Nilai Hak Tanggungan (Idealnya) Jauh Melampaui Nilai Pokok Piutang, untuk Meng-cover Proyeksi Bunga dan Denda Tertunggak

_{LEGAL OPINION}

HAL PENTING YANG PATUT DIPERHATIKAN OLEH KREDITOR PERORANGAN

Question: Apa saja yang patut diperhatikan dalam kaitannya dengan status kami selaku calon kreditor perorangan atas kredit yang hendak kami kucurkan, selain perhatian terhadap akta perjanjian kredit?

Answer: Hal penting pertama, ialah jaminan yang dapat diagunkan oleh debitor selaku aspek collateral, mengingat posisi kreditor sangat lemah dan riskan jika tidak terdapat itikad baik dari debitor untuk melunasi hutangnya. Untuk itu, kami tegaskan bahwa kreditor perorangan sekalipun ia bukan badan hukum, namun atas nama orang pribadi, dapat memiliki Sertifikat Hak Tanggungan (SHT) atas aset yang dijaminkan oleh debitor. Hal penting kedua, jangan mengikat nilai hak tanggungan senilai yang sama dengan nilai pokok hutang, namun perlu diikat lebih dari itu, agar dapat menjangkau semua nilai tunggakan dikemudian hari yang termasuk di dalamnya biaya, bunga, denda, dsb.

EXPLANATION:

Nilai hak tanggungan adalah penting, karena posisi pemegang hak tanggungan didahulukan (preferent dan separatis) serta diistimewakan dari kreditor lainnya, dalam konteks sebesar nilai hak tanggungan. Bila outstanding piutang kreditor lebih besar dari nilai hak tanggungan, maka atas sisa piutang yang tidak terjangkau oleh nilai hak tanggungan, status kreditor atas nilai yang melebihi hak tanggungan tersebut hanyalah sebagai kreditor konkuren yang sifatnya “keroyokan” dengan sekalian debitor lain, sehingga hak pemulihan piutang debitor tersebut barulah sah ketika hakim memutuskannya lewat gugatan perdata.

Pasal 9 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah (UU HT): “Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.”

Pasal 6 UU HT: “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” ß Namun perlu diperhatikan, bukan berarti frasa “dari hasil penjualan tersebut” dapat diartikan nilai lelang terbentuk diambil sepenuhnya oleh pemegang hak tanggungan. Yang dapat dikuasai sepenuhnya dan seketika oleh pemegang hak tanggungan hanyalah sebesar nilai hak tanggungan. Sementara untuk sisa di luar nilai hak tanggungan, maka status kreditor adalah dalam posisi kreditor konkuren. Lihat penjelasan Pasal 6 di bawah ini.

Penjelasan resmi Pasal 6 UU HT: “Hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan dari kedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang Hak Tanggungan atau pemegang Hak Tanggungan pertama dalam hal terdapat lebih dari satu pemegang Hak Tanggungan. Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek Hak Tanggungan melalui pelelangan umum tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi Hak Tanggungan dan selanjutnya mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahulu daripada kreditor-kreditor yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi Hak Tanggungan.” ß Untuk dapat menuntut piutang Anda yang belum ter-cover oleh nilai hak tanggungan, maka mau tidak mau Anda selaku kreditor konkuren haruslah melakukan upaya hukum gugatan perdata ke pengadilan. Karena bila atas nilai lelang terbentuk lebih besar dari nilai hak tanggungan, maka atas selisih nilai tersebut yang dapat Anda minta untuk pelunasan piutang Anda yang tidak ter-cover nilai hak tanggungan, hanya ada dua cara: meminta debitor menandatangani surat penyerahan uangnya dari hasil sisa lelang atau menggugat ke pengadilan.

Maka dapat disimpulkan, adalah lebih baik mencantumkan nilai hak tanggungan jauh melampaui nilai pokok hutang yang Anda berikan. Sebagai penutup, SHIETRA & PARTNERS memberikan sebuah clue, bahwasannya Undang-Undang Hak Tanggungan tidak mengatur sampai sejauh batas apakah nilai Hak Tanggungan dapat ditetapkan dalam SHT. Hal ini kembali kepada kesepakatan kreditor dan pemberi agunan diawal pengikatan Hak Tanggungan.

…

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.