KEKUATAN HUKUM SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH, HUKUM AGRARIA INDONESIA MENGANUT STELSEL PEMBUKTIAN DUALISTIS: ALAT BUKTI KUAT BELUM TENTU BERKEKUATAN MUTLAK

LEGAL OPINION
PRAKTIK HUKUM AGRARIA INDONESIA TERKAIT SENGKETA HAK ATAS TANAH
Question: Kami hendak mengajukan gugatan terhadap pihak yang telah mengambil tanah kami secara melawan hukum. Kronologinya, pihak tersebut mengakui tanah tersebut adalah milik mereka, sehingga mereka membuat sertifikat tanah baru diatas tanah kami, sekitar 7 (tujuh) tahun lampau. Hingga kini keluarga saya masih menempati tanah tersebut yang telah menghuninya selama puluhan tahun. Ternyata masalah kian kompleks, dimana menurut kabar, tanah kami tersebut diagunkan atau telah diperjual-belikan kepada pihak lainnya. Pertanyaan kami, dapatkah kami menggugat pihak tersebut? Mengingat jeda tempo waktu sejauh tujuh tahun tersebut, apakah kini kami masih diperkenankan hukum untuk mengajukan gugatan? Sebetulnya kapankah hak untuk menggugat sertifikat baru dikatakan kadaluarsa?
Answer: Dapat diajukan gugat perdata, namun berupa gugatan ganti-rugi sejumlah nominal tertentu senilai harga tanah yang menjadi objek sengketa, bukan gugatan pembatalan sertifikat, mengingat kasus tersebut telah tersangkut paut dengan hak pihak ketiga, seperti kreditor pemegang jaminan kebendaan maupun pihak ketiga yang melakukan jual-beli dengan pihak yang akan Anda gugat. Pihak ketiga yang beritikad baik dilindungi oleh hukum, sehingga peluang yang terbuka bagi Anda hanyalah gugatan ganti-rugi. Perdata dan pidana memiliki ketentuan daluarsa masing-masing. Untuk perkara perdata secara umum, daluarsa baru terjadi jika telah lewat waktu 30 (tiga puluh) tahun, barulah hak untuk menggugat gugur, kecuali diatur sebaliknya secara spesifik dalam perundang-undangan. Untuk kekuatan sebuah sertifikat, sebenarnya hak gugat pembatalan sertifikat menjadi gugur jika lewat lima tahun sejak sertifikat tersebut lahir, dengan syarat: adanya itikad baik si pemilik sertifikat baru dan ia menguasai fisik tanah—salah satu syarat ini bila tidak terpenuhi, maka hak gugat kembali tunduk pada ketentuan KUHPerdata. Namun, dalam kasus Anda, Anda dapat mengajukan gugatan pembatalan sertifikat baru meski telah melewati 5 tahun, dengan alasan adanya itikad tidak baik si tergugat, atau si tergugat tak kuasai secara fisik objek sengketa. Namun, perlu digaris-bawahi, kepentingan pihak ketiga yang beritikad baik terkait dalam sengketa ini, sehingga pihak ketiga tersebut dilindungi oleh hukum. Dengan kata lain, dalam kasus Anda, gugatan ganti-rugi sejumlah nominal ganti rugi berupa sejumlah dana adalah opsi satu-satunya yang dapat ditempuh.
EXPLANATION:
Pasal 19 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria:
(1) Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
(2) Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat

Pasal 32 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (PP No.24/1997):
(1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
Penjelasan Resmi Pasal 32 Ayat (1) PP No.24/1997:
“Sertifikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. Sudah barang tentu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertifikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan, karena data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut.
Penjelasan Resmi Pasal 32 Ayat (2) PP No.24/1997:
 “Pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUPA tidak menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin oleh Negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Di dalam sistem publikasi negatif Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. Tetapi walaupun demikian tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan sistem publikasi negatif secara murni. Hal tersebut tampak dari pernyataan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA, bahwa surat tanda bukti hak yang diterbitkan berlaku sebagai alat bukti yang kuat dan dalam Pasal 23, 32, dan 38 UUPA bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hukum merupakan alat pembuktian yang kuat. Selain itu dari ketentuan-ketentuan mengenai prosedur pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik dan data yuridis serta penerbitan sertifikat dalam Peraturan Pemerintah ini, tampak jelas usaha untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum. Sehubungan dengan itu diadakanlah ketentuan dalam ayat (2) ini.
Ketentuan ini bertujuan, pada satu pihak untuk tetap berpegang pada sistem publikasi negatif dan pada lain pihak untuk secara seimbang memberikan kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
Kelemahan sistem publikasi negatif adalah, bahwa pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah itu. Umumnya kelemahan tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga acquisideve verjaring atau adverse possession. Hukum tanah kita yang memakai dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut, karena hukum adat tidak mengenalnya. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran tanah. yaitu lembaga rechisverwerking.
Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain yang memperolehnya dengan itikad baik, maka hilanglah haknya untuk menuntut kembali tanah tersebut. Ketentuan di dalam UUPA yang menyatakan hapusnya hak atas tanah karena ditelantarkan (Pasal 27, 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai dengan lembaga ini.
Dengan pengertian demikian, maka apa yang ditentukan dalam ayat ini bukanlah menciptakan ketentuan hukum baru, melainkan merupakan penerapan ketentuan hukum yang sudah ada dalam hukum adat, yang dalam tata hukum sekarang ini merupakan bagian dari. Hukum Tanah Nasional Indonesia dan sekaligus memberikan wujud konkret dalam penerapan ketentuan dalam UUPA mengenai penelantaran tanah.”
Lembaga hukum perdata acquisitive verjaring (kadaluwarsa sebagai suatu sarana hukum untuk memperoleh sesuatu) yang dikenal dalam KUHPerdata diatur dalam Pasal 1963 KUHPerdata, dengan bunyi:
“Seseorang yang dengan itikad baik memperoleh suatu barang tak bergerak, suatu bunga, atau suatu piutang lain yang tidak harus dibayar atas tunjuk, dengan suatu besit (penguasaan fisik) selama dua puluh tahun, memperoleh hak milik atasnya dengan jalan kedaluwarsa. Seseorang yang dengan itikad baik menguasai sesuatu selama tiga puluh tahun, memperoleh hak milik tanpa dapat dipaksa untuk menunjukkan alas-haknya.”
Dalam ketentuan KUHPerdata, secara umum hak keperdataan atas benda tak bergerak diperoleh selama 20 tahun, dan lebih kuat lagi selama 30 tahun, untuk dapat memperoleh sertifikat hak atas tanah secara kuat. Namun, Pasal 32 PP No.24/1997 diatas selaku lex spesialis derogat legi generalis mengatur lebih lanjut: kadaluarsa yang melahirkan suatu hak mutlak kepemilikan sertifikat terhadap hak atas tanah, adalah bila dikuasai secara fisik dan secara itikad baik selama 5 (lima) tahun. Meski cukup kontrovertif, karena asas lex spesialis hanya berlaku dalam regulasi dalam level yang setingkat, maka tidak dapat Peraturan Pemerintah menderogasi ketentuan KUHPerdata yang setingkat dengan undang-undang.
Pasal 32 PP No.24/1997 pun merupakan pasal “by pass”, dalam arti tanpa didahului dengan acquisitive verjaring, pihak-pihak tertentu dalam memiliki sertifikat hak atas tanah lewat mekanisme jual-beli, pelelangan, hibah, warisan, dsb, dimana pendaftaran peralihan hak tersebut adalah bersifat kuat, sementara untuk menjadikannya bersifat mutlak wajib dikuasai secara fisik dan dengan itikad baik selama lima tahun.

Lebih lanjut, Penjelasan Umum PP No.24/1997 menyatakan:
“Dalam rangka memberi kepastian hukum kepada para pemegang hak atas tanah dalam Peraturan Pemerintah ini diberikan penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertifikat, yang dinyatakan sebagai alat pembuktian yang kuat oleh UUPA. Untuk itu diberikan ketentuan bahwa selama belum dibuktikan yang sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang dicantumkan dalam sertifikat harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam perbuatan hukum sehari hari maupun dalam sengketa di Pengadilan, sepanjang data tersebut sesuai dengan apa yang tercantum dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan (Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah ini), dan bahwa orang tidak dapat menuntut tanah yang sudah besertifikat atas nama orang atau badan hukum lain, jika selama 5 (lima) tahun sejak dikeluarkannya sertifikat itu dia tidak mengajukan gugatan pada Pengadilan, sedangkan tanah tersebut diperoleh orang atau badan hukum lain tersebut dengan itikad baik dan secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya (Pasal 32 ayat (2) Peraturan Pemerintah ini).
Dengan demikian maka makna dari pernyataan, bahwa sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat dan bahwa tujuan pendaftaran tanah yang diselenggarakan adalah dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, menjadi tampak dan dirasakan arti praktisnya, sungguh pun sistem publikasi yang digunakan adalah sistem negatif.
Ketentuan tersebut tidak mengurangi asas pemberian perlindungan yang seimbang baik kepada pihak yang mempunyai tanah dan dikuasai serta digunakan sebagaimana mestinya maupun kepada pihak yang memperoleh dan menguasainya dengan itikad baik dan dikuatkan dengan pendaftaran tanah yang bersangkutan atas namanya.”
Kedaluwarsa sebagai suatu alasan untuk dibebaskan dari suatu kewajiban diatur dalam Pasal 1967 KUHPerdata: “Semua tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena kedaluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan orang yang menunjuk adanya kedaluwarsa itu, tidak usah menunjukkan suatu alas hak, dan terhadapnya tak dapat diajukan suatu tangkisan yang didasarkan pada itikad buruk.
Note: Frasa “dikuasai secara fisik” dalam ketentuan diatas tidak melulu dimaknai ditempati/dihuni oleh pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat. Adanya hubungan sewa-menyewa pun termasuk dikuasai secara fisik oleh pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat tanah, sebagaimana tercantum dalam Penjelasan Umum PP No.24/1997, bahwa: “…secara fisik nyata dikuasai olehnya atau oleh orang lain atau badan hukum yang mendapat persetujuannya.”

REKOMENDASI: Sebelum mengajukan gugatan, guna memastikan apakah sertifikat baru yang hendak Anda gugat telah beralih kepada pihak ketiga atau apakah tengah menjadi agunan, atau justru masih atas nama tergugat, dapat diajukan “pengecekan sertifikat tanah” ke kantor pertanahan setempat dengan berbekal: surat permohonan, fotocopy sertifikat milik Anda sebelumnya, fotokopi identitas, dan pembayaran PNBP. Kantor Pertanahan akan menerbitkan surat keterangan tanah, dan dari surat keterangan itulah akan diketahui data yuridis tanah yang menjadi objek sengketa, acuan dalam menentukan langkah atau strategi guna menghadapi pihak yang telah merugikan pihak Anda. 
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM