LEGAL OPINION
Question: Apakah dimungkinkan bagi perusahaan swasta untuk menyewa aset milik pemerintah ataupun Pemda? Kami hendak menjalankan proyek, dan tampaknya kami berminat untuk menyewa beberapa aset milik pemerintah untuk operasional usaha kami. Jika boleh, apa saja bentuk aset pemerintah yang dapat kami sewa?
Brief Answer: Dimungkinkan, namun untuk pedoman pelaksanaannya kini merujuk pada Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 57/PMK.06/2016 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara (PMK No. 57 Tahun 2016). Bahkan Korporasi Asing maupun PT PMA pun dimungkinkan untuk menyewa aset milit pemerintah RI. Segala aset pemerintah dapat disewakan, baik tanah dan/atau bangunan maupun aset tak bergerak lainnya.
PEMBAHASAN :
Meski demikian, sejak dahulu pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara dalam bentuk sewa telah diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.06/2012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 174/PMK.06/2013, sebagai peraturan pelaksana dari Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 78/PMK.06/2014 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara.
Dalam PMK No. 57 Tahun 2016 akan dijumpai beberapa terminologi yang perlu kita ketahui, antara lain:
1. Barang Milik Negara (selanjutnya disingkat BMN), adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara atau berasal dari perolehan lainnya yang sah.
2. Pengelola Barang adalah pejabat yang berwenang dan bertanggung jawab menetapkan kebijakan dan pedoman serta melakukan pengelolaan BMN.
3. Pengguna Barang adalah pejabat pemegang kewenangan penggunaan BMN.
4. Kuasa Pengguna Barang adalah kepala satuan kerja atau pejabat yang ditunjuk oleh Pengguna Barang untuk menggunakan barang yang berada dalam penguasaannya dengan sebaik-baiknya.
5. Sewa adalah Pemanfaatan BMN oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan menerima imbalan uang tunai.
6. Penilaian adalah proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu objek penilaian berupa BMN pada saat tertentu.
7. Penilai adalah pihak yang melakukan Penilaian secara independen berdasarkan kompetensi yang dimilikinya.
8. Nilai Wajar adalah estimasi harga yang akan diterima atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal Penilaian.
9. Swasta adalah Warga Negara Indonesia atau Warga Negara Asing yang mempunyai izin tinggal dan/atau membuat usaha atau badan hukum Indonesia dan/atau badan hukum asing, yang menjalankan kegiatan usaha untuk memperoleh keuntungan.
10. Badan Usaha Milik Negara (BUMN), adalah badan usaha yang seluruh atau sebagian besar modalnya dimiliki oleh negara melalui penyertaan secara langsung yang berasal dari kekayaan negara yang dipisahkan.
Peraturan Menteri ini mengatur tata cara pelaksanaan Sewa atas BMN yang berada pada Pengelola Barang atau pada Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang. meliputi:
a. subjek pelaksana Sewa;
b. objek Sewa;
c. jangka waktu Sewa;
d. besaran Sewa;
e. tata cara pelaksanaan Sewa;
f. pengamanan dan pemeliharaan objek Sewa;
g. penatausahaan;
h. pembinaan, pengawasan dan pengendalian Sewa; dan
i. ganti rugi dan denda.
Penyewaan BMN dilakukan sepanjang tidak merugikan negara dan tidak mengganggu pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara, dimana Penyewa tidak dibolehkan menyewakan kembali BMN kepada pihak lain, kecuali dengan persetujuan Pengelola Barang dimana hanya dapat dilakukan dalam hal sesuai dengan:
a. permohonan Pengguna Barang, termasuk maksud dan tujuan penyewaan;
b. peruntukan sebagaimana tertuang dalam perjanjian.
Pihak yang dapat menyewakan BMN:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang;
b. Pengguna Barang, dengan persetujuan dari Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengguna Barang.
Sementara itu pihak yang dapat menyewa BMN meliputi:
a. BUMN;
b. Badan Usaha Milik Daerah;
c. Swasta;
d. Unit Penunjang Kegiatan Pemerintahan/Negara; atau
e. badan hukum lainnya. Penyelenggaraan
Pemerintah Daerah dapat diperlakukan sebagai penyewa sepanjang BMN yang disewa digunakan tidak untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi pemerintah daerah.
Swasta selaku penyewa sebagaimana dimaksud diatas, antara lain:
1. Unit perorangan;
2. Persekutuan Perdata;
3. Persekutuan Firma;
4. Persekutuan Komanditer;
5. Perseroan Terbatas;
6. yayasan; atau
7. Koperasi.
Badan hukum lainnya yang dapat menyewa BMN, antara lain:
a. Bank Indonesia;
b. Lembaga Penjamin Simpanan;
c. badan hukum yang dimiliki Negara;
d. badan hukum internasional/asing, termasuk badan hukum asing dalam bentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia (PMA alias PT Penanaman Modal Asing);
e. lembaga/organisasi internasional/asing; atau
f. lembaga pendidikan asing.
Apakah terkesan liberalisasi? Tidak juga, mengingat hubungan hukum sewa-menyewa ini hanya dapat diberlakukan bagi aset negara yang “menganggur”, sehingga dengan dibukanya potensi untuk disewakan maka aset negara menjadi optimal dari segi anggaran, pengelolaan aset, dan pendapatan.
Objek Sewa meliputi BMN berupa:
a. tanah dan/atau bangunan; dan
b. selain tanah dan/atau bangunan, yang berada pada Pengelola Barang/Pengguna Barang.
Objek Sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan, dapat dilakukan untuk sebagian atau keseluruhan. Objek Sewa BMN berupa tanah dapat dilakukan atas ruang di bawah/di atas permukaan tanah.
Terhadap Sewa ruang, Pengelola Barang/Pengguna Barang tetap dapat menggunakan tanah untuk penyelenggaraan tugas dan fungsinya dan/atau untuk pemanfaatan BMN lainnya.
Dalam hal objek Sewa BMN berupa sebagian tanah dan/atau bangunan, luas tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek Sewa BMN adalah sebesar luas bagian tanah dan/atau bangunan yang dimanfaatkan.
Menteri Keuangan selaku Pengelola Barang memiliki kewenangan dan tanggung jawab:
a. memberikan persetujuan atas usulan dari Pengguna Barang yang meliputi:
1. usulan Sewa;
2. usulan perpanjangan jangka waktu Sewa;
b. memberikan persetujuan atas permohonan Sewa dari calon Penyewa untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang;
c. menetapkan BMN yang akan disewakan;
d. memberikan persetujuan atas usulan besaran Sewa BMN selain tanah dan/atau bangunan dari Pengguna Barang;
e. menetapkan besaran faktor penyesuai Sewa dalam besaran Sewa;
f. menetapkan besaran Sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan;
g. menandatangani perjanjian Sewa yang berada dalam penguasaannya;
h. melakukan pembinaan, pengawasan dan pengendalian pelaksanaan Sewa;
1. melakukan penatausahaan BMN yang disewakan;
J. melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan Sewa;
k. menetapkan ganti rugi dan denda yang timbul dalam pelaksanaan Sewa; dan
1. melakukan penatausahaan atas hasil dari Sewa.
Kewenangan dan tanggung jawab tersebut secara fungsional dilaksanakan oleh Direktur Jenderal, yang atas nama Menteri Keuangan dapat mendelegasikan sebagian kewenangan dan tanggung jawab dimaksud kepada pejabat struktural di lingkungan Direktur Jenderal.
Teknis pelaksanaan fungsional Pengelola Barang ditetapkan oleh Direktur Jenderal atas nama Menteri Keuangan.
Menteri/Pimpinan Lembaga selaku Pengguna Barang memiliki kewenangan dan tanggung jawab:
a. mengajukan usulan persetujuan Sewa kepada Pengelola Barang;
b. menetapkan keputusan pelaksanaan Sewa setelah mendapat persetujuan dari Pengelola Barang;
c. melakukan Sewa setelah mendapat persetujuan Pengelola Barang;
d. menandatangani perjanjian Sewa setelah mendapat persetujuan Pengelola Barang;
e. melakukan pembinaan, pengawasan dan pengendalian atas pelaksanaan Sewa;
f. melakukan penatausahaan BMN yang disewakan;
g. melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan Sewa;
h. menetapkan ganti rugi dan denda yang timbul dalam pelaksanaan Sewa; dan
i. melakukan penatausahaan atas hasil dari Sewa.
Kewenangan dan tanggung jawab diatas secara fungsional dalam hal Menteri/Pimpinan Lembaga selaku Pengguna Barang dilakukan oleh Sekretaris Jenderal / Sekretaris Kementerian / Sekretaris Utama pada Kementerian.
Menteri / Pimpinan Lembaga selaku Pengguna Barang dapat menunjuk pejabat struktural di lingkungan Kementerian / Lembaga untuk melaksanakan sebagian wewenang dan tanggung jawab Pengguna Barang sebagaimana dimaksud diatas.
Teknis pelaksanaan fungsional Pengguna Barang ditetapkan oleh Menteri/Pimpinan Lembaga sesuai kewenangan dan tanggung jawabnya masing-masing.
Adapun yang menjadi tanggung jawab pihak Penyewa/Calon Penyewa:
a. melakukan pembayaran uang Sewa;
b. melakukan pembayaran biaya lainnya, jika ada, sesuai dengan perjanjian dan ketentuan Peraturan Perundang-undangan;
c. melakukan pengamanan dan pemeliharaan BMN yang disewa selama jangka waktu Sewa;
d. mengembalikan BMN yang disewa kepada Pengelola Barang/Pengguna Barang sesuai kondisi yang diperjanjikan; dan
e. memenuhi kewajiban, tanggung jawab, dan ketentuan lainnya yang diatur dalam perjanjian Sewa.
Jangka waktu Sewa paling lama 5 (lima) tahun sejak ditandatanganinya perjanjian dan dapat diperpanjang dengan persetujuan Pengelola Barang.
Jangka waktu Sewa dapat lebih dari 5 (lima) tahun dan dapat diperpanjang untuk:
a. kerja sama penyediaan infrastruktur;
b. kegiatan dengan karakteristik usaha yang memerlukan waktu Sewa lebih dari 5 (lima) tahun; atau
c. ditentukan lain dalam Undang-Undang.
Jangka waktu Sewa ditetapkan oleh:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang;
b. Pengguna Barang, untuk BMN yang status penggunaannya berada pada Pengguna Barang, setelah mendapat persetujuan dari Pengelola Barang.
Penyewaan BMN dituangkan dalam perjanjian yang ditandatangani oleh penyewa dan:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang;
b. Pengguna Barang, untuk BMN yang status penggunaannya berada pada Pengguna Barang, setelah mendapat persetujuan dari Pengelola Barang.
Sementara itu Perjanjian sekurang-kurangnya memuat:
a. dasar perjanjian;
b. para pihak yang terkait dalam perjanjian;
c. jenis, luas atau jumlah barang yang disewakan;
d. besaran dan jangka waktu Sewa, termasuk periodesitas Sewa;
e. peruntukan Sewa, termasuk kelompok Jenis kegiatan usaha dan kategori bentuk kelembagaan penyewa;
f. tanggung jawab penyewa atas biaya operasional dan pemeliharaan selama jangka waktu penyewaan;
g. hak dan kewajiban para pihak; dan
h. hal lain yang diatur dalam persetujuan Pengelola Barang dan keputusan Pengguna Barang.
Pembayaran uang Sewa dilakukan secara sekaligus paling lambat 2 (dua) hari kerja sebelum penandatanganan perjanjian, dilakukan dengan cara menyetor ke Rekening Kas Umum Negara.
Dikecualikan dari ketentuan diatas, pelaksanaan Sewa di luar negeri dengan pembayaran uang Sewa yang dilakukan pula di luar negeri, pembayaran uang Sewa dilakukan secara sekaligus paling lambat 1 (satu) hari sebelum penandatanganan perjanjian, dengan cara menyetorkan ke rekening kas bendahara penerimaan di luar negeri
Periodesitas Sewa dikelompokkan sebagai berikut:
a. per tahun;
b. per bulan;
c. per hari;
d. per Jam.
Jangka waktu Sewa dapat diperpanjang dengan persetujuan dari Pengelola Barang. Penyewa dapat mengajukan permohonan perpanjangan jangka waktu Sewa kepada:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang;
b. Pengguna Barang, untuk BMN yang status penggunaannya berada pada Pengguna Barang.
Pengajuan permohonan perpanjangan jangka waktu Sewa dilakukan dengan ketentuan:
a. untuk periodesitas Sewa per tahun, permohonan disampaikan paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum berakhirnya jangka waktu Sewa—diajukan dengan melengkapi persyaratan sebagaimana permohonan Sewa pertama kali;
b. untuk periodesitas Sewa per bulan, permohonan disampaikan paling lambat 10 (sepuluh) hari sebelum berakhirnya jangka waktu Sewa—diajukan dengan melengkapi persyaratan sebagaimana permohonan Sewa pertama kali;
c. untuk periodesitas Sewa per hari atau per Jam, permohonan disampaikan sebelum berakhirnya jangka waktu Sewa.
Sewa berakhir dalam hal:
a. berakhirnya jangka waktu Sewa;
b. Pengelola Barang mencabut persetujuan Sewa dalam rangka pengawasan dan pengendalian;
c. ketentuan lain sesuai ketentuan Peraturan Perundang-undangan.
Perjanjian Sewa berakhir dalam hal:
a. jangka waktu Sewa berakhir;
b. berlakunya syarat batal sesuai perjanjian;
c. ketentuan lain sesuai ketentuan Peraturan Perundang-undangan.
Penyewa wajib menyerahkan BMN pada saat berakhirnya Sewa dalam keadaan baik dan layak digunakan secara optimal sesuai fungsi dan peruntukannya, dituangkan dalam Berita Acara Serah Terima.
Pengelola Barang/Pengguna Barang/Kuasa Pengguna Barang dapat melakukan pengecekan BMN yang disewakan sebelum ditandatanganinya Berita Acara Serah Terima guna memastikan kelayakan kondisi BMN bersangkutan—mengingat wajib diserahkan kembali dalam keadaan baik dan layak digunakan.
Besaran Sewa ditetapkan dalam keputusan Sewa, oleh:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang; dan
b. Pengguna Barang, untuk BMN yang status penggunaannya ada pada Pengguna Barang, setelah mendapat persetujuan dari Pengelola Barang.
Tarif pokok Sewa BMN berupa tanah dan/atau bangunan merupakan nilai wajar atas Sewa. Sementara tarif pokok Sewa BMN selain tanah dan/atau bangunan ditetapkan oleh:
a. Pengelola Barang, untuk BMN yang berada pada Pengelola Barang—yang perhitungan tarif pokok Sewa-nya dilakukan oleh Penilai;
b. Pengguna Barang, setelah memperoleh persetujuan Pengelola Barang, untuk BMN yang status penggunaannya berada pada Pengguna Barang—yang perhitungan tarif pokok Sewa-nya dilakukan oleh tim yang ditetapkan oleh Pengguna Barang, dan dapat melibatkan Penilai yang ditetapkan Pengguna Barang.
Besaran Sewa merupakan hasil perkalian dari:
a. Tarif pokok Sewa; dan
b. Faktor penyesuai Sewa.
Yang menjadi faktor penyesuai Sewa, meliputi:
a. jenis kegiatan usaha penyewa;
b. bentuk kelembagaan penyewa; dan
c. periodesitas Sewa.
Faktor penyesuai Sewa dihitung dalam persentase, dimana faktor penyesuai Sewa berupa Jenis kegiatan usaha penyewa ditetapkan paling tinggi sebesar 100% (seratus persen). Jenis kegiatan usaha penyewa dikelompokkan atas:
a. kegiatan bisnis;
b. kegiatan non bisnis; atau
c. kegiatan sosial.
Kelompok kegiatan bisnis diperuntukkan bagi kegiatan yang berorientasi semata-mata mencari keuntungan, antara lain:
a. perdagangan;
b. jasa; atau
c. industri.
Kelompok kegiatan non bisnis diperuntukkan bagi kegiatan yang menarik imbalan atas barang atau Jasa yang diberikan namun tidak semata-mata mencari keuntungan, antara lain:
a. pelayanan kepentingan umum yang memungut biaya dalam jumlah tertentu atau terdapat potensi keuntungan, baik materiil maupun immateril;
b. penyelenggaraan pendidikan nasional;
c. upaya pemenuhan kebutuhan pegawai atau fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang tugas dan fungsi instansi Pengguna Barang; atau
d. kegiatan lainnya yang memenuhi kriteria non bisnis.
Kelompok kegiatan sosial diperuntukkan bagi kegiatan yang tidak menarik imbalan atas barang/jasa yang diberikan dan/atau tidak berorientasi mencari keuntungan, antara lain:
a. pelayanan kepentingan umum yang tidak memungut biaya dan/atau tidak terdapat potensi keuntungan;
b. kegiatan sosial;
c. kegiatan keagamaan;
d. kegiatan kemanusiaan;
e. kegiatan penunJang penyelenggaraan kegiatan pemerintahan/negara; atau
f. kegiatan lainnya yang memenuhi kriteria sosial.
Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok jenis kegiatan usaha bisnis ditetapkan sebesar 100% (seratus persen). Dikecualikan dari ketentuan tersebut, untuk Koperasi yang dibentuk dan beranggotakan Pegawai Negeri Sipil/anggota Tentara Nasional Indonesia/anggota Kepolisian Negara Republik Indonesia, yang tujuan pendiriannya untuk kesejahteraan anggota, dapat diberikan faktor penyesuai:
a. sebesar 50% (lima puluh persen) untuk Koperasi primer;
b. sebesar 75% (tujuh puluh lima persen) untuk Koperasi sekunder.
Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok jenis kegiatan usaha non bisnis ditetapkan sebagai berikut:
a. kategori I sebesar 50% (lima puluh persen);
b. kategori II sebesar 40% (empat puluh persen);
c. kategori III sebesar 30% (tiga puluh persen).
Besaran faktor penyesuai Sewa untuk kelompok Jenis kegiatan usaha sosial ditetapkan sebagai berikut:
a. kategori I sebesar 10% (sepuluh persen);
b. kategori II sebesar 5% (lima persen);
c. kategori III sebesar 5% (lima persen).
Besaran faktor penyesuai Sewa untuk periodesitas Sewa ditetapkan sebagai berikut:
a. per tahun sebesar 100% (seratus persen);
b. per bulan sebesar 130% (seratus tiga puluh persen);
c. per hari sebesar 160% (seratus enam puluh persen);
d. per Jam sebesar 190% (seratus sembilan puluh persen).
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.