LEGAL OPINION
Ambiguitas Fungsi Akta Jual-Beli yang Merangkap sebagai Kuitansi Tanda Bukti Pelunasan Harga Jual-Beli Hak atas Tanah
Question: Sebenarnya jika akan membeli rumah, itu tanda-tangan AJB di depan notaris (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) dahulu baru bayar ataukah bayar lunas dulu, atau cukup bayar “DP” (down payment) terlebih dahulu? JIka diwajibkan bayar lunas terlebih dahulu, nanti jika ternyata penjualnya adalah penipu, bagaimana?
Bukankah kita harus belajar dari banyak pengalaman buruk di luar sana, orang (pembeli) beli tanah namun ternyata bermasalah dikemudian hari meski sudah dibayar lunas dan penuh saat buat AJB. Belum lagi kerepotan harus membawa uang sebanyak itu saat ke kantor notaris, sangat tidak praktis harus dibayar saat itu juga secara sekaligus.
Harga tanah itu bukanlah sesedikit jumlah lembaran uang yang dapat dibawa cukup dengan satu buah koper. Transfer antar rekening bank pun memiliki limitasi nominal dalam satu harinya yang dapat diproses, kecuali memakai instrumen keuangan semacam cek atau bilyet giro yang tidak semua orang memiliki fasilitas keuangan semacam itu dan tidak semua penjual mau menerima alat pembayaran berupa cek ataupun bilyet giro.
Brief Answer: Dahulu kala, yang menjadi pendirian praktik peradilan, klausula pernyataan dalam salah satu pasal pada AJB (Akta Jual-Beli yang merupakan format baku kalangan PPAT dan Kantor Pertanahan), ialah bahwa harga jual-beli hak atas tanah dalam AJB tersebut adalah telah lunas dan AJB tersebut berlaku pula merangkap sebagai kuitansi atau bukti pelunasan, tidak diterapkan secara mutlak—dalam pengertian, hanya sekadar untuk formalitas memudahkan Kantor Pertanahan memproses warkah permohonan peralihan hak atas tanah (balik-nama) ke atas nama pembeli.
Bilamana terjadi gugat-menggugat antara pihak penjual dan pihak pembeli, maka keberlakuan klausul “telah lunas” dalam AJB, tidak dimaknai secara mutlak “membuta” oleh Majelis Hakim di pengadilan perkara perdata—dimana bila pihak penggugat selaku penjual mendalilkan harga jual-beli belum dilunasi, maka menjadi “beban pembuktian” bagi pihak pembeli selaku tergugat untuk membuktikan telah melunasi harga jual-beli sebagaimana dalam AJB, seperti menggunakan slip transfer antar rekening bank disertai berita acara / keterangan, kuitansi, dan lain sebagainya. Barulah menjelma sebentuk “moral hazard”, bilamana AJB berlaku pula sebagai kuitansi pelunasan secara fatalistik yang tidak rasional terhadap fakta praktik di lapangan.
Terlagi pula, hukum agraria nasional mengadopsi asas-asas hukum adat terkait pertanahan, dimana kedua asas hukum adat tersebut ialah asas “terang” (AJB dilakukan di hadapan kepala desa / lurah bila tanah girik, ataupun PPAT bila berwujud sertifikat), serta asas “tunai” (setidaknya telah dibayar uang panjar, tidak harus lunas seketika saat menanda-tangani AJB, dimana kekurangan pembayaran harga jual-beli menjelma konstruksi hukum hutang-piutang sementara itu peralihan hak telah sah dan tuntas pada saat uang panjar telah diberikan kepada pihak penjual).
PEMBAHASAN:
Namun, kini telah terbit norma hukum penuh “blunder” sebagaimana norma hukum bentukan Mahkamah Agung Republik Indonesia sebagaimana tertuang dalam Surat Edaran Nomor 10 Tahun 2020, tertanggal 18 Desember 2020, tentang “Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2020 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan”, yang ditujukan kepada seluruh pengadilan di Indonesia, dengan kutipan kaedah hukum sebagai berikut:
RUMUSAN HUKUM
RAPAT PLENO KAMAR MAHKAMAH AGUNG
TAHUN 2020
B. RUMUSAN HUKUM KARMAR PERDATA.
2. Kewenangan Menilai Kekuatan Sertifikat dan Bukti Pelunasan Jual Beli Tanah.
b. Akta jual beli tanah berlaku sebagai bukti sah pembayaran atas objek jual beli selama dalam akta jual beli tersebut disebutkan sebagai bukti pelunasan.
Yang tidak diketahui oleh Mahkamah Agung RI selaku penyusun regulasi demikian, AJB merupakan akta otentik yang dibakukan formatnya (blangko) oleh Badan Pertanahan Nasional, dimana klausul-klausul di dalamnya tidak dapat disimpangi sekalipun dengan asas konsensualisme (pacta sunt servanda) para pihak yang mengikatkan diri melakukan perbuatan hukum jual-beli, termasuk perihal ketentuan “sudah lunas” yang menjadi salah satu pasal-pasal “baku” dalam AJB, dimana bahkan PPAT selaku pejabat pembuat akta tidak dapat menyimpangi redaksional format “pasal-pasal baku” di dalamnya.
Karena itulah, demi rasionalisasi, idealnya, Surat Edaran Mahkamah Agung demikian perlu disempurnakan ketentuan pengaturan norma terkait fungsi AJB, terutama perihal “sudah lunas” atau AJB sebagai bukti kuitansi pelunasan, menjadi sebagai berikut sebagaimana rekomendasi SHIETRA & PARTNERS:
“Akta jual beli tanah berlaku sebagai bukti sah pembayaran atas objek jual beli selama dalam akta jual beli tersebut disebutkan sebagai bukti pelunasan, kecuali bilamana terjadi gugatan kurangnya atau belum lunasnya harga jual sebagaimana harga yang tercantum dalam Akta Jual-Beli, maka pihak pembeli wajib membuktikan telah membayarnya hingga lunas.”
Pertimbangan pragmatis yang lebih rasional sebagaimana rekomendasi SHIETRA & PARTNERS, dilandasi oleh latar-belakang kesukaran proses pembayaran saat menanda-tangani akta jual-beli di hadapan PPAT, disamping kerancuan untuk tanda-tangan AJB terlebih dahulu ataukah membayar lunas terlebih dahulu (pihak penjual dan pembeli, pastilah saling berselisih paham mengenai hal tersebut). Seyogianya saat penanda-tanganan AJB, cukup sekadar uang panjar, selebihnya menjelma menjadi atau tunduk pada hubungan hukum hutang-piutang sebagaimana asas “terang” dan “tunai”.
Bilamana dalam jangka waktu kepatutan yang cukup untuk melunasi, pihak pembeli belum juga melunasi, maka pihak pembeli dapat memilih untuk menerapkan skema cicilan hutang-piutang hingga lunas ataukah mengajukan gugatan wanprestasi guna membatalkan AJB dalam rangka membatalkan jual-beli, dimana untuk itu pihak pembeli wajib membuktikan bahwa dirinya telah membayar hingga lunas kepada Majelis Hakim di pengadilan, lengkap dengan bukti-bukti pendukung seperti slip transfer antar bank, transfer dana secara ebanking, dan lain sebagainya.
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi Hery Shietra selaku Penulis.