LEGAL OPINION
Question: Saat ini proses balik nama atas jual-beli tanah yang kami beli terkendala akibat salah satu pihak tetangga tidak mau memberikan tanda-tangan persetujuan pada surat pengukuran ulang sertifikat tanah sehingga sertifikat tanah yang kami tidak dapat dibalik-nama kepada nama kami. Masalah ini telah berlarut-larut selama satu setengah tahun. Adapun kronologinya ialah sebagai berikut. Pihak kantor pertanahan / BPN menyatakan bahwa yang menjadi prasyarat mutlak bagi kami untuk balik-nama hak atas tanah yang kami beli ialah berupa pengukuran ulang terhadap sertifikat hak atas tanah berupa SHGB No. ... , yang mana kini terkendala tidak mendapat tanda-tangan persertujuan satu tetangga atas hasil pengukuran. Hal tersebut sangat bergantung pada itikad baik tetangga, sementara peralihan hak ialah hak kami selaku pembeli hak atas tanah tersebut. Bisa jadi pihak tetangga telah menyerobot tanah kami, sehingga wajar bila tetangga tersebut tidak menyetujui pengukuran yang sedang BPN tangani atas tanah kami. Sekalipun benar harus dilakukan pengukuran ulang terhadap sertifikat tanah yang kami beli, apakah itikad baik tetangga menjadi harga mati?
Answer: Sekalipun benar harus diajukan pengukuran ulang, semisal terjadi atau adanya rencana pembebasan lahan oleh pemerintah sehingga perlu diadakan pembaharuan data fisik dari sertifikat hak atas tanah, maka itikad baik pihak tetangga bukan menjadi harga mati.
PEMBAHASAN :
Pasal 94 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (Perkaban No.3 Tahun 1997)
(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik dan atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini.
(2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. ...
(3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa :
a. pemecahan bidang tanah;
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah.
Tidak terjadi pemecahan bidang tanah, pemisahan maupun penggabungan hak atas tanah yang Anda mohonkan balik nama. Sehingga tidaklah tepat bila BPN / kantor pertanahan menerapkan ketentuan Pasal 42 Perkaban No.3 Tahun 1997:
(1) Apabila terjadi penggabungan, pemisahan atau pemecahan bidang-bidang tanah yang telah terdaftar, maka dilakukan penetapan batas dan pengukuran kembali.
(2) Untuk bidang-bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dibuatkan gambar ukur baru dan dilakukan perubahan pada peta pendaftarannya.
Pasal 103 Ayat (3) Perkaban No.3 Tahun 1997: “Dalam hal pemindahan hak atas bidang tanah yang sudah bersertipikat atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari:
a. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
b. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan penerima hak;
c. akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
d. bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
e. bukti identitas penerima hak;
f. sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang dialihkan;
g. izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 98 ayat (2);
h. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang;
i. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, dalam hal pajak tersebut terutang.
Dengan demikian semua dokumen persyaratan telah terpenuhi untuk mengajukan permohonan peralihan hak atas tanah.
Pasal 19 Ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997:
“Jika dalam penetapan batas bidang tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 18 ayat (1) tidak diperoleh kesepakatan antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dengan pemegang hak atas tanah yang berbatasan, pengukuran bidang tanahnya diupayakan untuk sementara dilakukan berdasarkan batas-batas yang menurut kenyataannya merupakan batas-batas bidang-bidang tanah yang bersangkutan.”
Guna menyikapi kendala tidak terdapatnya tanda-tangan salah satu tetangga hak atas tanah yang Anda ajukan permohonan peralihan haknya, sementara BPN bersikukuh untuk memberlakukan ukur ulang data fisik oleh karena satu atau lebih sebab, maka Anda dapat memohon agar Kepala Kantor Pertanahan menerapkan diskresi sebagaimana diatur Pasal 26 PP No. 24 Tahun 1997:
(1) Daftar isian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (2) beserta peta bidang atau bidang-bidang tanah yang bersangkutan sebagai hasil pengukuran sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat (1) diumumkan selama 30 (tiga puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik untuk memberi kesempatan kepada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan.
(2) Pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan di Kantor Panitia Ajudikasi dan Kantor Kepala Desa/Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau di Kantor Pertanahan dan Kantor Kepala Desa/ Kelurahan letak tanah yang bersangkutan dalam pendaftaran tanah secara sporadik serta di tempat lain yang dianggap perlu.
(3) Selain pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), dalam hal pendaftaran tanah secara sporadik individual, pengumuman dapat dilakukan melalui media massa.
(4) Ketentuan lebih lanjut mengenai pelaksanaan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3) ditetapkan oleh Menteri.
Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah secara sistematik ialah pendaftaran tanah inisiatif dari pihak pemerintah terhadap tanah-tanah yang belum bersertifikat dan sifatnya masal—tidak dalam konteks permasalahan yang Anda hadapi. Sementara yang dimaksud pendaftaran tanah secara sporadik, ialah pengajuan permohonan pendaftaran tanah secara perorangan, inisiatif dari masyarakat. Dan yang dimaksud dengan tim ajudikasi ialah tim pengukuran data fisik hak atas tanah yang dimohonkan pendaftaran dan pemelihatan data hak atas tanah.
Pasal 27 PP No.24 Tahun 1997:
(1) Jika dalam jangka waktu pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1) ada yang mengajukan keberatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang diumumkan, oleh Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik mengusahakan agar secepatnya keberatan yang diajukan diselesaikan secara musyawarah untuk mufakat.
(2) Jika usaha penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) membawa hasil, dibuatkan berita acara penyelesaian dan jika penyelesaian yang dimaksudkan mengakibatkan perubahan pada apa yang diumumkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1), perubahan tersebut diadakan pada peta bidang-bidang tanah dan atau daftar isian yang bersangkutan.
(3) Jika usaha penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak dapat dilakukan atau tidak membawa hasil, Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik memberitahukan secara tertulis kepada pihak yang mengajukan keberatan agar mengajukan gugatan mengenai data fisik dan atau data yuridis yang disengketakan ke Pengadilan.
Kata kunci jalan keluar terhadap permasalahan tersebut, terletak pada korelasi ketentuan Pasal 27 Ayat (3) diatas yang dikaitkan dengan bunyi ketentuan Pasal 28 Ayat (1) PP No.24 Tahun 1997 berikut:
“Setelah jangka waktu pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 ayat (1) berakhir, data fisik dan data yuridis yang diumumkan tersebut oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik disahkan dengan suatu berita acara yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri.”
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang SOP BPN tidak mensyaratkan adanya persetujuan dari tetangga pemegang hak atas tanah. Masing-masing pemegang hak atas tanah telah memiliki sertifikat yang disertai surat ukur masing-masing hak atas tanah yang berbatasan, sehingga peralihan hak jual-beli hanyalah perubahan data yuridis, bukan perubahan data fisik.
Untuk itu Anda dapat mengajukan permohonan agar dibelakukan ketentuan Pasal 52 Perkaban No.3 Tahun 1997: “Tugas dan wewenang Panitia Ajudikasi, yaitu:
c. menyelidiki riwayat tanah dan menilai kebenaran alat bukti pemilikan atau penguasaan tanah;
d. mengumumkan data fisik dan data yuridis yang sudah dikumpulkan;
e. membantu menyelesaikan ketidaksepakatan atau sengketa antara pihak-pihak yang bersangkutan mengenai data yang diumumkan;
f. mengesahkan hasil pengumuman sebagaimana dimaksud pada huruf d yang akan digunakan sebagai dasar pembukuan hak atau pengusulan pemberian hak;
Anda bukan mengajukan permohonan pendaftaran tanah untuk pertama kali, namun peralihan hak atas tanah yang hanya merubah data yuridis pada sertifikat tanah, bukan data fisik. Oleh sebab itu, Anda berhak memohon agar proses pengajuan balik-nama hak atas tanah tersebut diatas dapat disegerakan, mengingat proses tersebut telah terpending sejak bertahun-tahun meski SOP BPN menyatakan 5 (lima) hari kerja.
Sekalipun memang terjadi perubahan data fisik, dan tetangga tidak menyetujui hasil ukur ulang, maka sebagaimana pihak pengukur dari BPN tidak meminta izin pihak Anda atas hasil pengukuran tersebut, maka hasil pengukuran tersebut pun pada asasnya tidak membutuhkan persetujuan tetangga sebagai suatu prasyarat mutlak. Ketua tim ajudikasi dapat membuat keputusan lewat diskresi berdasarkan objektivitasnya terhadap dokumen legalitas terkait yang ada maupun keadaan de facto di lapangan.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.