LEGAL OPINION
Question: Kami baru mengetahui bahwa rumah yang kami sewa berdiri di atas tanah pihak ketiga, dalam arti antara rumah dan tanah bukan dimiliki orang yang sama. Pemberi sewa hanya memiliki rumah sementara pemilik tanah baru kami ketahui dikemudian hari. Maka bagaimanakah kepastian hukum kami selaku penyewa? Apakah kami harus membayar sewa kepada pemberi sewa ataukah kepada pemilik tanah?
Answer: Berhubung hukum agaria Negara Indonesia menganut Asas Pemisahan Horisontal yang dianut dari hukum adat, dalam arti antara pemilik rumah dan pemilik tanah bisa jadi merupakan dua pihak yang berbeda, maka sebelum ditanda-tangani perjanjian sewa-menyewa, perlu ditegaskan dalam kontrak sewa, apakah benar rumah dan tanah tempat berdirinya rumah objek sewa adalah dimiliki pihak pemberi sewa. Selama pemilik tanah telah memberi izin, maka hak sewa Anda atas rumah hanya sebatas paling lama masa pakai tanah pendirian rumah sewa tersebut. Uang sewa Anda berikan pada penyewa tanah dan penyewa tanah-lah yang kemudian akan menyerahkannya kepada pemilik tanah.
EXPLANATION:
Pasal 5 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik (PP No. 44/1994):
(1) Dalam hal rumah yang disewakan berada di atas tanah milik orang lain, maka sewa menyewa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (1) dapat dilakukan setelah mendapat persetujuan dari pemilik hak atas tanah.
(2) Persetujuan dari pemilik hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dibuat secara tertulis.
(3) Jangka waktu sewa menyewa rumah di atas tanah hak orang lain tidak boleh melebihi jangka waktu penggunaan tanah yang diizinkan oleh pemilik hak atas tanah.
Pasal 1 Ayat (5) dan Ayat (6) PP No.44/1994:
5. Pemilik adalah orang atau badan yang mempunyai hak atas rumah.
6. Penyewa adalah setiap orang atau badan yang membayar harga sewa kepada pemilik berdasarkan perjanjian yang telah disepakati.
Pasal 6 PP No.44/1994:
(1) Pemilik berhak menerima uang sewa rumah dari penyewa sesuai dengan yang diperjanjikan. ß Perhatikan definisi “Pemilik” pada Pasal 1, yang berhak menerima uang sewa ialah pemilik hak atas rumah, sementara hubungan hukum antara pemilik rumah dengan pemilik tanah bukan menjadi urusan Anda.
(2) Pemilik wajib menyerahkan rumah kepada penyewa dalam keadaan baik sesuai dengan yang diperjanjikan. ß Artinya, bagaimana pun status tanah tersebut, pemilik rumah tetap berkewajiban menyerahkan rumah dalam keadaan baik kepada penyewa rumah.
Hukum bagaimana pun telah melindungi pihak yang beritikad baik, sebagaimana tertuang dalam Pasal 11 PP No.44/1994:
(1) Apabila salah satu pihak tidak mentaati ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6, Pasal 7, Pasal 8, Pasal 9, dan Pasal 10, maka hubungan sewa menyewa dapat diputuskan sebelum berakhirnya jangka waktu sewa menyewa dengan ketentuan-ketentuan:
a. jika yang dirugikan pihak penyewa maka pemilik (rumah) berkewajiban mengembalikan uang sewa;
b. jika yang dirugikan pihak pemilik, maka penyewa berkewajiban mengembalikan rumah dengan baik seperti keadaan semula, dan tidak dapat meminta kembali uang sewa yang telah dibayarkan.
(2) Selain kewajiban untuk mengembalikan uang sewa sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) huruf a, dalam perjanjian sewa menyewa dapat pula diperjanjikan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi oleh pemilik.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.