25 September, 2014

PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK, DILINDUNGI OLEH HUKUM, SEHINGGA PERJANJIAN JUAL-BELI TIDAK DAPAT DIBATALKAN, TERMASUK BAGI PEMBELI DALAM KONTEKS PEMENANG LELANG

LEGAL OPINION
Question: Apakah risalah lelang dapat dibatalkan? Bagaimana dengan status pemenang lelang dalam suatu lelang eksekusi yang diselenggarakan oleh kantor lelang negara?
Answer: Pada prinsipnya pembeli yang beritikad baik, dilindungi oleh hukum, tidak terkecuali pemenang lelang. Jika kemudian terbit putusan lain yang telah berkekuatan hukum tetap, namun tumpang tindih dengan putusan yang telah berkekuatan hukum tetap lainnya, langkah yang memungkinkan bukan membatalkan lelang dan produknya yang bernama risalah lelang maupun berita acara eksekusi pengosongan sebagai turunannya. Yang bisa dilakukan ialah gugatan perdata berupa ganti rugi dari pemohon lelang. Prinsip yang sama berlaku bagi jual beli tanah/rumah, pembeli tidak dapat diganggu-gugat, dan bila ada pihak ketiga yang merasa sebagai pelawan yang benar dan yang berhak, maka ia hanya dapat menggugat ganti-rugi pihak penjual rumah/tanah tersebut, bukan menggugat pembatalan jual-beli dan meminta pengembalian rumah/tanah tersebut dari pembeli ke tangan si pelawan.
EXPLANATION:
Studi kasus putusan Mahkamah Agung RI No. 1068 K/Pdt/2008 Tanggal 21 Januari 2009 berikut ini telah disepakati oleh Mahkamah Agung sebagai yurisprudensi secara resmi sebagaimana tertuang dalam Soeroso Ono, Kaidah Hukum: Kasus-Kasus Menarik Perhatian, Rakernas 2011 Mahkamah Agung dengan Pengadilan seluruh Indonesia, Jakarta, 18—22 September 2011.
Kronologi perkara bermula dari pemenang lelang yang kemudian melakukan eksekusi pengosongan atas objek lelang yang dibelinya, kemudian digugat oleh tereksekusi, dengan berdasarkan putusan perlawanan yang memenangkan si tereksekusi. Tumpang-tindih putusan tidak dapat dihindari. Disatu sisi terdapat irah-irah yang berfungsi sebagai putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap, namun kemudian terbit putusan dari perkara lain yang juga telah berkekuatan hukum tetap, namun antara satu putusan yang telah berkekuatan hukum tetap tersebut bertolak belakang dengan putusan lain yang juga telah berkekuatan hukum tetap, meski objek sengketanya sama.
Mahkamah Agung setelah memeriksa perkara ini memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut :
- Bahwa pembatalan suatu lelang yang telah dilakukan berdasarkan adanya putusan yang telah berkekuatan hukum tetap (Note penyunting: perhatikan, irah-irah yang berbunyi “Demi Keadilan dan Ketuhanan Yang Maha Esa” tidak hanya terdapat dalam putusan pengadilan, namun juga terdapat dapat gross risalah lelang sebagai produk lelang yang mana fungsi dari irah-irah itu sendiri ialah memiliki kekuatan eksekutorial layaknya putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap), tidak dapat dibatalkan ;
- Bahwa lelang yang telah dilaksanakan tersebut, didasarkan pada putusan Pengadilan Negeri Medan No. 330/Perd/1967/PT.Mdn. Jo. 1002 K/Sip/1971 yang telah berkekuatan hukum tetap ;
- Bahwa Pemohon kasasi (Tergugat/Terbanding) sebagai pembeli lelang terhadap obyek sengketa sesuai dengan Berita Acara Lelang Eksekusi No. 330/Perd/1963/PN.Mdn. tanggal 14 Oktober 1982 Jo. Risalah lelang No. 46/1982-1983 tanggal 14 Oktober 1982, adalah pembeli lelang yang beritikad baik, oleh karena itu harus dilindungi, karena lelang didasarkan pada putusan yang berkekuatan hukum tetap, sehingga lelang tersebut adalah benar ;
- Bahwa kalau kemudian ada putusan yang bertentangan dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap (Note Penyunting: keganjilan hukum di Indonesia sehingga bisa terdapat putusan yang saling tumpang tindih, jamak terjadi), dan menyatakan putusan berkekuatan hukum tetap tidak mengikat, maka tidak dapat dipakai sebagai alasan untuk membatalkan lelang. Yang dapat dilakukan oleh yang bersangkutan adalah menuntut ganti rugi atas obyek sengketa dari Pemohon lelang ;
Kaidah yang disepakati Mahkamah Agung atas putusan kasasi tersebut, sebagai berikut :
- Bahwa pembatalan suatu lelang yang telah dilakukan berdasarkan adanya putusan yang telah berkekuatan hukum tetap, tidak dapat dibatalkan ;
- Bahwa pembeli lelang terhadap obyek sengketa berdasarkan Berita Acara Lelang dan Risalah Lelang yang didasarkan atas putusan yang telah berkekuatan hukum tetap adalah pembeli lelang yang beritikad baik dan oleh karena itu harus dilindungi (oleh hukum);
- Bahwa apabila dikemudian hari ada putusan lain dalam nomor perkara yang berbeda yang telah berkekuatan hukum tetap yang mana bertentangan dengan putusan yang berkekuatan hukum tetap lainnya dan menyatakan putusan yang berkekuatan hukum tetap yang disebut belakangan tidak mengikat, maka putusan itu tidak bisa dipakai sebagai alasan unntuk membatalkan lelang, yang dapat dilakukan adalah menuntut ganti rugi atas obyek sengketa dari Pemohon lelang.
Langkah ini dilakukan, setidaknya agar terbentuk sedikit kepastian hukum bagi calon pembeli di pelelangan umum pada negeri yang serba tidak pasti dalam berhukum ini.
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

Kepastian Hukum Bertopang pada Daya Prediktabilitas Paling Minimum dalam Hukum (PREDICTABILITY)

Foto saya

Trainer & Legal Consultant SHIETRA & PARTNERS didirikan tahun 2013, penyedia jasa konsultasi hukum spesialis preseden / yurisprudensi pertama dan satu-satunya di Indonesia, dibidang perdata maupun pidana. Berkomitmen sebagai profesional dalam setiap layanan jasa hukum, dengan tetap memegang teguh idealisme dan etika profesi.

HANYA PEMBELI EBOOK SERTA KLIEN PEMBAYAR TARIF YANG BERHAK ATAS INFORMASI YANG BENAR (Kami juga butuh makan nasi).
Kebenaran ulasan hukum dalam website, TIDAK DIJAMIN (bisa jadi benar, bisa jadi tidak, hanya penulisnya sendiri yang paling mengetahui). Hanya Klien dalam Sesi Konsultasi dan bahasan dalam eBook, yang kami berikan opini dan data yang terjamin kebenarannya. Pahami, bahwa kami sedang mencari nafkah. Bukan sebagai Klien Pembayar Tarif Jasa maupun bukan sebagai pembeli eBook yang kami jual, resiko ditanggung Anda sendiri selaku pengunjung websiteSyarat & Ketentuan Layanan, lihat TARIF KONSULTASI.

PERINGATAN : (Bila Anda bisa mendapat nomor kontak / email kami, berarti Anda pasti telah membaca peringatan tegas berikut)
HANYA KLIEN PEMBAYAR TARIF JASA YANG BERHAK MENCERITAKAN MASALAH / MENGAJUKAN PERTANYAAN HUKUM. Pelanggar akan dikenakan sanksi BLACKLIST. Peringatan tersebut sudah sangat jelas dan tegas. Tidak akan kami tolerir sikap dari pihak-pihak yang mendalilkan tidak membaca atau tidak memahami peringatan yang sudah sedemikian tersurat.

Bagi yang berminat mengakses ribuan konten artikel kami (akses full database), pada website khusus terpisah yang kami jamin kebenaran datanya, disediakan layanan MEMBERSHIP. Tersedia untuk bulanan maupun tahunan. Konsultan Shietra juga menyediakan jasa LEGAL ASSESSMENT bagi korporasi.

Bagi yang membutuhkan layanan jasa penulisan, kami menyediakan jasa CONTENT WRITER. Sementara yang membutuhkan jasa Training atau layanan Tutorial Hukum bagi klien korporasi, kami menyediakan PELATIHAN.

Besar kemungkinan ulasan / materi publikasi dalam website, telah kadaluarsa akibat perubahan regulasi, atau pembiasan fakta penting yang kami sengajakan. Informasi serta opini hukum yang Benar dan Terjamin, hanya menjadi Hak Istimewa klien pembayar tarif ataupun pembeli eBook yang kami jual. Anda sendiri yang menanggung resikonya tanpa diagnosa fakta hukum dan analisa yang memadai oleh konselor untuk berdialog / mereview dokumen terkait masalah hukum.

Hukum sensitif detail, terbuka beragam skenario peluang atau kemungkinan yang dapat terjadi hanya karena faktor perbedaan detail fakta hukum, opsi langkah mitigasi, serta setiap resiko upaya hukum yang mungkin berimplikasi. Tidak ada perkara yang seragam untuk dapat diprediksi hasilnya, kecuali melalui sesi konsultasi secara intens / privat. Menyesal tiada guna, bila Anda gagal mengantipasi bahkan masalah menjelma "benang kusut", akibat salah penanganan oleh yang bukan ahli dibidangnya.

Kecerobohan pembaca memaknai ulasan hukum dalam website, dapat berakibat FATAL. Terhadap materi publikasi dalam website, don't try this at home, kecuali Anda berdialog langsung dengan penulisnya dalam sesi konsultasi secara privat.

Tidak bersedia membayar tarif jasa, mengharap "selamat" dan meminta "dilayani"? Hargai profesi kami, sebagaimana profesi Anda sendiri hendak dihormati. Pihak-pihak yang menyalah-gunakan nomor telepon, email, maupun formulir kontak kami, berlaku sanksi. Sadari, selain klien pembayar tarif, maka masalah Anda bukanlah urusan kami.

Manusia beradab menjunjung sikap Resiprositas, Prinsip TIMBAL-BALIK. Seorang pengemis tidak pernah memiliki masalah hukum, terlebih masalah tanah atau masalah tenagakerja, dan pengemis tidak mencari makan dengan merampok nasi dari piring milik profesi orang lain. Pasal 28D Ayat (2) Undang-Undang Dasar RI 1945: "Setiap orang berhak untuk bekerja serta mendapat imbalan." Tidak ada kewajiban bagi kami untuk diganggu, dan Anda tidak punya hak untuk mengganggu waktu kami. Ada HAK, maka ada KEWAJIBAN.

Ada Harga, ada Barang. Ada Tarif, ada Jasa. Masalah hukum tidak berbeda dengan "penyakit". Tidak ada satu orang pun yang dengan senang hati bersentuhan dengan "penyakit" milik orang lain, tanpa kompensasi. Karena itu adalah wajar jasa kami dibayar "mahal". Sedia "payung" sebelum "hujan", dan kami menyediakan "payung hukum" untuk Anda berlindung.

Adalah tidak waras, mengambil sesuatu tanpa membayar dari sebuah toko, itu namanya MENCURI. Sama tidak etisnya, mengharap dilayani & menyita sumber waktu kami yang terbatas, meminta data / informasi hukum hasil kerja keras kami, memohon ilmu hasil pengorbanan waktu dan biaya kami, namun tanpa mau membayar sejumlah kompensasi, itu namanya MERAMPOK NASI DARI PIRING KAMI, terlebih sengaja melanggar ketentuan website bahkan menyalahgunakan nomor kontak kami dengan berpura-pura tidak mengetahui bahwa kami sedang mencari nafkah.

Kami pun berhak untuk berdagang jasa dan mencari nafkah! Kantor Virtual kami ini adalah kantor hukum komersiel. Ribuan ID pelanggar telah kami publikasi dalam laman BLACKLIST akibat setiap harinya selalu saja ada pelanggar yang menyalahgunakan nomor kontak / email kami dan melanggar syarat & ketentuan website ini. Kami menyebutnya sebagai "manusia Sampah" yang secara vulgar telah melanggar namun mengharap dilayani?!

-------
Hukum adalah ilmu tentang "prediksi" (diluar itu artinya "spekulasi")Konsultan Hukum SHIETRA & PARTNERS: Jl. HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK, Office Suite Lantai 5 Nomor A529, Kuningan, Jakarta Selatan, 12940, Indonesia.

Terdapat ribuan konsultan hukum kompetitor kami, namun hanya ada satu orang Konsultan ShietraMenjual jasa layanan konsultasi secara tatap muka maupun secara virtual via online.
Pendaftaran KLIEN: (Wajib terlebih dahulu memperkenalkan diri dan menyatakan kesediaan membayar tarif layanan yang berlaku. Bila syarat mutlak tersebut tidak diindahkan, maka telepon ataupun pesan Anda akan kami nilai sebagai spam, tidak akan kami respon)
- Telepon: 021-568 2703.
- Fax: 021-560 2810.
- Whatsapp: 08888-9195-18. (Seluruh nomor kontak dan alamat email profesi kerja kami ini, hanya diperuntukkan untuk PENDAFTARAN KLIEN PEMBAYAR TARIF. Menyalahgunakan nomor kontak / email kami untuk tujuan lain, berarti pelanggaran yang akan kami jatuhi sanksi. Pahami betul-betul Etika Komunikasi Anda saat mencoba menghubungi kami)
- Email: konsultasi@hukum-hukum.comhery.shietra@gmail.com

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.

KONSULTAN HUKUM SHIETRA. Kami LEBIH dari sekadar mengutip bunyi Undang-Undang, Hukum yang REAL.
HR. Rasuna Said. Kawasan Epicentrum Utama, EPIWALK Nomor A529, Kuningan, Jakarta. TEKAN GAMBAR UNTUK MENGHUBUNGI KAMI

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM

eBook PERBUATAN MELAWAN HUKUM
Mengupas Kaedah-Kaedah Manarik PERBUATAN MELAWAN HUKUM