25 September, 2014

PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK, DILINDUNGI OLEH HUKUM, SEHINGGA PERJANJIAN JUAL-BELI TIDAK DAPAT DIBATALKAN, TERMASUK BAGI PEMBELI DALAM KONTEKS PEMENANG LELANG

LEGAL OPINION
Question: Apakah risalah lelang dapat dibatalkan? Bagaimana dengan status pemenang lelang dalam suatu lelang eksekusi yang diselenggarakan oleh kantor lelang negara?
Answer: Pada prinsipnya pembeli yang beritikad baik, dilindungi oleh hukum, tidak terkecuali pemenang lelang. Jika kemudian terbit putusan lain yang telah berkekuatan hukum tetap, namun tumpang tindih dengan putusan yang telah berkekuatan hukum tetap lainnya, langkah yang memungkinkan bukan membatalkan lelang dan produknya yang bernama risalah lelang maupun berita acara eksekusi pengosongan sebagai turunannya. Yang bisa dilakukan ialah gugatan perdata berupa ganti rugi dari pemohon lelang. Prinsip yang sama berlaku bagi jual beli tanah/rumah, pembeli tidak dapat diganggu-gugat, dan bila ada pihak ketiga yang merasa sebagai pelawan yang benar dan yang berhak, maka ia hanya dapat menggugat ganti-rugi pihak penjual rumah/tanah tersebut, bukan menggugat pembatalan jual-beli dan meminta pengembalian rumah/tanah tersebut dari pembeli ke tangan si pelawan.
EXPLANATION:
Studi kasus putusan Mahkamah Agung RI No. 1068 K/Pdt/2008 Tanggal 21 Januari 2009 berikut ini telah disepakati oleh Mahkamah Agung sebagai yurisprudensi secara resmi sebagaimana tertuang dalam Soeroso Ono, Kaidah Hukum: Kasus-Kasus Menarik Perhatian, Rakernas 2011 Mahkamah Agung dengan Pengadilan seluruh Indonesia, Jakarta, 18—22 September 2011.
Kronologi perkara bermula dari pemenang lelang yang kemudian melakukan eksekusi pengosongan atas objek lelang yang dibelinya, kemudian digugat oleh tereksekusi, dengan berdasarkan putusan perlawanan yang memenangkan si tereksekusi. Tumpang-tindih putusan tidak dapat dihindari. Disatu sisi terdapat irah-irah yang berfungsi sebagai putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap, namun kemudian terbit putusan dari perkara lain yang juga telah berkekuatan hukum tetap, namun antara satu putusan yang telah berkekuatan hukum tetap tersebut bertolak belakang dengan putusan lain yang juga telah berkekuatan hukum tetap, meski objek sengketanya sama.
Mahkamah Agung setelah memeriksa perkara ini memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut :
- Bahwa pembatalan suatu lelang yang telah dilakukan berdasarkan adanya putusan yang telah berkekuatan hukum tetap (Note penyunting: perhatikan, irah-irah yang berbunyi “Demi Keadilan dan Ketuhanan Yang Maha Esa” tidak hanya terdapat dalam putusan pengadilan, namun juga terdapat dapat gross risalah lelang sebagai produk lelang yang mana fungsi dari irah-irah itu sendiri ialah memiliki kekuatan eksekutorial layaknya putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap), tidak dapat dibatalkan ;
- Bahwa lelang yang telah dilaksanakan tersebut, didasarkan pada putusan Pengadilan Negeri Medan No. 330/Perd/1967/PT.Mdn. Jo. 1002 K/Sip/1971 yang telah berkekuatan hukum tetap ;
- Bahwa Pemohon kasasi (Tergugat/Terbanding) sebagai pembeli lelang terhadap obyek sengketa sesuai dengan Berita Acara Lelang Eksekusi No. 330/Perd/1963/PN.Mdn. tanggal 14 Oktober 1982 Jo. Risalah lelang No. 46/1982-1983 tanggal 14 Oktober 1982, adalah pembeli lelang yang beritikad baik, oleh karena itu harus dilindungi, karena lelang didasarkan pada putusan yang berkekuatan hukum tetap, sehingga lelang tersebut adalah benar ;
- Bahwa kalau kemudian ada putusan yang bertentangan dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap (Note Penyunting: keganjilan hukum di Indonesia sehingga bisa terdapat putusan yang saling tumpang tindih, jamak terjadi), dan menyatakan putusan berkekuatan hukum tetap tidak mengikat, maka tidak dapat dipakai sebagai alasan untuk membatalkan lelang. Yang dapat dilakukan oleh yang bersangkutan adalah menuntut ganti rugi atas obyek sengketa dari Pemohon lelang ;
Kaidah yang disepakati Mahkamah Agung atas putusan kasasi tersebut, sebagai berikut :
- Bahwa pembatalan suatu lelang yang telah dilakukan berdasarkan adanya putusan yang telah berkekuatan hukum tetap, tidak dapat dibatalkan ;
- Bahwa pembeli lelang terhadap obyek sengketa berdasarkan Berita Acara Lelang dan Risalah Lelang yang didasarkan atas putusan yang telah berkekuatan hukum tetap adalah pembeli lelang yang beritikad baik dan oleh karena itu harus dilindungi (oleh hukum);
- Bahwa apabila dikemudian hari ada putusan lain dalam nomor perkara yang berbeda yang telah berkekuatan hukum tetap yang mana bertentangan dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap lainnya dan menyatakan putusan yang berkekuatan hukum tetap yang disebut belakangan tidak mengikat, maka putusan itu tidak bisa dipakai sebagai alasan unntuk membatalkan lelang, yang dapat dilakukan adalah menuntut ganti rugi atas obyek sengketa dari Pemohon lelang.
Langkah ini dilakukan, setidaknya agar terbentuk sedikit kepastian hukum bagi calon pembeli di pelelangan umum pada negeri yang serba tidak pasti dalam berhukum ini.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, dengan spesialisasi konsultasi hukum dibidang preseden Perdata dan Pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

Syarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Hukum adalah ilmu tentang "prediksi". Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Menjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online. Reservasi Jadwal: (Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor kontak / email kami, ID yang bersangkutan akan dipublish pada laman BLACKLIST.)
  • Telepon: 021-568 2703.
  • Fax: 021-560 2810.
  • Whatsapp: 08888-9195-18.
  • Email: konsultasi@hukum-hukum.com, hery.shietra@gmail.com