LEGAL OPINION
Question: Apakah yang perlu diperhatikan oleh setiap calon pembeli satuan unit rumah susun (sarusun)? Mengapa kami mendengar bahwa masih ada pemilik unit rumah susun yang dimintakan biaya perpanjangan hak atas "tanah bersama" terhadap sarusun mereka jika mereka memiliki SHMSRS atas unit tersebut?
Answer: SHM, sekalipun berstatus hak milik, namun perlu diperhatikan status “tanah bersama” tempat berdirinya rumah susun tersebut. Ada kalanya SHM atas satuan rumah susun tidak berbeda dengan HGB (hak guna bangunan), tatkala bangunan/gedung rumah susun tersebut berdiri di atas HGB. Untuk itu, ketika hendak membeli SHM atas satuan rumah susun, baik berstatus strata title atau istilah lain, baik kondominium, lapak toko (kios) di pusat perbelanjaan, apartemen, atau sebutan lainnya yang tak lain ialah rumah susun dan tunduk pada Undang-Undang tentang Rumah Susun, perlu diperhatikan, berdiri diatas tanah apakah rumah susun tersebut, apakah berdiri diatas “tanah bersama” dengan hak milik, tanah bersama dengan hak pengelolaan (HPL), hak pakai, ataukah HGB. Jika tanah bersama berdiri diatas tanah HGB, maka perlu diperhitungkan oleh calon pemberli sarusun, berapa lama lagi sisa masa berlaku HGB, karena bila menjelang habis, bisa jadi setiap pemilik sarusun ataupun perhimpunan penghuni akan dimintakan biaya oleh pengelola rumah susun untuk mengajukan perpanjangan HGB kepada pemerintah.
EXPLANATION:
Berdasarkan UNDANG-UNDANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN (UU Rumah Susun), yang dimaksud dengan:
- Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
- Satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
- Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
- Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Sementara itu Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) memang menyatakan, dalam Pasal Pasal 20 ayat (1): “Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.” Maka menjadi seolah tiada batas waktu kepemilikan."
Sementara itu dalam Pasal 35 UUPA disebutkan:
(1) Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
(2) Atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.
Kesamaan antara Hak Milik dan HGB, yakni sifatnya yang sama-sama dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dapat dijadikan jaminan kebendaan/agunan guna diikat dengan hak tanggungan.
Ketika kita sandingkan dengan UU Rumah Susun, maka kita akan memakluminya sebagai berikut:
Pasal 17 UU Rumah Susun: “Rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
a. hak milik;
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Pasal 18 UU Rumah Susun: “Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17, rumah susun umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf.
Pasal 25 UU Rumah Susun:
(1) Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
(2) Benda bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan rumah susun.
(3) Pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) memberikan kejelasan atas:
a. batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik;
b. batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak setiap sarusun; dan
c. batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap sarusun.
Pasal 26 UU Rumah Susun:
(1) Pemisahan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 25 ayat (1) wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian.
(2) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun atau SKBG sarusun, dan perjanjian pengikatan jual beli.
(3) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun.
(4) Gambar dan uraian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota.
(5) Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, akta pemisahan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) disahkan oleh Gubernur.
Pasal 28 UU Rumah Susun: “Dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi:
a. status hak atas tanah; dan
b. izin mendirikan bangunan (IMB).
Pasal 45 UU Rumah Susun:
(1) Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
(2) Penguasaan sarusun pada rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai atau sewa.
(3) Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun negara dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau sewa-beli.
(4) Penguasaan terhadap sarusun pada rumah susun komersial dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
Pasal 46 UU Rumah Susun
(1) Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
(2) Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung berdasarkan atas NPP.
Pasal 47 UU Rumah Susun
(1) Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, hak guna bangunan atau hak pakai diatas tanah hak pengelolaan diterbitkan SHM sarusun.
(2) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
(3) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas:
a. salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
b. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan
c. pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan.
(4) SHM sarusun sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupaten/kota.
(5) SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan.
Untuk lebih jelasnya status tanah bersama tempat rumah susun Anda berdiri, dapat dilihat pada sertifikat SHMSRS Anda. Di sana akan tampak jelas, bahwa tanah bersama berstatus hak atas tanah Hak Milik ataukah HGB ataukah HPL, dan jika tanah bersama adalah HGB, maka dapat Anda perhitungkan matang-matang apakah sisa jangka waktu berlakunya hak guna bangunan tersebut apakah sepadan dengan cara membeli SHM Sarusun atau justru cukup menyewanya saja. Dan penjual yang jujur akan terbuka akan fakta SHMSRS yang dijualnya. Lihat tragedi kriminalisasi yang dihadapi Khoe Seng Seng atas kios yang dibelinya di kawasan Mangga Dua Jakarta ternyata berdiri di atas tanah Hak Pengelolaan yang dipegang oleh Pemerintah daerah DKI Jakarta.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.