LEGAL OPINION
Question: Suatu pihak menyewa rumah kami untuk batas waktu yang belum kami tentukan pada saat penandatanganan perjanjian, apakah kami selaku pemilik rumah berhak memutuskan perjanjian sewa tersebut sewaktu-waktu? Untuk kasus lainnya, apakah dapat dibenarkan bila penyewa memperpanjang sewa secara sepihak dengan cara menyetorkan atau mentransfer sejumlah dana yang diklaimnya sebagai uang sewa ke rekening pemilik rumah sebagai dalil perpanjangan sewa secara sepihak?
Answer: Sewa tanpa batasan jangka waktu sewa yang tegas, hanya berlaku hingga tahun 1995. Artinya, lewat tahun 1995, maka perjanjian sewa tanpa batas waktu dinyatakan telah berakhir, dan kepada penghuni ilegal tersebut dapat digugat untuk membayar sejumlah ganti rugi karena telah menempati rumah Anda hingga saat ini. Untuk kasus kedua, sekalipun penyewa yang memaksakan perjanjangan masa sewa dengan cara menitipkan uang sewa ke pengadilan sekalipun, karena pada dasarnya tiada perjanjian yang menyepakati perpanjangan masa sewa dengan pemilik rumah, ataupun besaran harga sewa periode sewa berikutnya, maka penitipan uang sewa ke pengadilan atau ke nomor rekening pihak pemilik rumah tersebut tidaklah sah.
EXPLANATION:
Yurisprudensi putusan Mahkamah Agung RI Nomor : 3280 K/PDT/1995, kaidah hukumnya sebagai berikut: “Sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya Undang-Undang tersebut.”
Pasal 4 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 (PP No.44/1994)
(1) Penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa.
(2) Perjanjian tertulis sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa.
Karena salah satu syarat sah perjanjian ialah “causa yang sahih”, maka tidak terpenuhinya “causa yang sahih” tentang pencantuman jangka waktu sewa maupun tiadanya “objek yang spesifik” sebagai unsur objektif syarat sah perjanjian Pasal 1320 KUHPerdata, konsekuensi hukumnya perjanjian demikian menjadi batal demi hukum (null and void).
Putusan kasasi Mahkamah Agung No 3667 K/Pdt/2001 tanggal 23 Desember 2004 menegaskan, sekalipun terjadi perjanjian sewa tanpa batas waktu, dan penyewa menitipkan uang sewa kepada pengadilan karena pemilik rumah tidak bersedia memperpanjang masa sewa sejak tahun 1995 yang telah berakhir secara hukum, maka konsekuensinya penyewa (lebih tepatnya disebut penghuni tidak sah) akan digugat oleh pemilik rumah, dan terbitlah putusan Mahkamah Agung sebagai berikut:
1. Mengabulkan gugatan penggugat untuk sebagian;
2. Menyatakan Penggugat adalah pemilik bangunan rumah sengketa yang terletak di Jalan Mojopahit No.14 Sidoarjo ;
3. Menyatakan Tergugat telah menghuni rumah sengketa tanpa hak dan Tergugat telah melakukan perbuatan melawan hukum ;
4. Menghukum Tergugat untuk membayar ganti rugi pengganti uang sewa kepada Penggugat sebesar Rp.1.000.000 (satu juta rupiah) setiap tahun sejak Maret 1995 hingga putusan ini dapat dilaksanakan dan memperoleh kekuatan hukum yang tetap;
5. Menghukum Tergugat atau siapa saja yang memperoleh hak dari padanya untuk menyerahkan kembali bagunan rumah sengketa kepada Penggugat dalam keadaan kosong, tanpa beban dalam waktu selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sejak putusan diucapkan;
6. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang diletakkan atas tanah sengketa;”
Pasal 21 PP No.44/1994
(1) Sewa menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis maupun dengan perjanjian tidak tertulis yang tidak menetapkan batas waktu dan telah berlangsung sebelum berlakunya Undang-undang Nomor 4 Tahun 1992, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya undang-undang tersebut.
(2) Dengan berakhirnya sewa menyewa rumah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), penghuni rumah atau penyewa dapat memperbaharui sewa menyewa berdasarkan perjanjian sewa menyewa yang baru dengan pemilik
Maka dapat disimpulkan, tindakan penyewa atas kedua kasus tersebut, termasuk dalam kategori Perbuatan Melawan Hukum.
Bila sekalipun harus melalui tahap gugatan perdata, maka dalil paling kuat ialah tidak disepakatinya harga sewa untuk periode berikutnya, karena memang belum pernah ada perbincangan ataupun kesepakatan besaran nilai sewa untuk periode sewa berikutnya.
Bila Nilai Jual Objek Pajak maupun Pajak Bumi dan Bangunan setiap tahun diadakan penyesuaian dan kenaikan, adalah tidak dibenarkan penyewa seumur hidup memperpanjang sewa dengan besaran harga sewa puluhan tahun lampau.
Konstrak sewa tanpa batas waktu dan tanpa nilai harga sewa spesifik, merupakan bentuk "cacat kehendak" sekaligus tiadanya "objek yang spesifik, sehingga kontrak demikian dapat dibatalkan juga batal demi hukum bila hendak dikatakan demikian.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.