas pemegang hak atas tanah diberikan penggantian berupa uang untuk penyerahan tanah yang bersangkutan dan bangunan diatasnya.
(4) Apabila bangunan dan benda-benda lain yang ada diatas tanah tersebut menurut keputusan penolakan perpanjangan jangka waktu Hak Pakai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dibongkar, kepada bekas pemegang hak diberikan ganti rugi berupa uang untuk bangunan atau benda tersebut.
(5) Penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4) dibebankan kepada penerima hak atau pengguna tanah berikutnya, atau dalam hal tanah bekas Hak pakai tersebut diperuntukan bagi kepentingan umum penggantian atau ganti rugi termaksud dibebankan kepada instansi Pemerintah atau Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
(6) Jumlah penggantian dan ganti rugi sebagaimana dimaksud pada ayat (5) ditentukan berdasarkan kesepakatan antara bekas pemegang hak dengan penerima hak atau pengguna tanah berikutnya.
(7) Dalam hal kesepakatan sebagaimana dimaksud pada ayat (6) tidak tercapai jumlah penggantian dan ganti rugi tersebut ditetapkan oleh Menteri dengan mempertimbangkan hasil penaksiran yang dilakukan oleh panitia penaksir yang dibentuk olehnya.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.