ARTIKEL HUKUM
Di Negeri Belanda, sistem pertanahan baik pendaftaran maupun trasnparansi dan akuntabilitas bahkan setiap warkah-warkah tanah terbuka bagi umum karena telah terkomputerisasi dan setiap dokumen akta didigitalisasi dalam bentuk data dokumen hasil scan yang dapat diakses oleh umum cukup dengan membayar suatu penerimaan negara bukan pajak (PNBP) tertentu. Bila akses informasi publik dibuka lebar oleh otoritas pertanahan Negeri Belanda, otoritas pertanahan Indonesia, sama sekali belum menyerupai sistem di Belanda karena belum adanya kemauan politis untuk berbenah.
Namun, perlahan tampaknya Indonesia pun akan menerapkan kebijakan dan alur kerja serta mekanisme yang menyerupai Negeri Belanda. Sistem pertanahan di Indonesia masih sangat carut-marut, berdasarkan pengalaman SHIETRA & PARTNERS bersentuhan dengan instansi bernama Kantor Pertanahan maupun Kementerian Agraria dan Tata Ruang yang menjadi kepala dari segala Badan Pertanahan Nasional di Indonesia. Bagaimana pun apatisnya kita memandang instansi yang sangat jauh dari kata reformasi ini, akan tetapi kemauan baik tetap harus kita hargai sebagaimana akan kita bahas dibawah ini.
Tgl 02 Maret 2016 adalah tanggal bersejarah dalam sistem hukum agraria nasional, karena telah diundangkan dan diberlakukan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 2016 tentang Bentuk dan Isi Sertifikat Hak Atas Tanah. Sebelum peraturan ini terbit, sertifikat hak atas tanah serta derivasinya seperti sertifikat hak tanggungan, dsb, memiliki fisik sertifikat yang memiliki jumlah halaman banyak berjilid, namun sejak saat peraturan ini diberlakukan, sertifikat hak atas tanah yang akan didaftarkan akan memiliki fisik sertifikat berupa 1 (satu) lembar sertifikat saja.
Sebelum kita membahas peraturan ini lebih lanjut, perlu diuraikan beberapa pengertian atas istilah hukum pertanahan berikut:
- Sertifikat ialah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf (c) UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan.
- Komputerisasi Kegiatan Pertanahan (KKP) adalah aplikasi utama dalam menunjang pelaksanaan kewenangan, tugas/fungsi Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN berbasis Teknologi Informasi dan Komunikasi yang dibangun/dikembangkan mengacu pada alur, persyaratan, waktu, biaya, dan kewenangan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
- Pelayanan Secara Manual adalah pelayanan pendaftaran tanah yang dilaksanakan tanpa menggunakan sistem KKP.
- Menteri ialah Menteri yang menyenglenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria/pertanahan dan tata ruan, yakni Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN.
Pasal 2 mengatur bahwa Pendaftaran Tanah dilakukan dengan menggunakan sistem KKP, yakni sistem elektronik berbentuk aplikasi tersistem, terintegrasi dan dapat digunakan dengan atau tanpa jaringan, serta dapat langsung tersinkronisasi secara otomatis. Diharapkan, dengan sistem tersinkronisasi ini, sertifikat ganda atas objek tanah dapat hindari, atau paling tidak diminimalisir.
Dalam hal sistem KKP karena sebab tertentu tidak dapat diberlakukan, sebagai contoh terjadi pemadaman listrik, jaringan internet terganggu, sistem “down”, atau apabila kantor pertanahan bersangkutan belum dapat melaksanakan sistem KKP, maka pendaftaran tanah dapat dilakukan secara manual.
Setiap Sertifikat untuk perorangan dilengkapi foto pemegang hak yang bersangkutan. Untuk kepentingan pemegang hak, diterbitkan Sertifikat hak atas tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun maupun Hak Tanggungan.
Yang menarik, Sertifikat tersebut dicetak pada 1 (satu) lembar berdasarkan informasi yang diperoleh dari data fisik dan data yuridis, yang memuat informasi mengenai:
a. Nama pemegang hak atas tanah;
b. Jenis hak atas tanah;
c. Nomor identifikasi bidang tanah;
d. Nomor induk kependudukan/nomor identitas;
e. Tanggal berakhir hak, untuk hak atas tanah dengan jangka waktu;
f. Kutipan peta pendaftaran;
g. Tanggal penerbitan; dan
h. Pengesahan.
Dalam hal terdapat catatan, pembebanan hak lain, tanggung jawab atau pembatasan, maka dicantumkan juga dalam sertifikat. Untuk Sertifikat Hak milik atas Satuan Rumah Susun, selain informasi tersebut diatas, juga memuat informasi mengenai satuan rumah susun, gambar pertelaan yang bersangkutan dan tanah bersama.
Untuk Sertifikat Hak Tanggungan, selain informasi sebagaimana dirinci diatas, memuat juga informasi sesuai dengan undang-undang mengenai Hak Tanggungan.
Kutipan peta pendaftaran yang tercantum dalam lembaran Sertifikat, merupakan data spasial tervalidasi dari bidang tanah tersebut dan memuat sekuarng-kurangnya informasi tentang geometri, luas, dan letak tanah.
Satu hal menarik dari peraturan ini, bila dahulu terjadi kerancuan atas sistem rumah susun dimana terdapat dua konsepsi lapisan hak atas tanah dalam satu rumah susun: yakni hak atas unit rumah susun dan hak atas tanah bersama. Bercermin dalam kasus ITC Mangga Dua yang ketika para pemilik kios hendak memperpanjang HGB yang merupakan tanah bersama ternyata berdiri diatas HPL Pemda DKI Jakarta, timbul pertanyaan sederhana seorang pemilik kios (lihat kasus Ko Seng Seng vs Duta Pertiwi yang berujung perkara di pengadilan), yakni: para pemilik kios membayar biaya perpanjangan HGB ke Pemda DKI, namun HGB tersebut atas nama PT. Duta Pertiwi selaku pihak pengembang anak usaha Sinar Mas Land, ataukah atas nama penghuni?
Peraturan Menteri ini memberikan solusi sebagai berikut: Sertifikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun kepunyaan bersama (hak atas tanah bersama), dicetak sebanyak jumlah pemegang hak bersama. Masing-masing Sertifikat tersebut memuat nama pemegang hak bersama yang bersangkutan dan besarnya bagian dari hak bersama—besarnya bagian dari hak bersama tersebut ditulis dalam bentuk pecahan bagian dari jumlah keseluruhan orang pemegang hak bersama. Tujuannya, ialah agar ketika para penghuni rumah susun diminta patungan biaya perpanjangan HGB tanah bersama, maka jelas berapa porsi / proporsional biaya perpanjangan yang harus ditanggung seorang pemilik unit satuan rumah susun.
Sertifikat dalam bentuk, isi, dan format sebelum berlakunya Peraturan Menetri ini, dinyatakan tetap sah dan berlaku, dan masyarakat dapat meminta Kantor Pertanahan setempat untuk mengganti Sertifikat konvensional milik mereka dengan Sertifikat jenis baru ini.
Saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, ketentuan yang mengatur mengenai bentuk dan isi Sertifikat dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Peraturan Menteri ini mulai berlaku efektif pada tanggal diundangkan. Mari kita dukung bila langkah konkret dan kemauan / itikad baik Kementerian Agraria ini memang menunjukkan spirit pro rakyat.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.