LEGAL OPINION
IMPLEMENTASI ASAS “DROIT DE SUITE” HAK TANGGUNGAN
Question: Mungkinkah mengajukan permohonan balik-nama sertifikat tanah ke Kantor Pertanahan, tapi tanpa disertai surat roya dari bank (kreditor pemegang jaminan kebendaan berupa Hak Tanggungan yang membebani objek tanah yang dijadikan agunan oleh debitor)?
Brief Answer: Dimungkinkan saja mengajukan permohonan peralihan hak atas tanah (“balik-nama”) suatu objek hak atas tanah yang masih dalam kondisi dibebani jaminan kebendaan seperti Hak Tanggungan, berdasarkan asas “Hak Tanggungan membebani objek, bukan membebani subjek” (droit de suite), sehingga tidak menjadi persoalan utama siapakah nama yang tercantum dalam Data Yuridis sertifikat hak atas tanah—namun akan sangat berbeda dalam konteks “sita jaminan”, sehingga dalam perspektif itulah Hak Tanggungan berbeda karakter dengan “sita”. Sederhananya, Hak Tanggungan ialah hak untuk mengeksekusi dalam pelelangan umum bagi pemegang Hak Tanggungan.
Hal demikian cukup lumrah terjadi dalam hal dunia niaga perihal “take over hutang” dari debitor lama kepada debitor baru, dimana dapat saja terjadi peralihan hutang disertai peralihan hak atas tanah objek kredit (balik-nama) dari debitor lama keatas nama debitor baru, sementara Hak Tanggungan tetap membebani objek tanah bersangkutan—karena “Hak Tanggungan tidak membebani subjek, namun membebani objek”.
Akan tetapi juga ketika konteksnya ialah pembeli / pemenang lelang eksekusi Hak Tanggungan, dapat saja sang pemenang lelang memohon peralihan hak atas tanah yang dibelinya via lelang eksekusi di Kantor Lelang Negara hanya dengan berbekal Kutipan Risalah Lelang dari Pejabat Lelang tanpa disertai Surat ROYA (permohonan pencoretan Hak Tanggungan) dari kreditor pemegang jaminan kebendaan, namun dengan resiko sertifikat hak atas tanah masih dibebani Hak Tanggungan—mengingat, “Hak Tanggungan tidak membebani subjek, namun membebani objek”.
PEMBAHASAN:
Perihal asas “droit de suite” diatur lewat ketentuan Pasal 7 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yang berbunyi:
“Hak tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada.”
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
REPUBLIK INDONESIA
NOMOR 14 TAHUN 2017
TENTANG
TATA CARA PENGHAPUSAN DOKUMEN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL,
Menimbang :
a. bahwa dokumen Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah bersifat sementara, dan setelah dilakukan penghapusan (roya) dokumen dimaksud tidak diperlukan lagi, namun pada kenyataannya dokumen tersebut masih dipelihara dan membebani Kantor Pertanahan baik dari segi volumenya yang besar, penggunaan ruang arsip, dan biaya pemeliharaannya;
b. bahwa untuk menghapuskan beban sebagaimana dimaksud dalam huruf a, perlu ditetapkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional tentang Tata Cara Penghapusan Dokumen Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
Mengingat :
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 2043);
2. Peraturan Presiden Nomor 17 Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 18);
3. Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 21);
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 694);
MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL TENTANG TATA CARA PENGHAPUSAN DOKUMEN HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH BESERTA BENDA-BENDA YANG BERKAITAN DENGAN TANAH.
Pasal 1
(1) Dokumen Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, merupakan dokumen sementara yang penggunaannya berlaku sampai dilakukannya penghapusan (roya) Hak Tanggungan.
(2) Sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), dokumen Hak Tanggungan tidak atau bukan termasuk ke dalam kategori arsip pendaftaran tanah.
Pasal 2
(1) Dalam hal Hak Tanggungan telah diroya, maka Kepala Kantor Pertanahan melakukan penghapusan terhadap dokumen Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1.
(2) Penghapusan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibuat dalam bentuk Berita Acara Penghapusan Dokumen Hak Tanggungan.
(3) Kepala Kantor Pertanahan harus membuat daftar penghapusan dokumen Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) untuk setiap tahunnya.
Pasal 3
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, ketentuan dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2009 tentang Tata Naskah Dinas dan Tata Kearsipan di Lingkungan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, sepanjang yang mengatur mengenai dokumen hak tanggungan atau dokumen pembebanan hak, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 4
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 14 Agustus 2017
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL,
Ttd.
SOFYAN A. DJALIL
Diundangkan di Jakarta pada tanggal 15 Agustus 2017
DIREKTUR JENDERAL PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
KEMENTERIAN HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA
REPUBLIK INDONESIA,
Ttd.
WIDODO EKATJAHJANA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2017 NOMOR 1131
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.