LEGAL OPINION
Seluk-Beluk Sertifikat Tanah ELEKTRONIK
Question: Seperti apa nanti yang menjadi dampak paling krusial yang dapat membuat keadaan jauh berbeda dari sebelumnya, zaman sertifikat (hak atas) tanah yang berbentuk analog (konvensional), ketika telah terbit aturan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik (paperless)?
Brief Answer: Jika pada era sertifikat hak atas tanah “analog”
(konvensional berfisik kertas), dikenal praktik pinjam-meminjam sejumlah dana
dengan agunan jaminan pelunasan hutang berupa diserahkannya fisik dokumen sertifikat
hak atas tanah milik sang debitor kepada sang kreditor, namun tanpa diikat dengan
instrumen jaminan kebendaan yang legal semacam Hak Tanggungan, kini sejak
terbitnya regulasi dibidang sertifikat hak atas tanah “elektronik”, maka
praktik demikian tidak akan kita jumpai lagi dimasa mendatang, dimana kalangan
calon kreditor mau tidak mau hanya akan menerima sertifikat hak atas tanah
“elektronik” bila pihak calon debitor bersedia sertifikat hak atas tanah
miliknya dibebani instrumen jaminan kebendaan secara legal seperti Hak
Tanggungan, mengingat sertifikat hak atas tanah “elektronik” sifatnya dapat diakses
serta dicetak ulang secara mandiri dan bebas oleh pemiliknya karena faktor
seperti kehilangan, kerusakan, dan lain sebagainya.
Demikian halnya praktik-praktik seperti salah
seorang ahli waris menyandera sertifikat hak atas tanah “analog” milik segenap
ahli waris, penggelapan terhadap fisik dokumen sertifikat hak atas tanah milik
seseorang pemegang hak atas tanah, membeli rumah menyerupai spekulasi “beli
kucing dalam karung” akibat tiada sertifikat hak atas tanah yang dapat
dipertunjukkan saat pembeli mengikatkan diri dalam Perjanjian Pengikatan Jual
Beli, tidak akan lagi dijumpai para era reformasi sistem administrasi
pertanahan dalam konteks sertifikat hak atas tanah “elektronik”.
Kebaruan dan terobosan perihal sertifikat hak
atas tanah “elektronik”, sekaligus menjadi tamparan bagi praktik yang selama
ini berlangsung pada berbagai Kantor Kepolisian, dimana warga pemilik hak atas
tanah demikian dipersulit berbagai persyaratan untuk melaporkan kehilangan
sertifikat hak atas tanah “analog” miliknya sebagai syarat mengajukan
permohonan sertifikat “pengganti” ke hadapan Kantor Pertanahan setempat—kontras
dengan sistem digital sertifikat hak atas tanah “elektronik” dimana dapat diakses
serta dicetak ulang bilamana terjadi kerusakan, kehilangan, serta “paperless” sehingga tidak beresiko
dicuri, digelapkan, rusak terkena bencana alam, ataupun kehilangan.
PEMBAHASAN:
Bagi warga atau pihak-pihak
yang menolak atau keberatan dan antipati (resistensi) terhadap sertifikat hak
atas tanah yang “paperless”, hanya
persoalan belum terbiasa serta belum dikenal baik pengaturan perihal sertifikat
hak atas tanah “elektronik”. Cepat atau lambat, yang pasti era sertifikat hak
atas tanah “konvensional” akan tergantikan sistem elektronik yang lebih
efisien, semisal saat terjadi peralihan hak atas tanah maka akan terbit
sertifikat “elektronik” dan disaat bersamaan sertifikat versi “konvensional”
akan dicabut oleh pihak Kantor Pertanahan sehingga dokumen fisiknya tidak akan
lagi dapat beredar.
Era digital mengenal “jejak
digital”, sehingga diharapkan akan lebih meningkatkan faktor keamanan—terkecuali
pihak otoritas bersikap “separuh hati” atas proyek-proyek yang sensitif isu
seperti sertifikat hak atas tanah ini yang dialihkan menjadi berwujud “paperless”. Adapun substansi
selengkapnya Peraturan Menteri ATR / Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang
Sertipikat Elektronik, yang menjadi momen berserajah era modern dunia
pertanahan nasional, dengan rincian sebagai berikut:
PERATURAN MENTERI AGRARIA DAN
TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN
NASIONAL
NOMOR 1 TAHUN 2021
TENTANG
SERTIPIKAT ELEKTRONIK
Menimbang :
a. bahwa untuk mewujudkan
modernisasi pelayanan pertanahan guna meningkatkan indikator kemudahan berusaha
dan pelayanan publik kepada masyarakat, perlu mengoptimalkan pemanfaatan
teknologi informasi dan komunikasi dengan menerapkan pelayanan pertanahan
berbasis elektronik;
b. bahwa untuk mewujudkan
pelayanan pertanahan berbasis elektronik sebagaimana dimaksud dalam huruf a, hasil
kegiatan pendaftaran tanah diterbitkan dalam bentuk dokumen elektronik.
BAB I
KETENTUAN UMUM
Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan:
1. Sistem Elektronik
adalah serangkaian perangkat dan prosedur elektronik yang berfungsi
mempersiapkan, mengumpulkan, mengolah, menganalisa, menyimpan, menampilkan,
mengumumkan, mengirimkan, dan/atau menyebarkan informasi elektronik.
2. Dokumen Elektronik
adalah setiap informasi elektronik yang dibuat, diteruskan, dikirimkan,
diterima, atau disimpan dalam bentuk analog, digital, elektromagnetik, optikal,
atau sejenisnya, yang dapat dilihat, ditampilkan, dan/atau didengar melalui
komputer atau Sistem Elektronik, termasuk tetapi tidak terbatas pada
tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto atau sejenisnya, huruf, tanda,
angka, kode akses, simbol atau perforasi yang memiliki makna atau arti atau
dapat dipahami oleh orang yang mampu memahaminya.
3. Data adalah
keterangan mengenai sesuatu hal yang termasuk tetapi tidak terbatas pada
tulisan, suara, gambar, peta, rancangan, foto, electronic data interchange
(EDI), surat elektronik (electronic mail), telegram, teleks, telecopy atau
sejenisnya, huruf, tanda, angka, kode Akses, simbol, atau perforasi.
4. Pangkalan Data adalah
kumpulan Data yang disusun secara sistematis dan terintegrasi dan disimpan
dalam memori yang besar serta dapat diakses oleh satu atau lebih pengguna dari
terminal yang berbeda.
5. Tanda Tangan Elektronik
adalah tanda tangan yang terdiri atas informasi elektronik yang dilekatkan, terasosiasi
atau terkait dengan informasi elektronik lainnya yang digunakan sebagai alat
verifikasi dan autentikasi.
6. Hak Atas Tanah adalah
hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanah termasuk
ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki,
menggunakan, dan memanfaatkan, serta memelihara tanah, ruang di atas tanah,
dan/atau ruang di bawah tanah.
7. Sertipikat
adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas
satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam
buku tanah yang bersangkutan.
8. Sertipikat Elektronik yang selanjutnya disebut Sertipikat-el
adalah Sertipikat yang diterbitkan melalui Sistem Elektronik dalam bentuk
Dokumen Elektronik.
9. Peta Ruang adalah
dokumen hasil pengukuran dan pemetaan yang memuat informasi objek ruang yang disahkan
oleh pejabat berwenang yang digunakan dalam kegiatan pendaftaran tanah.
10. Kementerian Agraria dan
Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kementerian
adalah kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria /
pertanahan dan tata ruang.
11. Menteri Agraria dan Tata
Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Menteri
adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria / pertanahan
dan tata ruang.
12. Kantor Wilayah Badan
Pertanahan Nasional yang selanjutnya disebut Kantor Wilayah adalah
instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan
Nasional di provinsi yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Menteri
Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional.
13. Kantor Pertanahan
adalah instansi vertikal Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan
Nasional di kabupaten / kota yang berada di bawah dan bertanggung jawab
kepada Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional
melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional.
BAB II
PELAKSANAAN SISTEM ELEKTRONIK PENDAFTARAN TANAH
Pasal 2
(1) Pelaksanaan pendaftaran
tanah dapat dilakukan secara elektronik.
(2) Pelaksanaan pendaftaran
tanah secara elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi:
a. pendaftaran tanah untuk
pertama kali; dan
b. pemeliharaan data
pendaftaran tanah.
(3) Pendaftaran tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diselenggarakan melalui Sistem Elektronik.
(4) Pelaksanaan pendaftaran
tanah secara elektronik diberlakukan secara bertahap yang ditetapkan oleh Menteri.
Pasal 3
(1) Hasil pelaksanaan
pendaftaran tanah secara elektronik berupa Data, informasi elektronik dan/atau Dokumen
Elektronik.
(2) Data, informasi elektronik
dan/atau Dokumen Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan data
pemegang hak, data fisik dan data yuridis bidang tanah yang valid dan
terjaga autentikasinya.
(3) Seluruh Data, informasi
dan/atau Dokumen Elektronik disimpan pada Pangkalan Data Sistem Elektronik.
Pasal 4
(1) Penyelenggaraan Sistem
Elektronik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (3) dilaksanakan secara andal,
aman, dan bertanggung jawab terhadap beroperasinya Sistem Elektronik.
(2) Penyelenggaraan Sistem
Elektronik untuk pelaksanaan pendaftaran tanah meliputi:
a. pengumpulan data;
b. pengolahan data; dan
c. penyajian data.
(3) Hasil penyelenggaraan
Sistem Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berbentuk Dokumen
Elektronik, berupa:
a. Dokumen Elektronik yang
diterbitkan melalui Sistem Elektronik; dan/atau
b. dokumen yang dilakukan alih
media menjadi Dokumen Elektronik.
(4) Dokumen Elektronik yang
diterbitkan melalui Sistem Elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf
a disahkan menggunakan Tanda Tangan Elektronik sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
(5) Dokumen Elektronik hasil
alih media sebagaimana dimaksud pada ayat (3) huruf b divalidasi oleh pejabat berwenang
atau pejabat yang ditunjuk dan diberikan stempel digital melalui Sistem
Elektronik.
Pasal 5
(1) Dokumen Elektronik
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3) dan/atau hasil cetaknya merupakan
alat bukti hukum yang sah dan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai
dengan Hukum Acara yang berlaku di Indonesia.
(2) Untuk keperluan
pembuktian, Dokumen Elektronik dapat diakses melalui Sistem Elektronik.
BAB III
PENERBITAN SERTIPIKAT ELEKTRONIK UNTUK PERTAMA
KALI
Bagian Kesatu
Umum
Pasal 6
Penerbitan Sertipikat-el untuk pertama kali dilakukan melalui:
a. pendaftaran tanah pertama
kali untuk tanah yang belum terdaftar; atau
b. penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el untuk tanah yang sudah terdaftar.
Bagian Kedua
Pendaftaran Tanah Pertama Kali untuk Tanah yang Belum
Terdaftar
Pasal 7
Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali untuk
tanah yang belum terdaftar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 huruf a meliputi pengumpulan dan
pengolahan data fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan Sertipikat,
penyajian data fisik dan data yuridis, serta penyimpanan daftar umum dan
dokumen, dilaksanakan melalui Sistem Elektronik.
Pasal 8
Hasil kegiatan pengumpulan dan pengolahan data fisik berupa Dokumen
Elektronik, terdiri atas:
a. Gambar Ukur;
b. Peta Bidang Tanah atau Peta
Ruang;
c. Surat Ukur, Gambar Denah
Satuan Rumah Susun atau Surat Ukur Ruang; dan/atau
d. dokumen lainnya, yang
merupakan hasil pengumpulan dan pengolahan.
Pasal 9
(1) Setiap bidang tanah yang
sudah ditetapkan batas-batasnya baik dalam pendaftaran tanah secara sistematik
maupun sporadik, diberikan nomor identifikasi bidang tanah.
(2) Nomor identifikasi
bidang tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terdiri dari 14 digit,
yaitu:
a. 2 digit pertama merupakan
kode Provinsi;
b. 2 digit berikutnya merupakan
kode Kabupaten / Kota;
c. 9 digit berikutnya merupakan
nomor bidang tanah; dan
d. 1 digit terakhir merupakan
kode bidang tanah di permukaan, di ruang atas tanah, di ruang bawah tanah,
satuan rumah susun atau hak di atas hak bidang permukaan, hak di atas ruang
atas tanah dan hak di atas ruang bawah tanah.
(3) Nomor identifikasi bidang
tanah merupakan nomor referensi yang digunakan dalam setiap tahap kegiatan pendaftaran
tanah.
(4) Apabila terjadi
pemekaran wilayah desa / kelurahan atau kecamatan, nomor identifikasi bidang
tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) tidak diubah.
Pasal 10
(1) Pembuktian hak dilakukan
berdasarkan alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah berupa alat bukti untuk
pendaftaran hak baru dan pendaftaran hak-hak lama sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah.
(2) Alat bukti tertulis
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa:
a. Dokumen Elektronik yang
diterbitkan melalui Sistem Elektronik; dan/atau
b. dokumen yang dilakukan alih
media menjadi Dokumen Elektronik, sesuai dengan ketentuan sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 4 ayat (3).
Pasal 11
Hasil kegiatan pengumpulan dan penelitian data yuridis berupa
Dokumen Elektronik, terdiri atas:
a. risalah penelitian data
yuridis dan penetapan batas, Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A, Risalah
Panitia Pemeriksaan Tanah B, Risalah Pemeriksaan Tanah Tim Peneliti, Risalah
Pemeriksaan Tanah (Konstatering Rapport);
b. pengumuman daftar data
yuridis dan data fisik bidang tanah;
c. berita acara pengesahan data
fisik dan data yuridis;
d. keputusan penetapan hak;
dan/atau
e. dokumen lainnya, yang
merupakan hasil pengumpulan dan penelitian data yuridis,
Pasal 12
(1) Tanah yang sudah
ditetapkan haknya menjadi hak atas tanah, hak pengelolaan, hak milik atas
satuan rumah susun, hak tanggungan atau tanah wakaf didaftar melalui Sistem
Elektronik dan diterbitkan Sertipikat-el.
(2) Kumpulan
Sertipikat-el yang tersimpan di Pangkalan Data secara berurutan sesuai edisinya
sebagai riwayat pendaftaran tanah menjadi buku tanah elektronik.
(3) Sebagai tanda bukti
kepemilikan hak kepada pemegang hak / nazhir, diberikan:
a. Sertipikat-el; dan
b. akses atas Sertipikat-el
pada Sistem Elektronik.
Pasal 13
(1) Sertipikat-el dan akses
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 ayat (3) tidak diberikan kepada pemegang hak
/ nazhir apabila data fisik atau data yuridis tidak lengkap atau masih
disengketakan.
(2) Dalam hal data fisik
atau data yuridis sudah dilengkapi atau sengketa dinyatakan telah selesai maka
Sertipikat-el dan akses dapat diberikan kepada pemegang hak / nazhir.
Bagian Ketiga
Penggantian Sertipikat Menjadi Sertipikat-el untuk Tanah
yang Sudah Terdaftar
Pasal 14
(1) Penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el untuk tanah yang sudah terdaftar sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 6 huruf b, dilakukan untuk bidang tanah yang sudah terdaftar dan
diterbitkan Sertipikat Hak Atas Tanah, hak pengelolaan, hak milik atas satuan
rumah susun atau tanah wakaf.
(2) Penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan melalui
permohonan pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Pasal 15
(1) Penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 dilakukan apabila
data fisik dan data yuridis pada buku tanah dan sertipikat telah sesuai dengan
data fisik dan data yuridis dalam Sistem Elektronik.
(2) Dalam hal data fisik dan
data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum sesuai maka Kepala Kantor
Pertanahan melakukan validasi.
(3) Validasi sebagaimana
dimaksud ayat (2) meliputi:
a. data pemegang hak;
b. data fisik; dan
c. data yuridis.
Pasal 16
(1) Penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el termasuk penggantian buku tanah, surat ukur dan/atau
gambar denah satuan rumah susun menjadi Dokumen Elektronik.
(2) Penggantian
Sertipikat-el sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku tanah, surat
ukur dan/atau gambar denah satuan rumah susun.
(3) Kepala Kantor Pertanahan
menarik Sertipikat untuk disatukan dengan buku tanah dan disimpan menjadi warkah
pada Kantor Pertanahan.
(4) Seluruh warkah
sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan alih media (scan) dan disimpan
pada Pangkalan Data.
BAB IV
PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH
Pasal 17
Setiap perubahan data fisik dan/atau data yuridis bidang tanah yang sudah
diterbitkan Sertipikat-el, dilakukan melalui Sistem Elektronik.
BAB V
EDISI SERTIPIKAT ELEKTRONIK
Pasal 18
(1) Sertipikat-el
diterbitkan untuk pertama kali dengan penomoran edisi berupa angka numerik yang
dimulai dari angka 1 (satu), untuk kegiatan:
a. pendaftaran tanah pertama
kali untuk tanah yang belum terdaftar;
b. penggantian Sertipikat
menjadi Sertipikat-el untuk tanah yang sudah terdaftar;
c. pendaftaran pemecahan,
penggabungan dan pemisahan; atau
d. perubahan data fisik yang
mengakibatkan bertambahnya jumlah bidang.
(2) Dalam hal terjadi perubahan
data yuridis dan/atau data fisik terhadap Sertipikat-el yang diterbitkan untuk pertama
kali sebagaimana dimaksud pada ayat (1), maka diterbitkan Sertipikat-el
edisi baru dengan penomoran selanjutnya menjadi edisi 2 (dua) dan
seterusnya.
(3) Perubahan data atas
pencatatan layanan informasi tidak diterbitkan Sertipikat-el edisi baru sesuai
ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
(4) Dalam hal telah diterbitkan
Sertipikat-el edisi baru sebagaimana dimaksud pada ayat (2), Sertipikat-el
edisi sebelumnya tidak berlaku dan menjadi riwayat pendaftaran tanah.
(5) Dalam hal terdapat
kesalahan pengisian data yang diketahui setelah Dokumen Elektronik berupa
Sertipikat, surat ukur, gambar denah satuan rumah susun, surat ukur ruang
dan/atau Dokumen Elektronik lainnya diterbitkan, pejabat yang berwenang wajib
melakukan pembetulan dan menerbitkan Sertipikat-el edisi baru dengan
penomoran selanjutnya.
Pasal 19
Gambar ukur, gambar ruang, peta bidang tanah, peta ruang, surat ukur,
gambar denah, surat ukur ruang, dan Sertipikat dalam bentuk Dokumen Elektronik
dibuat sesuai format sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian
tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.
BAB VI
KETENTUAN PERALIHAN
Pasal 20
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, permohonan pendaftaran
tanah yang sudah diterima oleh Kantor Pertanahan yang sudah ditetapkan sebagai
kantor yang melaksanakan pendaftaran tanah secara elektronik sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 2 ayat (4), diproses berdasarkan ketentuan sebelum
berlakunya Peraturan Menteri ini.
BAB VII
KETENTUAN PENUTUP
Pasal 21
Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, Ketentuan Pasal 163A,
Pasal 178A dan Pasal 192A Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan
Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah (Berita Negara Republik Indonesia Nomor 722 Tahun 2019),
dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 22
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal diundangkan.
Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan
Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 12 Januari
2021
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN
PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA,
ttd
SOFYAN A. DJALIL
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 12 Januari 2021
DIREKTUR JENDERAL
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
KEMENTERIAN HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA
REPUBLIK INDONESIA,
ttd
WIDODO EKATJAHJANA
BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2021 NOMOR 12
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.