LEGAL OPINION
Question: Acapkali terjadi, eksekusi terhadap tanah dan bangunan berhasil terjual lelang eksekusi hak tanggungan, sementara mesin-mesin di dalamnya belum laku terjual lelang eksekusi jaminan fidusia. Apakah bisa, terhadap mesin-mesin tersebut dilelang hak tanggungan satu paket dengan tanah dan pabriknya?
Answer: Bisa, sepanjang mesin-mesin tersebut dijabarkan secara detail dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) sebagai termasuklah dalam paham kebendaan tak bergerak karena peruntukkannya menjadi satu-kesatuan dengan tanah, dan semua itu diikat dengan satu buah APHT yang sama dengan akta yang mengikat tanah agunan. Sehingga, ketika Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) tersebut dilelang eksekusi, maka yang dijual lelang adalah tanah, bangunan, berikut segala sesuatu yang menurut sifat dan peruntukkannya merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, tidak terkecuali spesifikasi dan identitas mesin-mesin yang tercantum dalam APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan).
EXPLANATION:
Pasal 4 Ayat (4) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah :
“Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah berikut bangunan, tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.”
Akta Pembebansan Hak Tanggungan (APHT) pada lazimnya mencamtumkan klausul bahwa HT mengikat pula segala sesuatu yang menurut peruntukkannya merupakan satu-kesatuan dengan tanah dan bangunan. Untuk itu perlu diperhatikan, apakah klausul semacam itu sudah tertera dalam draf APHT oleh notaris. Ketiadaan klausul tersebut adalah suatu kekeliruan fatal.
Pasal 584 KUHPerdata: “Hak milik atas suatu barang tidak dapat diperoleh selain dengan pengambilan untuk dimiliki, dengan perlekatan, ...”
Pasal 506 KUHPerdata: “Barang tak bergerak adalah:
1. tanah pekarangan dan apa yang didirikan di atasnya;
2. penggilingan, kecuali yang dibicarakan dalam pasal 510;
3. pohon dan tanaman ladang yang dengan akarnya menancap dalam tanah, buah pohon yang belum dipetik, demikian pula barang-barang tambang seperti: batu bara, sampah bara dan sebagainya, selama barang-barang itu belum dipisahkan dan digali dari tanah;
4. kayu belukar dari hutan tebangan dan kayu dari pohon yang tinggi, selama belum ditebang;
5. pipa dan saluran yang digunakan untuk mengalirkan air dari rumah atau pekarangan; dan pada umumnya segala sesuatu yang tertancap dalam pekarangan atau terpaku pada bangunan.”
Pasal 507 KUHPerdata: “Karena peruntukkannya, termasuklah dalam paham kebendaan tak bergerak:
1. dalam perusahaan pabrik: barang-barang hasil pabrik itu sendiri, penggilingan-penggilingan, penggemblengan, besi dan barang-barang tak bergerak sejenis itu, apitan besi, kuali-kuali pengukusan, tempat api, jambang-jambang, tong-tong dan perkakas-perkakas sebagainya yang termasuk dalam asas pabrik, pun sekiranya barang itu tidak tertancap atau terpaku;
2. dalam perumahan: cermin-cermin, lukisan-lukisan, dan perhiasan lain-lainnya, sekedar barang-barang itu dilekatkan pada papan atau pasangan batu yang merupakan bagian dinding, pagar atau plesteran ruangan, pun sekiranya barang-barang itu tidak terpaku;
3. dalam kepemilikan tanah: lungkang atau timbunan gemuk diperuntukkan guna merabuk tanah; burung merpati termasuk dalam kawan, sarang burung yang dapat dimakan, selama belum dipetik, ikan yang ada di dalam kolam;
4. bahan pembangunan gedung berasal dari perombakan gedung; jika diperuntukkan guna mendirikan kembali gedung itu; dan pada umumnya, benda-benda yang oleh si pemilik telah dihubungkan dengan kebendaan tak bergeraknya guna dipakai selamanya. Si pemilik dianggap telah menghubungkan benda-benda yang demikian kepada kebendaan tak bergeraknya, bilamana benda-benda itu dilekatkan padanya dengan pekerjaan menggali, pekerjaan kayu atau pemasangan batu, atau bilamana benda-benda itu tidak dapat dilepaskan dengan tidak memutus atau merusaknya, atau dengan tidak memutus atau merusak bagian dari kebendaan tak bergerak tadi, dimana benda-benda itu dilekatkannya.”
KESIMPULAN DAN PENUTUP:
Pengikatan dalam sebuah APHT dan SHT dapat dilakukan, sepanjang APHT telah melakukan inventarisasi secara detail, tegas, dan jelas bahwa segala benda yang berada di atas tanah tersebut diikat pula sebagai satu-kesatuan dengan jaminan kebendaan tanah.
Bila syarat ini tidak terpenuhi dalam APHT, maka SHT tidak mengikat benda yang tidak disebutkan secara jelas benda apa saja yang merupakan satu-kesatuan dengan benda tak bergerak tersebut.
Untuk itu, guna efesiensi dan efektivitas lelang eksekusi hak tanggungan, mesin pabrik sebaiknya dijadikan satu perikatan jaminan kebendaan dengan tanah pabrik di bawahnya, dengan cara merinci spesifikasi, jumlah unit, dimensi unit, nomor rangka mesin, dsb, sebagai segala sesuatu yang menurut sifat, peruntukkan, dan karakternya dapat dijadikan satu asas benda tak bergerak dengan asas pabrik.
Dengan demikian, terhindari kasus dimana pabrik terjual lelang, namun benda-benda di dalamnya seperti mesin belum laku terjual lelang eksekusi fidusia yang tentunya akan membawa dampak konsekuensi logis bagi pelunasan piutang kreditor preferen dikemudian hari.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.