Hak Pemilik Tanah atas Akses Jalan, Air Bersih, Pemandangan, Penerangan atas Tempat Tinggalnya yang Tidak dapat Ditutup atau Dihalangi oleh Pemilih Lahan yang Mengelilingi (Enclave)

LEGAL OPINION
Question: Sebidang tanah milik kami berbentuk enclave, dalam arti atas sebidang tanah kami dikelilingi oleh tanah milik pihak lain entah oleh beberapa pemilik lain maupun seorang pemilik tanah yang mengelilingi tanah kami. Permasalahan timbul, karena kami menjadi tidak memiliki akses jalan keluar masuk bidang tanah yang kami miliki karena tertutup oleh lahan milik pihak lain. Adakah hukum memberi solusi atas permasalahan demikian? Seperti yang kita ketahui, beberapa modus yang banyak terjadi dalam praktik ialah berupa diborongnya seluruh tanah di sekeliling tanah warga yang tidak berniat menjual tanahnya pada pihak pengembang perumahan, sehingga jadilah pemilik tanah yang bertahan hidup dalam isolasi pengurungan secara demikian.
Answer: Hak Pengabdian Karang merupakan hak setiap penghuni/pemilik lahan agar ia memiliki akses keluar masuk, air bersih, penerangan, serta pemandangan. Empat unsur utama tempat hunian menjadi bersifat konstitutif, artinya merupakan hak konstitusional setiap warga negara yang tidak boleh direnggut oleh pemilik tanah yang mengisolasi tanah enclave. Hal demikian telah diatur secara tegas oleh berbagai praktik peradilan yang “menghidupkan” kembali lembaga hukum yang bernama “Pengabdian Karang”, yang dalam istilah hukumnya disebut sebagai servituut. Hal ini juga diatur secara tegas dalam KUHPerdata—Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 667 dan Pasal 668.
EXPLANATION:
Dalam putusan Mahkamah Agung No. 1427 K/PDT/2011 tanggal 24 April 2012, Telkomsel selaku Penggugat adalah penyewa sebidang tanah yang dibangun menara BTS, kemudian pemilik lahan menjual kepada Tergugat, dimana kemudian Tergugat melarang masuk teknisi Penggugat untuk merawat BTS mereka sementara tiada jalan akses lain. Penggugat melakukan gugatan terhadap pemilik lahan karena hak pengabdian karang-nya dilanggar sehingga tidak dapat mengakses jalan masuk menuju menara pemancar sinyal seluler BTS guna perawatan dan perbaikan. Pihak Tergugat berdalih, perbuatan Tergugat melarang teknisi Penggugat untuk masuk ke lahan pekarangan rumah Tergugat adalah beralasan karena Tergugat adalah pemilik lahan pekarangan rumah yang sah berdasarkan akta jual beli dengan pemilik lahan sebelumnya dan SHM yang telah dibalik-namakan kepada nama Tergugat.
Adapun amar putusan PN Jambi yang dikuatkan oleh Hakim Agung dalam tingkat Kasasi perkara aquo, diantaranya berbunyi:
-     Menyatakan atas hukum, perbuatan yang dilakukan oleh Tergugat tidak memberikan izin kepada karyawan Teknisi Penggugat untuk berjalan meniti jalan menuju Base Transceiver Station dan melakukan perawatan terhadap Base Transceiver Station merupakan perbuatan melawan hukum;
-     Menghukum Tergugat untuk mengijinkan karyawan Teknisi Penggugat untuk meniti jalan menuju Base Transceiver Station guna melakukan perawatan dan pemeliharaan terhadap Base Transceiver Station.
Adapun dasar hukum pasal-pasal relevan dalam permasalahan hukum ini, sebagai berikut:
Pasal 631 KUHPerdata: “Setiap pemilik boleh menutup pekarangannya, tanpa mengurangi pengecualian yang dibuat dalam pasal 667.”
Pasal 667 KUHPerdata: “Pemilik sebidang tanah atau pekarangan yang terletak di antara tanah-tanah orang lain sedemikian rupa sehingga ia tidak mempunyai jalan keluar sampai ke jalan umum atau perairan umum, berhak menuntut kepada pemilik-pemilik pekarangan tetangganya, supaya diberi jalan keluar untuknya guna kepentingan tanah atau pekarangannya dengan kewajiban untuk membayar ganti rugi, seimbang dengan kerugian yang diakibatkannya.” ß Timbul pertanyaan, bagaimana jika pemilik tanah yang dibebani hak pengabdian karang tidak bersedia menerima ganti rugi tersebut? Berlakulah ketentuan mengenai daluarsa/hilangnya hak setelah 30 tahun. Atau dapat dititipkan uang ganti-rugi di pengadilan sebesar harga pasar atas tanah yang terkena pengabdian karang tersebut.
[Note: Mengenai Kedaluwarsa sebagai suatu alasan untuk dibebaskan dari suatu kewajiban, lihat Pasal 1967 KUHPerdata: “Semua tuntutan hukum, baik yang bersifat kebendaan maupun yang bersifat perorangan, hapus karena kedaluwarsa dengan lewatnya waktu tiga puluh tahun, sedangkan orang yang menunjuk adanya kedaluwarsa itu, tidak usah menunjukkan suatu alas hak, dan terhadapnya tak dapat diajukan suatu tangkisan yang didasarkan pada itikad buruk.”]
Pasal 668 KUHPerdata: “Jalan keluar ini harus dibuat pada sisi tanah atau pekarangan yang terdekat ke jalan atau perairan umum, tetapi sebaiknya diambil arah yang mengakibatkan kerugian yang sekecil-kecilnya terhadap tanah yang diizinkan untuk dilalui itu.”
Pasal 669 KUHPerdata: “Bila hak atas ganti rugi tersebut pada akhir pasal 667 telah hapus karena kedaluwarsa, maka jalan keluar itu tetap terus berlangsung.”
Pasal 670 KUHPerdata: “Jalan keluar yang diberikan itu berakhir pada saat tidak diperlukan lagi dengan berakhirnya keadaan termaksud dalam pasal 667 dan siapa pun tidak bisa menuntut kedaluwarsa, betapa lama pun jalan keluar ini ada.”
Pasal 671 KUHPerdata: “Jalan setapak, lorong atau jalan besar milik bersama dari beberapa tetangga, yang digunakan untuk jalan keluar bersama, tidak boleh dipindahkan, dirusak atau dipakai untuk keperluan lain dari tujuan yang telah ditetapkan, kecuali dengan izin semua yang berkepentingan.”
Sementara itu, bagi Anda yang memiliki bentuk tanah model “enclave” (posisi tanah terisolir karena dikelilingi oleh tanah milik pihak lain), maka ketentuan yang masih berlaku hingga kini dalam praktiknya di Indonesia karena dihidupkan kembali oleh praktik peradilan meski sebelumnya telah di-“matikan” oleh UU Pokok Agraria, ialah ketentuan mengenai “Hak Pengabdian Karang” (servituut), yang diatur dalam Pasal 674 KUHPerdata hingga Pasal 710 KUHPerdata, sebagaimana diatur dibawah ini:
Pasal 674 KUHPerdata: “Pengabdian pekarangan adalah suatu beban yang diletakkan atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi manfaat pekarangan milik orang lain. Baik mengenai bebannya maupun mengenai manfaatnya, pengabdian itu tidak boleh dihubungkan dengan pribadi seseorang.”
Pasal 675 KUHPerdata: “Setiap pengabdian pekarangan terdiri dari kewajiban untuk membiarkan sesuatu atau tidak berbuat sesuatu.” ß inilah elemen utama unsur dari Pengabdian Pekarangan.
Pasal 676 KUHPerdata: “Pengabdian pekarangan tidak memandang pekarangan yang satu lebih penting dari yang lain.”
Pasal 677 KUHPerdata: “Pengabdian pekarangan itu berlangsung terus atau tidak berlangsung terus. Pengabdian pekarangan yang berlangsung terus adalah yang penggunaannya berlangsung terus atau dapat berlangsung terus, tanpa memerlukan perbuatan manusia, seperti hak mengalirkan air, hak atas selokan, hak atas pemandangan ke luar, dan sebagainya. Pengabdian pekarangan yang tidak berlangsung terus adalah yang pelaksanaannya memerlukan perbuatan manusia, seperti hak melintasi pekarangan, hak mengambil air, hak menggembalakan ternak, dan sebagainya.”
Pasal 678 KUHPerdata: “Pengabdian pekarangan tampak atau tidak tampak. Pengabdian pekarangan tampak adalah yang ada tanda-tanda lahiriahnya, seperti pintu, jendela, pipa air dan lain-lain semacam itu. Pengabdian pekarangan tidak tampak adalah yang tidak ada tanda-tanda lahiriah mengenai adanya, seperti larangan membangun di atas pekarangan, larangan membangun lebih tinggi dari ketinggian tertentu, hak menggembalakan ternak dan lain-lainnya yang memerlukan suatu perbuatan manusia.”
Pasal 681 KUHPerdata: “Setiap orang berhak mendirikan gedung atau bangunan lain setinggi yang disukainya, asal ketinggian gedung atau bangunan itu tidak melanggar larangan demi kepentingan pekarangan lain. Dalam hal yang demikian, pemilik pekarangan pemberi beban pengabdian berhak mencegah peninggian atau menyuruh mengambil semua yang dilarang menurut dasar haknya.” ß Inilah yang disebut dengan hak atas pemandangan dan atas penerangan, sehingga bila tetangga sekeliling rumah Anda membuat tembok pembatas rumah yang membuat pemandangan serta pencahayaan rumah Anda terisolir secara fisik, maka Anda punya hak untuk melarang pembangunan demikian.
Pasal 682 KUHPerdata: “Yang dimaksud dengan hak pengabdian pekarangan mengalirkan air dan meneteskan air adalah semata-mata hak mengalirkan air bersih, bukan air kotoran.”
Pasal 683 KUHPerdata: “Hak pengabdian selokan ialah hak untuk mengalirkan air dan kotoran.”
Pasal 686 KUHPerdata: “Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan untuk jalan kaki adalah hak untuk melintasi pekarangan orang lain dengan jalan kaki; hak mengenai jalan kuda atau jalan ternak adalah hak untuk naik kuda atau menggiring ternak melalui jalan itu; hak mengenai jalan kendaraan adalah hak untuk melintas dengan kendaraan. Bila lebar jalan untuk jalan kaki, jalan ternak atau jalan kendaraan tidak ditentukan berdasarkan hak pengabdian, maka lebarnya ditentukan sesuai dengan peraturan khusus atau kebiasaan setempat. Hak pengabdian pekarangan mengenai jalan kuda atau jalan ternak mencakup juga hak pengabdian atas jalan untuk jalan kaki; hak pengabdian mengenai jalan kendaraan, mencakup juga hak pengabdian mengenai jalan kuda atau jalan ternak dan jalan untuk jalan kaki.”
Pasal 687 KUHPerdata: “Hak pengabdian pekarangan mengenai air ledeng ialah hak untuk mengalirkan air dari atau melalui pekarangan tetangga ke pekarangannya.”
Pasal 688 KUHPerdata: “Barangsiapa mempunyai hak pengabdian pekarangan, berhak membuat segala perlengkapan yang diperlukan untuk penggunaan dan pemeliharaan hak pengabdian pekarangan itu. Biaya untuk perlengkapan itu harus ditanggung sendiri dan tidak menjadi tanggungan pemilik pekarangan penerima beban.”
Pasal 692 KUHPerdata: “Pemilik pekarangan penerima beban tidak boleh berbuat sesuatu yang mengurangi atau merintangi penggunaan pengabdian pekarangan. Ia tidak boleh mengubah keadaan tempat atau memindahkan tempat pengabdian pekarangan ke tempat lain dari tempat semula, kecuali jika perubahan atau pemindahan itu dilakukan tanpa merugikan pemilik pekarangan pemberi beban.”
Pasal 693 KUHPerdata: “Barangsiapa mempunyai hak pengabdian pekarangan dianggap mempunyai segala sesuatu yang diperlukan untuk menggunakannya dengan cara memberikan beban yang seringan-ringannya bagi pemilik pekarangan penerima beban. Demikian pula hak mengambil air dari sumber milik orang lain meliputi hak untuk memasuki tempat tersebut dalam pekarangan penerima beban.ß Ini merupakan ketentuan mengenai guidance bagi pemegang hak pengabdian karang.
Pasal 701 KUHPerdata: “Bila seorang pemilik dua bidang pekarangan yang sewaktu diperolehnya memperlihatkan tanda, bahwa di antara kedua pekarangan itu dahulu ada pengabdian pekarangan, kemudian memindahtangankan satu pekarangan tersebut, dan perjanjian penyerahan tidak memuat ketentuan tentang pengabdian pekarangan, maka pengabdian ini tetap berlaku untuk pekarangan yang dipindahtangankan, baik pekarangan pemberi beban maupun penerima beban.” ß Pasal ini menegaskan, Hak Pengabdian Karang turut beralih sekalipun terjadi peralihan hak atas tanah, baik itu jual-beli tanah enclave maupun jual-beli tanah di sekelilingnya. Dengan kata lain, jika terjadi jual-beli atas tanah enclave maupun tanah yang mengelilinginya, maka pengabdian karang itu wajib terus diberlangsungkan dan dihormati oleh pihak pembeli/pemilik baru.
Demikian pula diatur lebih spesifik dalam Pasal 13 PERATURAN PEMERINTAH NOMOR 40 TAHUN 1996 TENTANG  HAK GUNA USAHA, HAK  GUNA BANGUNAN DAN  HAK PAKAI ATAS TANAH (PP 40/1996): “Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.”
Penjelasan Pasal 13 PP 40/1996: “Pemberian Hak Guna Usaha tidak boleh mengakibatkan tertutupnya penggunaan dari segi fisik yang terkurung oleh tanah Hak Guna Usaha itu. Oleh karena itu pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan kesempatan kepada pemegang hak atas tanah yang terkurung memiliki akses yang diperlukan.”
Pasal 31 PP 40/1996: “Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.”
Kesimpulan: Bila Anda memiliki tanah enclave, karena suatu sebab, baik karena pihak lain yang mencoba mengintimidasi Anda dengan mengisolir tanah Anda, atau Anda hendak membeli tanah enclave, maka Anda dapat menuntut hak Anda atas pengabdian karang yang menjadi beban pemilik lahan yang mengisolir lahan Anda. Hal ini merupakan mekanisme hukum yang bersifat imperatif dan mengikat, sehingga pihak yang dibebaninya tidaklah dapat menolak hak Anda atas akses jalan dan air serta penerangan, selama hal ini dilakukan secara wajar dan proporsional. Beberapa pihak memang berpendapat bahwa hak pengabdian karang telah di-“matikan” oleh Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960, namun hukum kebiasaan dan yurisprudensi putusan pengadilan memainkan peran signifikan dalam hukum perdata di Indonesia guna menutup kekosongan hukum, sebagai salah satu sumber hukum formil.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta