Agunan Berupa HGB atau Hak Pakai Tanah untuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Dikonversi menjadi Bersertifikat Hak Milik

Question: Bila hak atas tanah yang debitor agunkan kepada kreditor berupa Hak Guna Bangunan (SHGB), dapatkah debitor mengupayakan agar SHGB tersebut ditingkatkan menjadi hak milik (SHM) meskipun tanah berikut bangunan diatasnya tersebut masih berstatus agunan yang diikat hak tanggungan yang dikuasai oleh pihak kreditor? Bila dimungkinkan, dapatkah debitor mengurusnya sendiri tanpa melewati jasa notaris / PPAT? Bagaimana dengan hak pakai?

Brief Answer: Dimungkinkan untuk meningkatkan status hak atas tanah menjadi SHM, namun tampaknya sukar untuk mengurus sendiri tanpa melewati jasa notaris/PPAT mengingat pihak kreditor perlu dijamin dengan SKMHT yang merupakan produk notaris, sebagaimana diatur lebih lanjut dalam Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal jo. Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik. Ketentuan yang sama berlaku pula untuk tanah dengan jenis Hak Pakai atas tanah negara. Sebelum perubahan hak didaftarkan oleh pemegang hak atas tanah, pihak kreditor perlu mendapat kepastian hukum lewat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) atas objek Hak Milik yang diperoleh sang pemberi agunan sebagai perubahan dari HGB atau Hak Pakai tersebut.

Explanation:  

Perubahan hak atas tanah pada hakekatnya merupakan penegasan mengenai hapusnya hak atas tanah semula dan pemberian hak atas tanah baru yang jenisnya lain. Dengan hapusnya hak atas tanah semula tersebut maka hapus pula Hak Tanggungan yang membebaninya.

Guna memberi kemudahan kepada pemegang Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan untuk memperoleh Hak Milik dan sekaligus memberi kepastian hukum bagi pemegang Hak Tanggungan, maka diterbitkanlah Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 1998 Tentang Perubahan Hak Guna Bangunan Atau Hak Pakai Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal Yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik, dengan ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1: “Dalam Peraturan ini yang dimaksud dengan: Perubahan hak adalah penetapan Pemerintah yang menegaskan bahwa sebidang tanah yang semula dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah tertentu, atas permohonan pemegang haknya, menjadi tanah negara dan sekaligus memberikan tanah tersebut kepadanya dengan hak atas tanah baru yang lain jenisnya;”

Pasal 2

(1) Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah untuk rumah tinggal yang dibebani Hak Tanggungan menjadi Hak Milik dilakukan atas permohonan pemegang hak dengan persetujuan dari pemegang Hak Tanggungan, dengan pernyataan persetujuan secara tertulis disertai penyerahan Sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan. 

(2) Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mengakibatkan hapusnya Hak Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut. 

(3) Permohonan perubahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku sebagai pernyataan pelepasan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai dengan ketentuan bahwa tanah tersebut diberikan kembali kepada bekas pemegang hak dengan Hak Milik. 

(4) Persetujuan perubahan hak dari pemegang Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berlaku sebagai persetujuan pelepasan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 122 ayat (4) huruf c Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. 

(5) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya mendaftar hapusnya Hak Tanggungan yang membebani Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang diubah menjadi Hak Milik karena jabatannya bersamaan dengan pendaftaran Hak Milik yang bersangkutan. 

Pasal 3

(1) Untuk kelangsungan penjaminan kredit berdasarkan perjanjian utang piutang yang pelunasannya semula dijamin dengan Hak Tanggungan atas Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai yang menjadi hapus sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, sebelum perubahan hak didaftar pemegang hak atas tanah dapat memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dengan obyek Hak Milik yang diperolehnya sebagai perubahan dari Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai tersebut. 

(2) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) termasuk dalam golongan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan yang dimaksud dalam Pasal 15 ayat (4) dan ayat (5) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 

(3) Setelah perubahan hak dilakukan pemegang hak atas tanah dapat membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan atas Hak Milik yang bersangkutan sesuai ketentuan yang berlaku dengan hadir sendiri atau melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).

Pasal 4 Ayat (2): “Untuk pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 dan pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 tidak dipungut biaya.”

Sementara itu, secara tersurat dapat pula kita temui pengaturannya dalam Instruksi Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1998 tentang Percepatan Pelayanan Pendaftaran Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal, dengan bunyi sebagai berikut:

Pasal 1 

(1) Pengurusan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal yang diberikan dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional :

a. Nomor 9 Tahun 1997 jo. Nomor 15 tahun 1997 dan Nomor 1 Tahun 1998,

b. Nomor 2 Tahun 1998, dan

c. Nomor 6 Tahun 1998,

dapat dilakukan sendiri oleh pemohon yang bersangkutan atau dengan melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan selaku kuasa dari yang bersangkutan.

Pasal 2 Ayat (1): “Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dilarang membatasi jumlah permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 yang disampaikan dalam jam kerja kantor, kecuali dengan cara menetapkan penerimaan permohonan untuk wilayah tertentu secara bergiliran dengan ketentuan selang giliran tersebut tidak boleh lebih dari 1 minggu.”

Pasal 3 

(1) Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya menetapkan jangka waktu penyelesaian permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah untuk rumah tinggal sesuai kondisi dan kemampuan kantor masing-masing dan menepati jangka waktu tersebut, dengan ketentuan bahwa untuk permohonan yang diajukan melalui PPAT jangka waktu penyelesaiannya ditetapkan paling sedikit 2 (dua) minggu lebih lama dari pada yang diajukan oleh pemohon sendiri, dengan mengingat ayat (2) Pasal ini.

(2) Waktu penyelesaian permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) bagi permohonan pendaftaran Hak Milik atas tanah bekas HGB yang dibebani Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional ditetapkan dengan mengingat waktu berlakunya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang bersangkutan, sehingga tidak merugikan pihak-pihak yang berkepentingan.

(3) Penetapan waktu penyelesaian permohonan tersebut dicantumkan pada tanda terima pungutan yang telah dibayar oleh pemohon atau, dalam hal tidak ada pungutan yang harus dibayar, pada tanda terima penerimaan berkas permohonan.

…

© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.