Somasi bagi Debitor yang Menghambat Appraisal dalam Rangka Eksekusi Hak Tanggungan

FORMAT SOMASI BILA DEBITOR MENGHAMBAT PROSES APPRAISAL GUNA MELELANG AGUNAN ATAS KREDIT MACET
PERTANYAAN: Bagaimanakah menyusun somasi jika debitor wanprestasi tidak kooperatif ketika appraisal hendak melakukan proses appraisal atas aset agunan yang akan dilelang eksekusi?
PEMBAHASAN:
KOP SURAT BANK…

SOMASI PERTAMA (ATAU KEDUA)

Nomor          :                                                                                    Kota, tanggal…
Perihal         :      Peringatan
Lampiran     :      Fotokopi Berita Acara proses Appraisal yang terhambat tertanggal…

Kepada Yth.
Nama debitor
Alamat

Dengan Hormat,
a.      Manimbang Surat Teguran tunggakan fasilitas kredit tertangal …, …, …, yang pada pokoknya telah memperingatkan saudara/i untuk melaksanakan Akta Kredit No. …, namun tidak mendapat tanggapan positif dari Sdr/Sdri sebagaimana mestinya;
b.     Mengigat ketentuan Pasal 1238 KUHPerdata, dimana somasi merupakan langkah untuk melakukan upaya hukum keperdataan di hadapan pengadilan atas wanprestasi ataupun perbuatan melawan hukum Sdr/Sdri;
c.      Menilai, dikarenakan proses Appraisal yang sekiranya akan berlangsung pada tanggal…, hari…, pukul…, berlokasi di… (in casu objek agunan fasilitas kredit), telah mendapat perlawanan/penolakan secara fisik/non-fisik maupun dalam bentuk tidak kooperatifnya pihak Sdr/Sdri selaku debitor yang telah menunggak selama…, perlu kami ingatkan bahwa tindakan Sdr/Sdri merupakan tindakan perbuatan melawan hukum, secara keperdataan maupun dalam arti pelanggaran atas hukum pidana (tindak pidana);

Guna menunjukkan itikad baik Sdr/Sdri, dengan ini kami layangkan Somasi, agar bertindak kooperatif, baik berupa: tidak menghalangi, membuka akses, tidak mengintimidasi, mempersilahkan juru penilai untuk memasuki pekarangan, bangunan/gedung, dan/atau memeriksa kondisi fisik dari aset yang Sdr/Sdri agunkan, yang sekiranya akan kami lakukan kembali pada:
-        Tanggal      :
-        Pukul          :
-        Tempat       :
-        Aset yang menjadi objek penilaian :
Paling lambat pada tanggal sebagaimana diuraikan pada paragraf diatas, bilamana Sdr/Sdri. memiliki alasan yang memadai untuk dipertimbangkan, Sdr/Sdri dapat memberikan konfirmasi kesediaan waktu dan tanggal kepada pihak kami sebagaimana tercantum dalam alamat korespondensi pada kop somasi ini, agar sekiranya proses penilaian oleh penilai, dapat terlaksana sebagaimana diperintahkan oleh peraturan perundang-undangan Republik Indonesia.
Agar kesempatan ini dipergunakan dengan baik sebagaimana mestinya, yang mana tunggakan dalam status Kredit Macet Sdr/Sdri tentunya akan sangat merugikan para nasabah kami selaku pemilik Dana Pihak Ketiga yang kami yakini tentunya dapat Sdr/Sdri maklumi.
Bahwa perlu kami tegaskan, tindakan Sdr/Sdri yang tidak melaksanakan perikatan dalam perjanjian Akta Kredit sebagaimana disebut diatas, pada dasarnya bersifat kontraproduktif atas prospek ekonomi Sdr/Sdri, dimana segala tindakan yang tidak kooperatif tersebut, akan tercatat secara detail dalam sistem Daftar Hitam Bank Indonesia, sehingga seluruh sistem perbankan di Indonesia dapat mengakses dan memantau rekam jejak kredit Sdr/Sdri, lengkap dengan segala tindakan faktual Sdr/Sdri atas proses pelunasan kredit,tidak terkecuali bila Sdr/Sdri mempersulit amanat hukum mengenai proses Appraisal yang saat ini tengah kami laksanakan.
Dasar kewenangan kami, ialah tindakan wanprestasi Sdr/Sdri, dimana tindakan demikian bersumber dari: tidak melaksanakan apa yang Sdr/Sdri janjikan (pelunasan cicilan maupun bunga dan dena), serta melakukan apa yang tidak boleh dilakukan berdasarkan perjanjian (menghalang-halangi atau tidak memberi akses masuk bagi petugas Appraisal).
Bahwa perbuatan melawan hukum Sdr/Sdri, dapat kami proses lebih lanjut ke ranah pidana, oleh karena tindakan Sdr/Sdri memenuhi unsur-unsur delik pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 404 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana: “Diancam dengan pidana penjara paling lama dua tahun:
Ayat (2): barang siapa dengan sengaja untuk seluruhnya atau sebagian, menarik barang milik sendiri, atau kalau bukan demikian untuk pemiliknya, dari ikatan hipotik atasnya, dengan merugikan pemiutang hipotik;
Ayat (4): barang siapa dengan sengaja, untuk seluruhnya atau sebagian, menarik suatu barang milik sendiri atau kalau bukan demikian, untuk pemiliknya, dari ikatan kredit atasnya, dengan merugikan pemegang ikatan.”
Agar peringatan demikian dipertimbangkan, agar segala konsekuensi dari tindakan melawan hukum Sdr/Sdri tidak menjadi kontraproduktif atas nama baik Sdr/Sdri sendiri pada khusunya, maupun kepada nasabah sumber dana kredit kami pada umumnya.
Untuk itu kami juga menyampaikan, sebagai pertimbangan Sdr/Sdri, untuk tidak menghambat proses Appraisal. Pasal 39 Undang-Undang No. 34 Tahun 2004 Tentang Tentara Nasional Indonesia: “Prajurit dilarang terlibat dalam: kegiatan bisnis.” Sementara Pasal 508 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang mengancam pidana kurungan bagi sipil yang memakai atribur militer. (disertakan bila debitor memiliki backingan TNI)
Kami garisbawahi, bilamana Sdr/Sdri tetap menghalang-halangi proses Appraisal, maka tindakan Sdr/Sdri akan bersifat kontraproduktif, dimana akan mempergunakan hasil laporan Appraisal saat pembukaan akad kredit yang tentunya dapat terjadi 2 (dua) kemungkinan: nilai penilaian aktual lebih rendah dari penilaian sebelumnya saat pembukaan akad kredit, atau nilai peniliaian aktual saat ini jauh lebih tinggi dari penilaian sebelumnya. Jika hal tersebut terjadi, kami tidak bertanggung jawab atas segala resiko hukum atas itikad tidak baik Sdr/Sdri. (paragraf ini hanya bisa dipakai bila dalam laporan appraisal sebelumnya ada, atau tidak dinyatakan masa daluarsa dari appraisal tersebut.)
Bahwa, bilamana Somasi ini tidak diindahkan dengan patut, kami akan melakukan upaya hukum gugatan secara perdata, baik gugatan perbuatan melawan hukum maupun gugatan wanprestasi atas itikad tidak baik tanpa alasan pembenar maupun pemaaf yang Sdr/Sdri lakukan, atas dasar:
-        Pasal 1365 KUHPerdata: “Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”
-        Pasal 1243 KUHPerdata: “Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”
Pasal 6 Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan: “Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.” Maka, bilamana Sdr/Sdri melawan ketentuan hukum demikian, adalah suatu perbuatan melawan hukum yang nyata.
Begitupula ketentuan dalam Pasal 11 Ayat (2) Undang-Undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, sebagaimana tertuang pula dalam Akta Kredit/Hak Tanggungan (bila ada), dicantumkan janji-janji untuk memberikan kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk menyelamatkan obyek Hak Tanggungan untuk pelaksanaan eksekusi karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang,  janji bahwa pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek Hak Tanggungan apabila debitor cidera janji, janji bahwa pemberi Hak Tanggungan akan me-ngosongkan obyek Hak Tanggungan pada waktu eksekusi Hak Tanggungan (bahwa kami tengah dalam proses eksekusi, sehingga adalah kewajiban Sdr/Sdri untuk bersikap kooperatif). Pelanggaran janji demikian mempertegas cidera janji Sdr/Sdri yang tidak hanya melanggar janji untuk melunasi kredit sebagaimana telah disepakati.
Bahwa upaya appraisal yang kami lakukan, adalah dalam rangka kebaikan seluruh pihak. Namun bila niat baik kami tidak mendapat tanggapan positif, kami tidak akan sungkan untuk menerapkan langkah hukum sebagaimana Pasal 1 Peraturan Mahkamah Agung Nomor 1 Tahun 2000 Tentang Lembaga Paksa Badan yang telah mengatur:
a. Paksa Badang adalah upaya tidak langsung dengan memasukkan seseorang debitur yang beritikad tidak baik ke dalam Rumah Tahanan Negara yang ditetapkan oleh Pengadilan, untuk memaksa yang bersangkutan memenuhi kewajibannya:
b. Debitur yang beritikad tidak baik adalah debitur, penanggung atau penjamin hutang yang mampu tetapi tidak mau memenuhi kewajibannya untuk membayar hutang-hutangnya. (wujud nyata aset agunan adalah bukti bahwa debitor mampu secara finansial untuk melunasi, sebagaimana kesempatan tersebut tidak digunakan dengan baik oleh Sdr/Sdri.)

Bahwa, atas tindakan tidak kooperatif Sdr/Sdri, yang menghambat proses Appraisal sebagaimana mestinya, maka Somasi yang tidak diindahkan oleh Sdr/Sdri, menjadi bukti sempurna bahwa Sdr/Sdri melepas hak Sdr/Sdri untuk membantah ataupun menyatakan tidak sah atas hasil laporan Appraisal yang (mungkin) tidak optimal akibat kendala lapangan yang merupakan akibat langsung maupun tidak langsung dari kesengajaan maupun kelalaian Sdr/Sdri ataupun pihak ketiga yang memiliki kaitan hubungan dengan Sdr/Sdri.
Agar Surat Teguran (Somasi) ini dihormati oleh pihak Sdr/Sdri, guna melaksanakan ketentuan Pasal 1338 KUHPerdata: “Perjanjian berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak yang membuatnya.”

Nama Bank
Nama AO Petugas Bank

Ttd

Jabatan
Tembusan:
-        Kanwil Bank bersangkutan (jika diperlukan);
-        Polsek setempat;
-        Polres setempat;
-        Pengadilan negeri tempat kedudukan debitor;
-        Pengadilan negeri tempat aset yang diagunkan (bila lokasi kabupaten/kota aset berbeda dengan kabupaten/kota domisi debitor.

Pada dasarnya kita tidak dalam kompetensi “mendikte” appraisal. Mereka punya acuan kerja dan juklak-juknis sendiri. Namun, dalam berita acara proses appraisal yang mendapat hambatan akibat tindakan debitor, pada pokoknya harus terdapat unsur-unsur sebagai berikut:
1.     Kop surat dari kantor Appraisal Independen terdaftar;
2.     Tanggal, kota, dan tempat detail yang sama dengan alamat objek agunan;
3.     Pukul, sertakan pula WIB atau WITA atau WIT;
4.     Pihak yang menjadi saksi, jabatan/status, alamat, NIK, serta tanda-tangan dan nomor kontak (bila ada);
5.     Pihak yang ditemui: nama, status, dsb.
6.     Kendala lapangan: disini diurai lebih rinci dan lebih lanjut sesuai fakta lapangan.
7.     Metode perhitungan (ini khusus untuk berita acara terakhir yang menentukan nilai final tim penilai independen, yang berupa penilaian dengan “perkiraan sendiri”. Untuk hal ini maka menjadi kewenangan mutlak dari penilai yang bersangkutan)
8.     Dokumentasi lain, seperti foto, video, rekaman suara, dsb.
Atas berita acara yang bila mendapat kesulitan 3 kali, maka ketiga berita acara tersebut dilampirkan dalam permohonan ke kantor pelayanan lelang eksekusi (KPKNL) yang dilampirkan dalam dokumen hasil laporan Appraisal besangkutan.
Jangan lupa untuk membuat laporan polisi, bila menyertakan saksi polisi, mengenai kesulitan di lapangan, yang juga dapat dilampirkan sebagai bukti (tapi aslinya disimpan bank, cukup serahkan fotokopi yang sudah kita cap legalisir)
Mitigasi demikian tidak menjamin KPKNL akan menerima, namun segala upaya yang memungkinkan untuk ditempuh, patut untuk dicoba dan diusahakan.

Tentunya dahulu bank pernah memberikan somasi terkait tunggakan kredit, namun somasi demikian akan sedikit berbeda dengan somasi khusus untuk kesulitan pelaksanaan appraise.
Format Somasi berikut tersebut diatas lebih baik digunakan dengan tata urutan sebagai berikut: Appraisal datang didampingi BANK, jika gagal, kirim Somasi I. Beberapa hari kemudian, datangi kembali, jika masih gagal, berikan somasi II. Beberapa hari kemudian lagi, datangi ulang kembali, barulah buat penilaian dengan “perkiraan sendiri” oleh si Appraisal, lengkap dengan berita acaranya untuk diserahkan kepada KPKNL.
Disaat bersamaan, dapat dikirimkan somasi III, hanya saja isinya menyatakan bahwa “Berhubung petugas Appraisal dari Kantor Appraisal B, dalam pelaksanaan tugasnya mendapat itikad tidak baik dari debitor A, maka kami akan melakukan proses lelang eksekusi berdasarkan hasil penilaian sebagaimana adanya, dengan mempertimbangkan luas tanah serta luas bangunan, umur bangunan, material luar fisik bangunan, (yang pada intinya menerangkan appraisal hanya menilai fisik luar bangunan)… tanpa mengurangi hak kami untuk melakukan upaya hukum yang tak terbatas pada gugatan secara keperdataandimana atas somasi sebelumnya yang tidak mendapat tanggapan positif diasumsikan bahwa Sdr/Sdri melepaskan hak untuk melakukan upaya hukum, dengan resiko sediri.
Bila debitor tak diketahui keberadaannya sementara objek bangunan tak berpenghuni, dapat dinyatakan: “Berhubung petugas Appraisal dari kantor Appraisal B, dalam pelaksanaan tugasnya mendapat kendala memasuki gedung/rumah/pekarangan yang tidak berpenghuni/dihuni oleh pihak ketiga yang menolak untuk mengizinkan proses appraisal berlangsung, dikarenakan tidak diketahuinya keberadaan debitor A, maka kami (sama dengan diatas)…”
Perlu digaris-bawahi, somasi untuk debitor yang tidak diketahui keberadaannya, dikirimkan bukan dengan cara via pos tercatat, namun ditempelkan ke mading/papan pengumuman di kelurahan. Jika ditanyakah oleh petugas keluruhan, katakan, bahwa salah satu fungsi papan pengumuman kelurahan menurut hukum acara perdata memang difungsikan untuk mengumumkan somasi ataupun gugatan kepada seseorang yang tidak diketahui keberadaannya. Ada baiknya setelah itu didokumentasikan dengan foto (foto somasi demikian telah ditempel dimading), ataupun surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa benar somasi demikian telah diumumkan di papan lurah. Jika diberikan kepada ketua RW/RT, kemungkinan besar mereka menolak (mengelak untuk cari aman meski secara hukum mereka berwenang dan mendapat amanat).

Update SHIETRA & PARTNERS: Langkah somasi tidak wajib dijalankan oleh Appraisal. Dalam best practice selama ini, bila petugas survey dari kantor Appraisal KJPP telah berupaya secara kekeluargaan menemui debitor untuk meminta akses masuk ke dalam gedung, namun tidak menuai hasil, maka dalam laporan Appraisal sang Appraiser cukup memberi keterangan bahwa "debitor tak memberi akses masuk ke dalam objek penilaian sehingga penilaian dilakukan berdasarkan estimasi pengamatan dari luar gedung".
© Hak Cipta HERY SHIETRA.

Budayakan hidup jujur dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.

[IKLAN] Butuh & Mencari Souvenir Resepsi Pertunangan / Pernikahan? KLIK GAMBAR Temukan Koleksi

Souvenir Impor untuk Resepsi Pernikahan dari Thailand

(Advertisement) KWANG EARRING, Tampil Memukau dengan Harga Terjangkau [KLIK GAMBAR Lihat Koleksi]

KLIK GAMBAR untuk menemukan koleksi asesoris dengan harga terjangkau namun berkualitas, toko online anting Jakarta