LEGAL OPINION
Question: Bagaimana aspek hukum kawasaan industri di Indonesia? Berapa luas maksimum luas lahan kawasan industri yang dapat dimiliki pengusaha?
Brief Answer: Kawasan Industri merupakan infrastruktur industri guna mendukung kegiatan industri itu sendiri, yang salah satu tujuannya ialah untuk pemerataan pembangunan, pebangunan industri yang berwawasan lingkungan, memberikan kepastian lokasi sesuai tata ruang, dimana pembangunan Kawasan Industri dilaksanakan di Kawasan Peruntukan Industri (KPI) sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW).
Kawasan Industri dibangun dengan luas lahan paling sedikit 50 (lima puluh) hektar dalam satu hamparan. Namun bila Kawasan Industri diperuntukkan bagi Industri Kecil dan Industri Menengah dapat dibangun dengan luas lahan paling sedikit 5 (lima) hektar dalam satu hamparan. Menjadi Perusahaan Kawasan Industri mirip seperti pengusaha real estate, yang memerlukan izin lokasi yang dan pembebasan lahan yang sarat modal. Namun untunglah Pemerintah kemudian menyatakan penerbitan Izin Prinsip, IUKI, dan/atau Izin Perluasan Kawasan Industri tidak dikenakan biaya. Potensi bisnis masih terbuka lebar untuk menjadi Perusahaan Kawasan Industri, mengingat masih minim kompetitor. Atau, developer real estate mungkin dapat melakukan derivasi usaha dengan terjun dibidang yang masih terbuka lebar ini. Hal menarik kedua, Perusahaan Kawasan Industri dan Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri diberikan insentif perpajakan yang diberikan berdasarkan pengelompokan WPI.
PEMBAHASAN :
Salah satu regulasi terkait Kawasan Industri, tertuang dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 142 Tahun 2015 Tentang Kawasan Industri sebagai peraturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2014 tentang Perindustrian.
Sebelum kita masuk membahas mengenai Kawasan Industri, kita perlu mengenal beberapa peristilahan dasar dalam hukum Kawasan Industri, antara lain:
a) Industri adalah seluruh bentuk kegiatan ekonomi yang mengolah bahan baku dan/atau memanfaatkan sumber daya industri sehingga menghasilkan barang yang mempunyai nilai tambah atau manfaat lebih tinggi, termasuk jasa industri.
b) Perusahaan Industri adalah setiap orang yang melakukan kegiatan di bidang usaha Industri yang berkedudukan di Indonesia.
c) Kawasan Peruntukan Industri adalah bentangan lahan yang diperuntukkan bagi kegiatan Industri berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah yang ditetapkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
d) Kawasan Industri adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan Industri yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh Perusahaan Kawasan Industri.
e) Perusahaan Kawasan Industri adalah perusahaan yang mengusahakan pengembangan dan pengelolaan kawasan Industri.
f) Izin Prinsip adalah izin yang diberikan kepada badan usaha yang berbentuk badan hukum untuk melakukan penyediaan lahan, pembangunan infrastruktur Kawasan Industri serta pemasangan/instalasi peralatan dan kesiapan lain yang diperlukan dalam rangka memulai pembangunan Kawasan Industri.
g) Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI) adalah izin yang diberikan untuk melakukan pengembangan dan pengelolaan Kawasan Industri.
h) Perluasan Kawasan Industri, yang selanjutnya disebut dengan Perluasan Kawasan, adalah penambahan luas lahan Kawasan Industri dari luas lahan sebagaimana tercantum dalam IUKI.
i) Tata Tertib Kawasan Industri adalah peraturan yang ditetapkan oleh Perusahaan Kawasan Industri, yang mengatur hak dan kewajiban Perusahaan Kawasan Industri, perusahaan pengelola Kawasan Industri, dan Perusahaan Industri dalam pengelolaan dan pemanfaatan Kawasan Industri.
Peraturan Pemerintah ini menyatakan, pembangunan Kawasan Industri dilakukan oleh badan usaha yang berbentuk badan hukum dan didirikan berdasarkan hukum Indonesia serta berkedudukan di Indonesia.
Yang cukup disayangkan, tim penyusun regulasi dari kementerian perindustrian ternyata tidak membedakan antara badan usaha (firma, CV) dan badan hukum. Meski kemudian Peraturan Pemerintah mengurai jenis subjek hukum apa yang dapat melakukan pembangunan Kawasan Industri, yakni: Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, Koperasi, ataupun Perseroan Terbatas.
Pembangunan Kawasan Industri dilakukan sesuai dengan pedoman teknis pembangunan Kawasan Industri yang ditetapkan oleh menteri perindustrian, yang paling sedikit memuat:
a. pemilihan lokasi;
b. perizinan;
c. pengadaan tanah;
d. pematangan tanah;
e. pembangunan infrastruktur; dan
f. pengelolaan.
Pemerintah dan/atau Pemerintah Daerah sesuai dengan kewenangan masing- masing menyediakan:
a. infrastruktur Industri; dan
b. infrastruktur penunjang.
Infrastruktur Industri paling sedikit meliputi:
a. jaringan energi dan kelistrikan;
b. jaringan telekomunikasi;
c. jaringan sumber daya air dan jaminan pasokan air baku;
d. sanitasi; dan
e. jaringan transportasi.
Sementara yang menjadi infrastruktur penunjang paling sedikit meliputi:
a. perumahan;
b. pendidikan dan pelatihan;
c. penelitian dan pengembangan;
d. kesehatan;
e. pemadam kebakaran; dan
f. tempat pembuangan sampah.
Perusahaan Kawasan Industri wajib menyediakan infrastruktur dasar di dalam Kawasan Industri, paling sedikit meliputi: instalasi pengolahan air baku, instalasi pengolahan air limbah, saluran drainase, instalasi penerangan jalan, dan jaringan jalan. Perusahaan Kawasan Industri dapat pula menyediakan infrastruktur penunjang dan sarana penunjang di dalam Kawasan Industri bila merasa diperlukan.
Setiap kegiatan usaha Kawasan Industri wajib memiliki Izin Usaha Kawasan Industri (IUKI), yang diberikan hanya bagi kegiatan usaha Kawasan Industri yang berlokasi di dalam Kawasan Peruntukan Industri sesuai dengan rencana tata ruang wilayah (RTRW) nasional, RTRW provinsi, atau RTRW kabupaten/kota. IUKI diberikan sesuai dengan izin lokasi kegiatan usaha Kawasan Industri dan diberikan oleh Menteri, gubernur, bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya.
IUKI diberikan kepada badan hukum untuk melakukan kegiatan usaha Kawasan Industri, dimana badan hukum yang telah memperoleh IUKI merupakan Perusahaan Kawasan Industri. IUKI tersebut berlaku selama Perusahaan Kawasan Industri menyelenggarakan kegiatan pengembangan dan pengelolaan Kawasan Industri.
Menteri berwenang memberikan IUKI yang Kawasan Industrinya berlokasi di lintas wilayah provinsi dan/atau dalam rangka penanaman modal asing. Menteri dapat mendelegasikan kewenangan pemberian IUKI kepada kepala instansi pemerintah pusat yang menyelenggarakan pelayanan terpadu satu pintu (PTSP).
Sementara itu Gubernur berwenang memberikan IUKI yang Kawasan Industrinya berlokasi di lintas wilayah kabupaten/kota. Gubernur mendelegasikan kewenangan pemberian IUKI kepada kepala instansi pemerintah provinsi yang menyelenggarakan PTSP.
Bupati/walikota berwenang memberikan IUKI yang Kawasan Industrinya berlokasi dalam wilayah kabupaten/kota yang bersangkutan. Bupati/walikota mendelegasikan kewenangan pemberian IUKI kepada kepala instansi pemerintah kabupaten/kota yang menyelenggarakan PTSP.
Pemberian IUKI dilakukan melalui Izin Prinsip, yang diberikan kepada perusahaan yang melakukan kegiatan usaha Kawasan Industri untuk menyiapkan lahan Kawasan Industri sampai dapat digunakan, menyusun analisis dampak lingkungan, analisa dampak lalu lintas (ANDALALIN), perencanaan dan pembangunan infrastuktur Kawasan Industri, serta kesiapan lain.
Permohonan Izin Prinsip diajukan kepada Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya melalui PTSP. Permohonan Izin Prinsip melampirkan paling sedikit:
a. fotokopi akta pendirian perusahaan yang telah disahkan oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang Hukum atau oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang Koperasi bagi pemohon yang berstatus Koperasi;
b. fotokopi nomor pokok wajib pajak perusahaan;
c. sketsa rencana lokasi (desa, kecamatan, kabupaten/kota, provinsi);
d. surat pernyataan perusahaan bahwa rencana lokasi terletak dalam Kawasan Peruntukan Industri sesuai RTRW; dan
e. khusus untuk penanaman modal asing melampirkan persyaratan yang ditetapkan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) hari kerja sejak permohonan diterima:
a. menerbitkan Izin Prinsip dalam hal persyaratan dipenuhi dengan lengkap dan benar; atau
b. menolak permohonan dalam hal ketidaksesuaian dokumen.
Izin Prinsip berlaku selama 3 (tiga) tahun dan dapat diperpanjang 2 (dua) kali untuk masing-masing perpanjangan selama 1 (satu) tahun. Perpanjangan Izin Prinsip dapat diberikan dengan ketentuan masih melakukan penyiapan lahan Kawasan Industri sampai dapat digunakan, penyelesaian Amdal, pembangunan infrastruktur Kawasan Industri serta kesiapan lain di area sesuai dengan luas lahan minimum.
Perusahaan yang akan melakukan kegiatan usaha Kawasan Industri dan telah memiliki Izin Prinsip dilarang melakukan pengalihan, penjualan, dan/atau penyewaan kaveling Industri.
Perusahaan yang akan menjalankan kegiatan usaha Kawasan Industri dan telah memperoleh Izin Prinsip dapat mengajukan permohonan IUKI dengan ketentuan telah:
a. melaksanakan penyiapan lahan Kawasan Industri sampai dapat digunakan dengan sesuai luas lahan minimum;
b. membangun sebagian infrastruktur dasar Kawasan Industri;
c. membentuk pengelola Kawasan Industri; dan
d. membangun gedung pengelola.
IUKI hanya diberikan seluas lahan yang telah siap digunakan dan dikuasai yang dibuktikan dengan Surat Pelepasan Hak atau sertifikat. Pemenuhan ketentuan dibuktikan melalui pemeriksaan lapangan yang dituangkan dalam berita acara pemeriksaan. Permohonan IUKI diajukan kepada Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya melalui PTSP.
Permohonan IUKI melampirkan paling sedikit:
a. fotokopi akta pendirian perusahaan ataupun Koperasi bagi pemohon yang berstatus Koperasi;
b. izin Prinsip;
c. fotokopi izin lokasi;
d. fotokopi izin lingkungan;
e. laporan data Kawasan Industri mengenai kemajuan pembangunan Kawasan Industri triwulan terakhir;
f. tata tertib Kawasan Industri; dan
g. susunan pengurus/pengelola Kawasan Industri.
Permohonan IUKI dikecualikan dari perizinan yang menyangkut gangguan. Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya sejak permohonan diterima dengan lengkap dan benar dalam waktu paling lama 5 (lima) hari kerja melakukan pemeriksaan lapangan yang hasilnya dituangkan dalam berita acara pemeriksaan.
Berdasarkan hasil berita acara pemeriksaan, Menteri, gubernur, dan bupati/walikota sesuai dengan kewenangannya menerbitkan atau menolak permohonan IUKI paling lama 5 (lima) hari kerja sejak berita acara pemeriksaan diterima.
Setiap Perusahaan Kawasan Industri yang melakukan perluasan kawasan wajib memiliki izin Perluasan Kawasan Industri, dimana sebelum mengajukan permohonan izin Perluasan Kawasan Industri, Perusahaan Kawasan Industri harus telah menguasai dan selesai menyiapkan lahan Kawasan Industri sampai dapat digunakan, menyusun perubahan analisis dampak lingkungan, perencanaan dan pembangunan infrastruktur Kawasan Industri, serta kesiapan lain dalam rangka perluasan kawasan. Perluasan Kawasan Industri dilakukan di dalam Kawasan Peruntukan Industri.
Perusahaan Kawasan Industri yang telah memperoleh IUKI dapat diberikan Hak Guna Bangunan (HGB) atas tanah yang akan diusahakan dan dikembangkan, yang mana HGB tersebut kemudian dapat dipecah menjadi Hak Guna Bangunan untuk masing-masing kaveling. Pemecahan HGB menjadi HGB untuk masing-masing kaveling dilakukan dan menjadi tanggung jawab Perusahaan Kawasan Industri.
Pengelolaan Kawasan Industri dilakukan oleh Perusahaan Kawasan Industri, namun ia dapat menunjuk pihak lain untuk melakukan pengelolaan Kawasan Industri tersebut. Penunjukan pihak lain diberitahukan kepada pemberi IUKI. Namun penunjukkan pengelolaan Kawasan Industri kepada pihak lain tidak mengurangi tanggung jawab Perusahaan Kawasan Industri yang bersangkutan.
Ketentuan mengenai “hunian berimbang” tampaknya diterapkan pula dalam konsep hukum Kawasan Industri. Perusahaan Kawasan Industri wajib menyediakan lahan bagi kegiatan Industri kecil dan Industri menengah. Luasan lahan untuk kegiatan Industri kecil dan Industri menengah ditetapkan dari luas kaveling Industri, dimana lahan tersebut dapat ditetapkan sebagai sentra Industri kecil dan Industri menengah oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah.
Perusahaan Kawasan Industri wajib memiliki Tata Tertib Kawasan Industri, paling sedikit memuat informasi mengenai:
a. hak dan kewajiban masing-masing pihak;
b. ketentuan yang berkaitan dengan pengelolaan dan pemantauan lingkungan hidup sesuai hasil studi Analisis Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan dan Rencana Pemantauan Lingkungan;
c. ketentuan peraturan perundang-undangan yang terkait; dan
d. ketentuan lain yang ditetapkan oleh pengelola Kawasan Industri.
Pengelola Kawasan Industri wajib memfasilitasi hubungan industrial bagi Perusahaan Industri yang berada di Kawasan Industri.
Perusahaan Industri yang akan menjalankan industri wajib berlokasi di Kawasan Industri, namun kewajiban ini dapat dikecualikan bagi Perusahaan Industri yang akan menjalankan Industri dan berlokasi di daerah kabupaten/kota yang:
a. belum memiliki Kawasan Industri; atau
b. telah memiliki Kawasan Industri tetapi seluruh kaveling Industri dalam Kawasan Industrinya telah habis.
Pengecualian terhadap kewajiban berlokasi di Kawasan Industri juga berlaku bagi Industri kecil dan Industri menengah yang tidak berpotensi menimbulkan pencemaran lingkungan hidup yang berdampak luas. Perusahaan Industri yang dikecualikan dan Perusahaan Industri menengah tersebut wajib berlokasi di Kawasan Peruntukan Industri.
Yang dapat berada diluar kawasan tersebut, hanyalah Industri yang menggunakan bahan baku khusus dan/atau proses produksinya memerlukan lokasi khusus.
Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri wajib memiliki:
a. Upaya Pengelolaan Lingkungan; dan
b. Upaya Pemantauan Lingkungan.
Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri yang kegiatan usahanya mengolah atau memanfaatkan limbah bahan berbahaya dan beracun, wajib menyusun Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL) dan mendapat pengesahan oleh instansi yang berwenang. Kewajiban penyusunan AMDAL dikecualikan apabila AMDAL Kawasan Industri telah mencakup/memenuhi kebutuhan terhadap kegiatan mengolah atau memanfaatkan limbah bahan berbahaya dan beracun.
Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri dikecualikan dari perizinan yang menyangkut gangguan, lingkungan, lokasi, tempat usaha, peruntukan penggunaan tanah, pengesahan rencana tapak tanah, dan Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALALIN). Pengecualian perizinan yang menyangkut lingkungan tersebut diatas tidak menghapus kewajiban dan tanggung jawab Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri untuk melakukan pengelolaan lingkungan.
Setiap Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri wajib:
a. memenuhi ketentuan perizinan usaha Industri;
b. memenuhi ketentuan Tata Tertib Kawasan Industri yang berlaku;
c. memelihara daya dukung lingkungan di sekitar kawasan termasuk tidak melakukan pengambilan air tanah;
d. melakukan pembangunan pabrik dalam batas waktu paling lama 4 (empat) tahun sejak pembelian dan/atau penyewaan lahan, dan dapat diperpanjang 1 (satu) tahun; dan
e. mengembalikan kaveling Industri kepada Perusahaan Kawasan Industri apabila dalam batas waktu yang ditentukan sebagaimana dimaksud pada huruf d tidak melakukan pembangunan pabrik.
Perusahaan Industri yang mengembalikan kaveling Industri kepada perusahaan Kawasan Industri, berhak menerima uang pengembalian sesuai perjanjian para pihak. Tata cara pengembalian kaveling Industri diatur lebih lanjut dalam Tata Tertib Kawasan Industri masing-masing Kawasan Industri.
Perusahaan Industri di dalam Kawasan Industri dapat melakukan kegiatan logistik barang. Kegiatan logistik barang tersebut dapat juga dilakukan oleh perusahaan jasa logistik barang. Subkontrak (?!)
Pembangunan Kawasan Industri memberikan kepastian lokasi sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), mensinergikan perencanaan dan pembangunan infrastruktur industri, infrastruktur dasar, infrastruktur penunjang dan sarana penunjang untuk Kawasan Industri.
Dengan adanya Kawasan Industri, tidak dibenarkan lagi adanya industri-industri di daerah kawasan perumahan yang tentu akan membawa gangguan bagi para penduduk pemukiman seperti polusi suara, polusi udara, maupun polusi air dan gangguan sosial lainnya.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.